Изменения в ценах на недвижимость

[GreyCat]

SERGIO, У меня знакомый брал кредит, цех строил в Подмосковье или склады, не важно, так он говорит чуть-ли не анализы на яйца глист сдавал банку.

[Suxel]

SERGIO, У меня знакомый брал кредит, цех строил в Подмосковье или склады, не важно, так он говорит чуть-ли не анализы на яйца глист сдавал банку.

Вы путаете кредитование под инвестиционный проект, и ипотеку... Это разные вещи...

[SERGIO]

SERGIO, У меня знакомый брал кредит, цех строил в Подмосковье или склады, не важно, так он говорит чуть-ли не анализы на яйца глист сдавал банку.

Вы путаете кредитование под инвестиционный проект, и ипотеку... Это разные вещи...

Вот именно.

[Walter]

А откуда ты думаешь эксперты банка знают что дом стоит не на "глиняных ногах" и не развалится как только застройщик получит кредит. А сколько было случаев когда застройщик незаконно возводил здания, или возводил без соответствия стандартам, и объект отправлялся под снос, а нерадивый банк выдавший под него кредит и оставался ни с чем. Сейчас банки так просто на мякине не проведешь, и поверь застройщикам и в жопу без мыла залезут что бы выяснить где те смухлевали. И оправдываться застройщикам за косяки, в том числе и в документации, приходится по самое не балуйся.

мдя...
расскажи это ССК и Ко
ну и сейчас "подвисов" хватает(при полном одобрении сбера и\или втб)

[ПРЯНИК1]

Они себе могут это позволить с их-то ставками по ипотеке..

[GreyCat]

Suxel, SERGIO, Я думаю для вас станет открытием, что же такое ипотека. Это не кредит как вы считаете, это залог под кредит в данном случае в виде земли под строящийся объект. Если уже пошел день открытий, то я вам скажу такую вещь, любой дом, любая квартира каждый год дешевеют, и банк это тоже учитывает. причина проста, любой объект амортизируется сводя его стоимость к нулю на конец периода жизни объекта. Дорожает земля на которой находится это строение.

[SERGIO]

GreyCat, что такое ипотека я знаю получше тебя. Речь изначально шла о другом. В Смоленске требования банков к строящемуся жилью топ-застройщиков как правило минимальны.

[GreyCat]

SERGIO, Ну что я могу сказать, если это правда, тем хуже для смоленских банков. Я еще удивляюсь как никто не сообразил кинуть смоленские банки на круглую сумму. Получается фактически при таком кидке, банк даже предъявить ничего не сможет, сами лохи, выдавали кредиты под объекты которые не стоят и 10% от полученных на них кредитов. Но самое интересное даже не в этом, а в том, что банки вынуждены будут как и раньше кредитовать застройщиков, у них просто вариантов не будет.

[SERGIO]

GreyCat, Ну пока строят, то риска не так много.

[Инженер]

SERGIO, Ну что я могу сказать, если это правда, тем хуже для смоленских банков. Я еще удивляюсь как никто не сообразил кинуть смоленские банки на круглую сумму. Получается фактически при таком кидке, банк даже предъявить ничего не сможет, сами лохи, выдавали кредиты под объекты которые не стоят и 10% от полученных на них кредитов. Но самое интересное даже не в этом, а в том, что банки вынуждены будут как и раньше кредитовать застройщиков, у них просто вариантов не будет.

А как же гаранты или поручители, или же кредиты выдаются под честное слово, без обеспечения?

[GreyCat]

Инженер, кредиты выдаются под объекты. Ситуация когда застройщик вводит бараки, по ценам на элитное жилье, получает кредиты как за элитное жилье, и в последствии оставляет эти бараки банку в качестве обеспечения кредита. То, что банк будет делать с этими бараками застройщика вообще никак волновать не должно, это теперь головная боль банка реализовать эти объекты для покрытия кредита. К застройщику вообще никаких претензий быть не может. Банк согласился принять эти бараки в качестве обеспечения, он их и получил. Все честно и по закону.

[ПРЯНИК1]

А как же гаранты или поручители, или же кредиты выдаются под честное слово, без обеспечения?

Не знаю, что такое ипотека в Канаде, где обитает кот и оттого совсем не знает, что ипотека в Смоленске - это, долгосрочный кредит на покупку или постройку жилья. Обеспечением является приобретаемое жилье, так как регпалата накладывает ограничение в пользу банка при регистрации документов на недвижимость. И еще, в отличии от америк, в России, объектов для инвестирования не так чтобы и много, потому народ вкладывает свободные деньги в бетон, отсюда и отсутствие падения цен на недвижку, даже при торможении экономики.

[Инженер]

Инженер, кредиты выдаются под объекты. Ситуация когда застройщик вводит бараки, по ценам на элитное жилье, получает кредиты как за элитное жилье, и в последствии оставляет эти бараки банку в качестве обеспечения кредита. То, что банк будет делать с этими бараками застройщика вообще никак волновать не должно, это теперь головная боль банка реализовать эти объекты для покрытия кредита. К застройщику вообще никаких претензий быть не может. Банк согласился принять эти бараки в качестве обеспечения, он их и получил. Все честно и по закону.

Сомневаюсь, что банк будет выдавать кредит на стадии котлована, без реального обеспечения. На красивые картинки строй проектов, серъёзный банк не поведётся.

[SERGIO]

ПРЯНИК1, при долевом строительстве обременение накладывается первоначально на земельный участок. Это уже когда дом введен в эксплуатацию ставят квартиру в залог.

[Инженер]

ПРЯНИК1, при долевом строительстве обременение накладывается первоначально на земельный участок. Это уже когда дом введен в эксплуатацию ставят квартиру в залог.

Допустим, строится 14-этажный дом, 56 квартир, стоимость одной квартиры 2.000.000 рублей. Земельный участок имеет стоимость 1.000.000 рублей. Получается, если я ничего не путаю, банк рискует, когда выдаёт человеу кредит в размере 2.000.000 рублей, кредит который обеспечен 1/56 стоимостью земельного участка.

[GreyCat]

SERGIO, а что мешает застройщику оценить свое творение в сумму превышающею реальные издержки в сотни или даже тысячи раз? Ты же сам говоришь что банки не проверяют, и верят на слово. Ну и замечательно, взять кредит $500млн, возвести курятник 2х2 метра, а потом отдать банку в качестве обеспечения по кредиту. В итоге у тебя $500 млн, а у банка курятник который он согласился принять в счет погашения полумиллиардного кредита. С точки зрения закона все чисто, и никто никому ничего не должен.

[SERGIO]

Инженер, ну можно сказать и так, при этом земельный участок может быть вообще в аренде

GreyCat, это ты про ситуацию, когда застройщик получает кредит на строительство, там ситуация немного другая и банк действительно должен все проверить от и до. Правда могут быть нюансы... достаточно посмотреть что получилось со "Смоленским банком" и сопутствующими компашками.
Так вот, в случае с долевым строительством кредит берет не строительная компания, а дольщик. Поэтому для банка требования к объекту не столь жесткие (достаточно правильно оформленных документов), а основной вопрос в платежеспособности этого дольщика, ведь кредит платит он, а не застройщик.

[SERGIO]

SERGIO, а что мешает застройщику оценить свое творение в сумму превышающею реальные издержки в сотни или даже тысячи раз? Ты же сам говоришь что банки не проверяют, и верят на слово. Ну и замечательно, взять кредит $500млн, возвести курятник 2х2 метра, а потом отдать банку в качестве обеспечения по кредиту. В итоге у тебя $500 млн, а у банка курятник который он согласился принять в счет погашения полумиллиардного кредита. С точки зрения закона все чисто, и никто никому ничего не должен.

И таки не удивлюсь что с "Гагаринским" примерно так и было.

[GreyCat]

SERGIO, Я про гипотетическую ситуацию. Ну давай переделаем, я покупатель, иду к продавцу и прошу формально продать мне однушку скажем за 50 млн руб. С документами иду в банк, получают искомую сумму, отдаю продавцу стоимость однушки, и перестаю платить по кредиту. Банк забирает у меня эту однушку и мы в расчете. Во всяком случае с точки зрения закона. Ты считаешь такую ситуацию нормальной? Я не знаю как у вас, а в Подмосковье что бы банк взял землю в качестве обеспечения по кредиту, надо было не одну лошадь загнать собирая справки, быть кинутым на ровном месте банк тоже не горит желанием. В США несколько проще, есть независимые инспектора, которые проводят независимую экспертизу объекта, и на основании этой экспертизы банк решаешь вопрос о выдаче кредита.

[alisa.smol]

Все правильно, именно по этому сейчас гагаринский вроде как продают за 400, а кредит на него говорят...под миллиард в смолбанке был.
Зы: ОБС

[SERGIO]

GreyCat, вот тут и вопрос добросовестности действий банка. Если он посчитает что однушка полностью покроет кредит, то почему и нет? ))

[alisa.smol]

Зато если банк карманный, можно такие дела воротить!!!

[SERGIO]

alisa.smol, а кто-то горит желанием приобрести Гагаринский? Там уже и стекло на последнем этаже разбилось. Интересно как быстро его местные экстрималы освоят. Охрану там не видно.

[alisa.smol]

Кто то горит желанием его продать,говорят, хоть за треть цены от себестоимости

[Инженер]

Зато если банк карманный, можно такие дела воротить!!!

Если бы ФПГ были узаконенны, то можно было не воротить, а спокойно делать дела. А так, ФПГ в РФ вне закона, потому и схемы взаимодействия с банками своеобразные.

[alisa.smol]

Финансово пром.группы вне закона?
Странно
Или ты другие ФПГ имеешь в виду?
Сорри за офф

[GreyCat]

GreyCat, вот тут и вопрос добросовестности действий банка. Если он посчитает что однушка полностью покроет кредит, то почему и нет? ))

а кого волнует что посчитает банк? банк принял однушку в качестве покрытия, он ее получил, следовательно больше никакие претензий он предъявить не может. То что однушка не покроет расходов банка - это уже его проблемы, нефиг было соглашаться на такие условия.

[Инженер]

Финансово пром.группы вне закона?
Странно
Или ты другие ФПГ имеешь в виду?
Сорри за офф

Да, раньше был документ о Финансово-промышленных группах, который узаканивал их положение. С какого-то момента и после какого-то негативного события, закон прекратил своё действие, был отменён.

[SERGIO]

GreyCat, согласен. Потому карманный банк отличная тема)

[viktor_ccs]

SERGIO, Я про гипотетическую ситуацию. Ну давай переделаем, я покупатель, иду к продавцу и прошу формально продать мне однушку скажем за 50 млн руб. С документами иду в банк, получают искомую сумму, отдаю продавцу стоимость однушки, и перестаю платить

Мошенничество по предварительному сговору это называется.
При ипотеке по любому платиться первоначальный взнос. Т.о. объект залога дисконтируется. Потом деньги переводят застройщику, а не заемщику. Что бы провернуть данную схему, застройщик должен деньги обналичить. И полагаю сильно завысить стоимость не получиться, т.к. есть сложившейся рынок с его ценами.
Схема возможна только при наличии своих людей в банке и у застройщика.