пристройки к первым этажам жилых домов

[viktor_ccs]

Вот вопрос назрел.
Не раз не видел, что бы после перевода квартиры в нежилое к нему пристройку делали. Не крыльцо или тамбур, а нормальную пристройку сравнимую по площади с самой квартирой.
Например на Николаева 32 между тратуаром и домом метров 5 и низинка. Комерсы строят мостики вместо того, что бы расширятся. Странно, если учесть, что стоимость строительства в 3 раза ниже стоимости готовых ком. площадей.

Может есть подводные камни какие? Нереально согласовать или типа того.

[SERGIO]

Естьтам заморочки, в частности согласование с другими собственниками.

[Belikov]

viktor_ccs, сами-то как представляете вид жилого дома после пристройки к фасаду лишнего объёма, пусть чистого и ухоженного? Изначально проекты многоквартирных домов перед своим воплощением прошли органы государственной экспертизы, что означает ПОЛНОЕ соответствие ВСЕМ существующим нормативам. Логично предположить, что каждое последующее изменение, влекущее переустройство здания должно также подвергаться экспертизе. Увы, у нас с этим порядок расплывчатый и в каждой инстанции есть свои "тарифы" на попустительство. Нашли подход и занесли -- пристроили, не занесли -- не построили. Вот и всё объяснение.

[anovikov]

Кроме того я изрядно сомневаюсь что стоимость постройки уникальной, по авторскому проекту, одноэтажной пристройке, с трудом приделываемой к основному зданию, будет за метр дешевле чем купить еще одну квартиру в том же доме рядом.

[viktor_ccs]

если вы про внешний вид, то думаю можно красиво сделать. Испортить унылые фасады хрущевских домов сложно.
А технически, разве нельзя сделать проект, при котором не быдет создаваться доп нагрузка на дом (свой фундамент и уширяющий шов запененый в месте смыкания стен дома и пристройки)?

PS я в сройке ламер, просто за эфективное использование места и денег

[viktor_ccs]

Естьтам заморочки, в частности согласование с другими собственниками.

Я точно знаю, что при строительстве Ленина 8б ничего с жильцами 8а не согласовывали

[alexander]

Кстати, в Краснодаре сплошь и рядом к квартирам первых (а иногда и вторых) этажей делают капитальные пристройки (много лет уже). Иногда балкон увеличивают, иногда по ширине стены всей квартиры. Ессно, это все делается в жилых квартирах.

[Warm]

Таких пристроек на Нахимова много к панелькам пристроено рядом с разворотом трамвая. Ужасное зрелище

[viktor_ccs]

Таких пристроек на Нахимова много к панелькам пристроено рядом с разворотом трамвая. Ужасное зрелище

Это ты о чем. Я тут живу и не видел пристроек. Но в том же магазине Заря фасад выступает за линию стены на несколько метров (но не много). Тоже можно было бы сделать и в других местах. Естественно если все владельцы офисов согласятся и вложатся.

[Belikov]

Кстати, в Краснодаре сплошь и рядом к квартирам первых (а иногда и вторых) этажей делают капитальные пристройки (много лет уже). Иногда балкон увеличивают, иногда по ширине стены всей квартиры. Ессно, это все делается в жилых квартирах.

Весь этот строительный объём мог быть реализован ввиде новых зданий общественного назначения. Другими словами, эта градостроительная политика есть сознательное отречение от нового строительства в пользу клетушек на первых этажах. Очевидно, что любой вменяемый архитектор хоть бы из-за солидарности общего дела с коллегами избрал бы новое строительство в качестве приоритетного направления. Но практика (в других городах в том числе) показывает, что разрабатывать крыльца и согласовывать перевод в нежилое -- лёгкие деньги сегодня и сейчас, побеждает здравый смысл.

В нескольких городах существуют собственные "правила перепланировки и переустройства", которыми муниципалы регулируют облик города. Действительно, если предшественники придерживались целого свода правил, логично сохранять сложившийся порядок: не допускать объединения жилой лестничной клетки с общественной, не устраивать подъезды к офисам со стороны жилой части, не допускать разгрузку (дебаркадеры) магазинов рядом с подъездами, не устраивать "козырьки" выше уровня пола следующего этажа и тд и тп. В Смоленске подобные правила отсутствуют в принципе.

[viktor_ccs]

Кстати, в Краснодаре сплошь и рядом к квартирам первых (а иногда и вторых) этажей делают капитальные пристройки (много лет уже). Иногда балкон увеличивают, иногда по ширине стены всей квартиры. Ессно, это все делается в жилых квартирах.

Весь этот строительный объём мог быть реализован ввиде новых зданий общественного назначения. Другими словами, эта градостроительная политика есть сознательное отречение от нового строительства в пользу клетушек на первых этажах. Очевидно, что любой вменяемый архитектор хоть бы из-за солидарности общего дела с коллегами избрал бы новое строительство в качестве приоритетного направления. Но практика (в других городах в том числе) показывает, что разрабатывать крыльца и согласовывать перевод в нежилое -- лёгкие деньги сегодня и сейчас, побеждает здравый смысл.

В нескольких городах существуют собственные "правила перепланировки и переустройства", которыми муниципалы регулируют облик города. Действительно, если предшественники придерживались целого свода правил, логично сохранять сложившийся порядок: не допускать объединения жилой лестничной клетки с общественной, не устраивать подъезды к офисам со стороны жилой части, не допускать разгрузку (дебаркадеры) магазинов рядом с подъездами, не устраивать "козырьки" выше уровня пола следующего этажа и тд и тп. В Смоленске подобные правила отсутствуют в принципе.

В случае с новым строительством малый бизнес лишается шансов получить собственные площади. Т.к. офисный центр построить может только крупный застройщик с деньгами, который перепродаст эту площадь в 2-3 раз выше себестоимости. Малому бизнесу сложно потянуть запросы смоленских строителей.

А купить 2х хрущ + пристроить метров 5 по длинне квартиры - вполне возможно, финансово.

[Belikov]

В случае с новым строительством малый бизнес лишается шансов получить собственные площади. Т.к. офисный центр построить может только крупный застройщик с деньгами, который перепродаст эту площадь в 2-3 раз выше себестоимости. Малому бизнесу сложно потянуть запросы смоленских строителей.

А купить 2х хрущ + пристроить метров 5 по длинне квартиры - вполне возможно, финансово.

Чем это принципиально отличается от покупки хруща, переводе его в нежилое, пристройке и последующей продаже в 2-3 раза дороже себестоимости? Подавляющее большинство нежилого фонда на первых этажах принадлежит именно такого рода инвесторам, чем непосредственным предпринимателям.

[viktor_ccs]

тем, что непосредственно предприниматели могут (если захотят побегать) себе позволить купить хрущ. Т.е. это доступно мелкому бизнесу. И мелкому инвестору

[Belikov]

тем, что непосредственно предприниматели могут (если захотят побегать) себе позволить купить хрущ. Т.е. это доступно мелкому бизнесу. И мелкому инвестору

Это логика люмпенов. Заполучить что-либо, с чего будет капать бабос.
"Создай свой собственный денежный поток уже сегодня!" (с)

На самом деле всё немного наоборот. Любой бизнес заинтересован в снижении издержек и, как следствие, в низкой стоимости владения. Кто сказал, что предпринимателю вообще нужна недвижимость в собственности? Не нужна она ему, разве что как фетиш. "На попробовать" лучше аренды ничего не придумано. Хочешь открыть парикмахерскую -- арендуй помещение на пару месяцев и пробуй. Это и есть мелкий бизнес, доступный каждому. А бизнес, начинающийся с покупки помещения в собственность -- никакой не мелкий и стимулировать его нефиг. Как налогоплательщик, я не хочу жертвовать (налоги приравниваю к уродованию родного города) ради получения кем-то недвижимости в собственность. Некоторые скажут: "данунах, аренда -- это дорого!" Так она потому и дорога, что все пошли по пути собственности. А всё неправильное порождает ещё больше неправильного. Если власть поощряет мелкоштучное унылое говно, это делает бесперспективным строительство крупных торговых и офисных центров. В итоге всё равно всё станет на свои места, будет много адекватных предложений по аренде. С той лишь разницей, что все эти площади будут в составе шанхая, в который превращается Смоленск.

[anovikov]

+1

Нетрудно догадаться, что выгодность покупки недвижимости в сравнении с арендой с учетом кредитных ставок, альтернативных вложений и рисков для средестатистического бизнеса равна нулю: иначе дорожала бы либо аренда, либо покупка - ведь цены ни на то ни на то никто не фиксирует. Рискну предположить, что осмысленность покупки зависит от отрасли (чем более динамичная отрасль, тем меньше смысла в покупке помещения т.к. очень скоро оно может оказаться слишком маленьким, или слишком большим, или не там), и от уровня приблатненности владельца бизнеса - чем приблатненнее, тем меньше вероятности что купленную недвижимость отожмут, а значит, выгоднее покупать (потому что среднерыночный риск отжима заложен в цену и если уверен что не отожмут - покупать выгодно, не уверен - арендовать). Для небольшого, не блатного бизнесмена занятого торговлей аренда однозначно выгоднее.

[viktor_ccs]

ну к люмпенам себя не отношу (люмпен - лицо, не имеющее никакой собственности и живущее случайными заработками. Это самое мягкое определение)
Про попробовать согласен. Но вот бизнес пошел. И что. Всю жизнь сидеть на аренде?
Мой вопрос чисто практический. Бизнесу моего отца 6 лет. За это время на аренду ушло денег минимум на двушку. Сейчас покупается квартира. Но бизнес даже не мелкий. Микро (всего 5 человек)
А про уродование - вы однозначно утверждаете, что невозможно пристройку сделать красиво?

[viktor_ccs]

Нетрудно догадаться, что выгодность покупки недвижимости в сравнении с арендой с учетом кредитных ставок, альтернативных вложений и рисков для средестатистического бизнеса равна нулю

Про отожмут вообще не понял, а вот этот тезис весьма спорный.
Предлагаю умножить и разделить.
Стоимость аренды 400 р/кв.м в месяц (если повезет)
хрущ 44 кв.м. 1300000
если снимать такую площадь, то получим 1300000/(44*400*12)= 6,16
Вся арифметика. Имея 50% стоимости квартиры выгоднее брать кредит и выплачивать ипотеку, чем платить аренду. Особенно если учесть, что аренда - это чистые расходы, а выплаты по ипотеке - все-таки выкуп недвижимости.

[Belikov]

ну к люмпенам себя не отношу (люмпен - лицо, не имеющее никакой собственности и живущее случайными заработками. Это самое мягкое определение)
Про попробовать согласен. Но вот бизнес пошел. И что. Всю жизнь сидеть на аренде?
Мой вопрос чисто практический. Бизнесу моего отца 6 лет. За это время на аренду ушло денег минимум на двушку. Сейчас покупается квартира. Но бизнес даже не мелкий. Микро (всего 5 человек)
А про уродование - вы однозначно утверждаете, что невозможно пристройку сделать красиво?

"Люмпенская логика" ещё не означает, что автор люмпен. Я часто допускаю дурацкие решения, но не считаю себя дураком!) Если моё сравнение как-либо задело, приношу искренние извинения, я вовсе не хотел оскорбить.

Если бизнес пошёл, то есть прибыль. Издержки за аренду или издержки приобретения недвижимости в собственность -- какая разница? Не разумнее ли развивать дело, чем аккумулировать средства?

Сделать пристройку красиво, безусловно, можно. Проблема в том, что категорией "красиво" невозможно пользоваться на уровне выработки градостроительной политики. Например, в Смоленске есть гл.архитектор, но у него нет формальной возможности отказать в разрешении пристройки на основании того, что она некрасива. В идеале, подобное разрешение должно определяться коллегиально, одобрением большинства членов Градостроительного Совета, состоящего из профессиональных инженеров, архитекторов и депутатов городского Cовета. А пока этого механизма нет, подобное переустройство должно быть запрещено. Что, впрочем, уже поздно.=(

Вся арифметика. Имея 50% стоимости квартиры выгоднее брать кредит и выплачивать ипотеку, чем платить аренду. Особенно если учесть, что аренда - это чистые расходы, а выплаты по ипотеке - все-таки выкуп недвижимости.

Имея 50% стоимости квартиры можно оплатить на год ещё один офис, оборудовать его и увеличить прибыль вдвое. Даже если это совсем паршивая прибыль -- всё равно это в разы больше экономии на ипотеке. А если прибыли нет, можно положить деньги в банк и иметь хотя бы проценты по ставке.

[viktor_ccs]

Belikov, Вы меня не задели :hi:

А про арифметику - уже считали пересчитали. Открывать второй офис нужно, когда есть в том необходимость. И это открытие совершенно не гарантирует увеличение прибыли.
Свой офис - это помимо экономии на аренде еще и стабильность (нет рисков с отказом в продлении аренды, с повышением ставки арендной платы)