Акт приёма-передачи недвижимости

[Маруся]

Интересует, как правильно должен подписываться акт-приёма передачи? В моём случае коттеджа,но не суть важно.
Как происходит дело? Застройщик притаскивает мне бамуженцую,где прописан объём работ? Или что вообще? Или тупо "квартиру принял,претензий не имею"?
Почему спрашиваю:
Дело в том, что у меня и моих соседей есть масса претензий к застройщику. Застройщик же требует приёма коттеджа. Честно говоря, уже давно хочется всё оформить в собственность и начать там ремонт. Но мои соседи, подписав акт и так и не дождавшись устранения недостатков, заказали независимую экспертизу и подали в суд.Теперь застройщик оспаривает насчитанные суммы,но отказывается предоставлять свои сметы. Чувствую, что подписав акт, я точно так же погрязну в судах. Могу ли я истребовать с застройщика всю документацию для ознакомления до подписания акта? В договоре написано, что сумма моего взноса расходуется следующим образом:
96%- строительство коттеджа и коммуникаций коттеджного посёлка
4%- вознаграждение ззаказчика-застройщика.
Далее, закончить строительство объекта не позднее второго квартала 2008 года, получить разрешение на ввод в эксплуатацию не позднее двух месяцев с момента сдачи в эксплуатацию наружных сетей и коммуникаций коттеджного посёлка,но в любом случае не позднее четвёртого квартала 2008 года.
На данный момент никакого посёлка нет, есть просто коттеджи-объекты. Более того, сам застройщик утверждает, что никакого посёлка и не планировалось и что все коммуникации застройщик строил за свой счёт. Но я руководствуюсь договором, жду сдачи наружных сетей. Есть ли смысл запросить у застройщика акты ввода сетей посёлка?
Так же в коттежде практически отсутствует крыльцо с одной стороны и нет ступеней с парадного входа (в дом предполагается залетать на параплане), нет ограждений балкона и лестницы,точнее того,что лестницей называется, нет стяжки пола (есть в перечне работ,указанных в приложении).На все вопросы, где же это всё, застройщик отвечает встречным вопросом "а зачем Вам?"

Про план БТИ не нашего "объекта" я уже писала.

[SERGIO]

Маруся, Можешь завязнуть в тех же сметах. Составляй претензию об устранении тех недостатков которые видишь сейчас. Устранят - подпиши акт, если что выяснится потом, то подписание акта не освобождает от ответственности за выявленные косяки.

А вообще выложи договор, интересно как они расписали.

[Маруся]

SERGIO, а с БТИ что делать?

[SERGIO]

Маруся,

А пока, недавно пересматривая документы, заметила, что план БТИ у меня совсем не на мой дом. То есть тип дома мой, номер дома тоже, а план не мой. У нас было 2 варианта- когда на балкон выходит 2 двери и когда одна. Изначально по проекту было 2, нам же сделали одну и утверждали,что так и было в проекте, а вторую можно было сделать по желанию и доплатить. БТИ же, видимо вообще не выезжая в посёлок, тупо содрав всё с общего плана и может чуть-чуть поиграв цифрами (возможно,данные обмера предоставил застройщик) нарисовало нам два выхода. Как можно было узреть вторую дверь, мне не ясно. Замечу, что обмер происходил ещё до внутренней черновой штукатурки (есть в перечне работ).

Раз не приняла дом требуй вторую дверь, которая была в момент обмера, но была заделана застройщиком ;)

[Маруся]

SERGIO, какой ты молодец! Я уже хотела ехать мотать кишки в БТИ!
А с канализацией? По проекту должен был быть "Тапас". Срок сдачи дома с коммуникациями по договору- 4-й квартал 2008 года максимум. В 2009 году застройщик меняет проект и делает уже не "Тапас", а обычные кольца. На сколько это правомерно? Дом,конечно же, к концу 2008 года построен не был.

А что такое "дверные проёмы- филёнчатые"? Так в плане БТИ написано.

[SERGIO]

Маруся, В договоре не предусмотрена именно такая канализация. Не предусмотрено что изменение проекта должно быть согласовано с инвестором. И 99% застройщик докажет что по смете были заложены обычные кольца, поэтому переделали проект. Ты не сможешь доказать что обычные кольца сделают невозможной эксплуатацию дома.
Я несколько раз так выворачивался на стороне застройщика, там ситуация была еще веселее, в договоре написано одно (реально была описка), а сделали другое, в несколько раз дешевле. И ничего доказали что то что написано в договоре не требуется для эксплуатации в Смоленске и не совпадает со сметой. Суды приняли позицию застройщика.

[SERGIO]

Маруся, по техническим деталям к Беликову, он лучше разбирается )

[Маруся]

SERGIO, в плане БТИ от 21 октября 2008 написано, что канализация уже имеется. То есть по старому проекту. А изменения приняты уже в 2009 году. Получается, что после БТИ застройщик всё переделал по новому проекту?
Поэтому я хочу ознакомиться со сметой в общих чертах на знаковые позиции.

[SERGIO]

Маруся, а вот это уже интересно, можно попробовать зацепиться ))
Смоленск город непуганых [извините], но как БТИ подписалось на это?

[Маруся]

Маруся, а вот это уже интересно, можно попробовать зацепиться ))
Смоленск город непуганых [извините], но как БТИ подписалось на это?

Как,как...зарплаты у них там маленькие.
У меня в руках Санитарно-эпидемиологическое заключение от 3 марта 2009 года. Сканить не буду, у самой ксерокопия плохая. Настоящим заключением удостоверяется, что требования, установленные в проектной документации: материалы обоснования отвода сточных вод от коттеджного посёлка "Евродеревня" (изменения к проекту планировки и застройки жилого посёлка с объектами социальной сферы обслуживания в д. Ясенная Михновсокго сельского округа Смоленского района Смоленской области соответствуют государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормам. Основанием для признания предоставленных документов соответсвующими являются:
заявление №316 от 2..3.2009. Экспертное заключение ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в "Смоленской области" №93 от 20.02.2009 г.

Так же интересно,что опять проскакивает понятие коттеджного посёлка,которого по проекту быть не должно со слов застройщика, и интересно,что такое "объекты социальной сферы обслуживания"?

[SERGIO]

Маруся, Не распыляйся ты на эти кольца пока, у тебя 3 года для иска с момента подписания акта приемки, пусть сначала хоть основное добьют :)

[Маруся]

SERGIO, я хочу нормальный толчок, а не машину ассенизаторов раз в неделю. Для меня это основное. Всё остальное- доделки по мелочам. ну ещё нервы охота потрепать и нестойку хоцца.

[Zmiy zeleny]

Маруся,
В идеале перед подписанием акта надо проверить все вместе с экспертом по строительству и указать все нарушения.
Если так заморачиваться лень, достаточно указать явно видимые нарушения, в т.ч. по канализации.

[Маруся]

Zmiy zeleny, чтобы написать по канализации, нужно сначала увидеть документ, в котором написано,что на момент сдачи и обмеров БТИ должно было быть так и так. Я могу написать претензии,на что на голубом глазу мне ответят,что это не недостатки, а так и должно быть. Как сейчас с моими соседями. Суд. Суд назначает экспертизу, сам выбирая эксперта. Далее присуждает насчитанные суммы и недостатки. Застройщик в областной, мол, всё не так. Суд требует документы. Те не приносят и тянут время. Это длится уже год.Что дальше,не известно.
Я готова судиться годами, мне всё равно делать нечего, а так развлечение. Но я бы хотела сначала зафиксировать всё, ознакомившись с проектом, а потом принимать и судиться. Чтобы потом не получилось, что проём в стене я сама заложила и канализацию поменяла. Сейчас покажу готовность дома к косметическому ремонту и проживанию.

[Маруся]

Лестница:

Вызывает сомнение, что в проекте была нарисована рогоза со ступеньками из гробовой доски, криво прибитая гвоздями к кокоурам. Не знаю, какими правилами должны руководствоваться проектировщики и строителями, но СНиП и Беликов подсказывают, что должно быть ещё и ограждение, то есть перила.

[Маруся]

Вот это называется стяжкой:


То есть можно уже паркет укладывать.Определений стяжки, которая полагается по договору, в Интернетет есть много, в том числе в разных энциклопедиях и СНиПах. В моём доме она не подходит ни под одно из определений.

[Маруся]

Ну а дальше покупаем параплан:


Стоимость дверей, так проржавевших менее чем за год, меня тоже очень интересует. Надеюсь, у них есть гарантия.

[Маруся]

Продолжение эпопеи. Сегодня должны были осуществлять первичный пуск газа в коттедже, но всё затянулось на столько,что не успела ни к участковому, ни к Бергману.
Имеется договор с ООО "Газтехмонтаж" на техническое обслуживание газового оборудования.Эта контора и должна была осуществлять пуск и дальнейшее обслуживание ВДГО.Договор на поставку газа с ООО "Смоленская региональная компания по реализации газа" также заключен. Вызов техника был назначен на сегодня. В назначенное время мастер явился на объект,но делать пуск отказался по непонятным мне причинам. С его слов ему позвонило руководство и запретило делать пуск (технических проблем нет). Вопрсо, к кому теперь обращаться? Со слов сотрудников Газтехмонтажа пуск и обслуживание осуществлять могут только они, так как там их сети, но нас они обслуживать отказываются. В договоре написано,что я имею право расторгнуть договор при невыполнении обязательств по нему. Но с кем тогда заключать новый?
Второй момент: кто-то украл у нас газовую плиту. По проекту и спецификации она есть, а в наличии её никто никогда не видел. Такими темпами кто-то ещё и котёл свистнет.

[Маруся]

Можно ли выполнять работы согласно проекта, если на момент проведения работ по нему ещё не получено санитарно-эпидемиологическое заключение (обязательно к получению) от Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека?

[SERGIO]

Маруся,

кто-то украл у нас газовую плиту. По проекту и спецификации она есть, а в наличии её никто никогда не видел. Такими темпами кто-то ещё и котёл свистнет.

Пока акт не подписан - пофиг. А ежели подписан - уже твои проблемы.

[Маруся]

SERGIO, ничего не подписано. Но кто должен в милицию заяву писать о хищении?

И ещё вопрос: может ли индивидуальный дом в посёлке иметь только внутреннюю канализацию? Без устройства внешней. Может ли такой дом быть принят в эксплуатацию?

[PetrovichOld]

Есть свидетельство о праве собственности на объект недвижимости? Если нет, то собственник пока строительная компания. Если уже был подписан акт приема-передачи, то в нем должны быть отражено наличие недоделок и отсутствие установленного оборудования. Все проблемы у застройщика, а не у вас. А что в договоре инвестирования?
Что касается коммуникаций. Что указано в проекте? Если локальные очистные, то антисептик на участке, если центральная система канализации, то сброс в коллектор. В любом случае проблемы застройщика.

[Маруся]

PetrovichOld, как понимаешь, застройщику пофиг. Они ничего разыскивать не будут и ещё ни одной претензии по актам не удовлетворили. Не все даже могут собственность оформить, так как застройщик не все документы выдал. Судом будут право собственности признавать.

[PetrovichOld]

Просто никто с ним не судился. Когда ему выставят убытки и моральный(материальный) ущерб в суде - зачешутся.
Обратитесь в Смоленске к адвокату Остапову Л.О. - это его клиенты :).
А компания случайно не «Производственная компания К-44» ?

[Маруся]

Есть странность: по договору разрешение на ввод в эксплуатацию получается не позднее 2 месяцев с момента сдачи в эксплуатацию наружных сетей и коммуникаций посёлка. Также указывается, что 96% инвестиционного взноса используется на строительство коттеджа и устройство инженерных сетей и коммуникаций посёлка.
21 октября 2008 БТИ выдаёт технический паспорт, в котором всё тип-топ, канализация (видимо,внутренняя) имеется.Ну и прочие прелести в наличии.
Изначально был проект на канализацию с устройством Топас-150. Наш СЭС посчитал, что Топас-конструкция ненадёжная и опасная для жизни и экологии и обязал застройщика внести изменения в проект. Решили.что септик я-ля выгребные ямы подходят для экологии гораздо больше. О чём и было выдано санитарно-эпидемиологическое заключение от 03.03.09 года.
Но, разрешение на ввод в эксплуатацию был выдан администрацией Смоленского района ещё 2-го марта 2009г. А это означает, что были изучены все документы,которым соответствует коттедж. То есть все коммуникации посёлка были сданы в эксплуатацию, включая канализацию,которая была построена по проекту, заключение на который федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей выдала гораздо позже самой постройки.
Получается- или можно строить без этого заключения (тогда зачем его получать?)
или канализации не было,тогда разрешение на ввод липовое.
Прокуратура проводила проверку посёлка:
ЗАО "Смоленскгазификация" организовало устройство внешних инженерных коммуникаций индивидуальных коттеджей, при отсутствии договорных отношений на предмет такого устройства с инвесторами и оплаты их последними. То есть , оказывается, коммуникации никто делать быть не должен,это застройщик по своей инициативе и доброте душевной всё сделал.В том числе:
канализирование домов выполнена при помощи индивидуальных отстойников для каждого дома, осуществлено устройство колодцев, осуществлена разводка в коттеджи, устроены отводы для подключения санитарно-технических приборов.
Не понятно, что же должен был сделать застройщик за мои деньги?

[SERGIO]

1

[PetrovichOld]

Пускай не адвокат, но юрист. Что касается претензий, то у меня их нет. Сколько людей - столько мнений.
В любом случае застройщика надо учить :aggressive: !!!
В договоре описано подключение к внешним сетям? Если нет, то надо смотреть проектную документацию - в ней есть специальный раздел.

[Маруся]

Что касается коммуникаций. Что указано в проекте? Если локальные очистные, то антисептик на участке, если центральная система канализации, то сброс в коллектор. В любом случае проблемы застройщика.

Так изначально был один проект на канализацию с Топас-150. Уже после ввода коттеджа в эксплуатацию (то есть канализация по закону должна была уже быть) утвердили изменения в проектную документацию и в итоге имеем септик.

[Маруся]

PetrovichOld, в договоре написано: ивестиционный взнос использовать в том числе на коммуникации посёлка и его инженерные сети. Под этими понятиями вряд ли подразумевается канализационная труба внутри дома. В допсоглашении в перечне работ написано:
монтаж системы канализации с отводами для подключения санитарно-технических приборов.
Есть чёткое определение канализации. У меня в договоре не уточняется, что монтаж только внутренней системы , а дальше пусть всё на лужайку льётся.
И даже если застройщик не обязан меня подключать, построить коммуникации в посёлке он обязан.Согласно той проектной документации, которая действовала на момент подписания договора и на момент ввода объекта в эксплуатацию.

Например, в том же доп соглашении написано:
монтаж системы газоснабжения, с установкой счётчика газа, без установки газовой плиты.
Согласно проекту и спецификации, газовая плита должна находиться на кухне и имеется в наличии. Но действительно, застройщик её не обязан устанавливать, её устанавливает Газтехмонтаж.

[PetrovichOld]

Рег.свидетельства я понял, что нет, а значит собственник, до сих пор - застройщик. Акт вы подписали без замечаний? Когда подписывался договор инвестирования в нем конкретно был указан Топас? Если нет, то изменения проблема застройщика.
У меня друзья так достраивали за свой счет квартиру в доме на углу Твардовского-Чаплина.
Я им предложил судится, а мне в ответ - Устали ждать. Этого и ждут нерадивые застройщики.
Что касается газовой плиты - она приобретается вами. Иначе не будет пуска газового оборудования. Если украли - проблемы застройщика. Он обязан обеспечивать сохранность имущества.
Видно денег у них уже нет вообще :(