недвижимость

[anovikov]

Только что видел домики на 14-м км Рублево-Успенского шоссе, участок 10 соток и домик под ключ, 360 штук.

[Belikov]

Т.е. ну просто явная опечатка. 17 км - это ближняя Рублевка, там живут олигархи и питерские.

Именно так я жене и сказал. Но поэтому она и моя жена, :) что перед тем, как показать мне объявление, позвонила и уточнила: действительно 150 килобаксов хотят за участок в 10 соток. Близ стадиона "Спартак", говорят "живописнейший вид"... Я понял, если бы сам стадион спартак за такие деньги продавали... Надо съездить ради смеху посмотреть, что ли!

[anovikov]

Ну флаг в руки. Да любой из полуразваленных домов на этом косогоре я куплю за червонец, снесу его нах и тоже будет живописнейший вид.

[Belikov]

за червонец

Да, за 6 соток в Ленинском районе червонец -- красная цена. Предложение только хилое, тут знакомый пол года мается, а толковых участков нема. Что ни возьми -- даже червонца жалко...

[winzard]

Хм. Ну, продавать можно и курицу за килобакс, вопрос в том, есть ли у нас ценители живописных видов, готовые выложить 150 килобаксов за участок в достаточно тухлом (по демографии) районе. Или футбольных болельщиков оттуда истребителями гонять будут?

[anovikov]

Покурил вчера цены на Рублевке на землю. Потолок находится на уровне 50 тыщ за сотку в пос. Жуковка, в центре. По 30 тыщ уже больше предложений, это Жуковка, Горки-2 и еще парочка мест. Все остальное дешевле - и кроме нескольких очень пафосных поселков типа названных в 15 штук за сотку укладывается почти все.

[winzard]

Может это ПЕАР? (с)
Человек очень сильно хочет продать землю, вот и назначил сказочную цену, чтобы все звонили и интересовались его душевным здоровьем.

[Anonymous]

Может это ПЕАР? (с)
Человек очень сильно хочет продать землю, вот и назначил сказочную
цену, чтобы все звонили и интересовались его душевным здоровьем.

Тогда уж -дефицит общения...

[Belikov]

Про элитное жильё.

Всё-таки, элитное жильё наверное нельзя воспринимать как нечто, обладающее некоторым набором атрибутов, которые кто-то когда-то подсмотрел по ТВ. Как и евроремонт. Это просто ниша, которая занята тем, что имеется. Относительно совковых интерьеров у меня в квартире евроремонт. А относительно европейских стандартов -- всего лишь любительская поделка из дешёвых стройматериалов. Так же и с жильём в целом. Возьмём самую занюханую деревню, в которой осталось всего три дома: какими бы отстойными они не были, но на уровне этой деревни один из них можно однозначно отнести к эконом-классу, второй -- к бизнес-классу, а третий -- к элитному жилью. И это, ессно, найдёт характерное отражение в их стоимости.

Поэтому, я берусь утверждать, что в Смоленске есть элитное жильё.

Какое(-никакое) бы качество жизни оно не предлагало. Поскольку в голове обывателя существует деление на ниши, то высшие строчки хит-парада будут обязательно заняты по принципу наименьшего зла. И опять же, отражение в разнице цен там обязательно образуется.

Следующий "громкий" дом в Смоленске будет построен во дворе магазина с часами (по ул. Большая Советская). Проект уже завершён и ушёл в экспертизу. Застройщик -- Смоленскоблгражданстрой. Особо примечательного там ничего не будет: втиснутый во двор существующей исторической застройки это жильё не предлагает площадок для игр и отдыха, стоянок и тп, -- главным плюсом считается его местоположение. Из объективных плюсов я бы выделил только вид на купола Успенского собора с верхних этажей. Но дом всё равно будет элитным, других альтернатив нема. Ну и самое сногсшибательное, это уже установленная цена: $1400 за кв.м. При этом существует еще и некоторая очередь, и данная цифра не подразумевает, что хата там может быть продана вам "с наскока".

[anovikov]

А что с домом за Драмтеатром?

[anovikov]

Вообще реальность очереди на квартиры по 1400 за квадрат представляется сомнительной, ибо не далее как неделю назад знакомая риэлторша (понта ради, конечно) предлагала мне первичку на Пржевальского, 6а площадью 200 метров по 900 за квадрат, т.е. 180 штук. Очевидно что меньше 128 метров (это дает 180 штук при цене 1400 за квадрат) хат в этом доме будет мало, и имея 180 штук, лучше купить 200 метров сейчас, чем 128 через 2 года. Однако же этого не происходит - эта 200-метровая хата, по ее представлениям, будет лежать еще долго.

[winzard]

anovikov, у хаты, кроме цены и площади, есть и другие параметры. Вот, мне тут про инсоляцию подробно рассказали на днях :)

[anovikov]

Тот дом будет находиться по большей части в тени, так что с инсоляцией там будет так же фигово, как и на Пржевалького. Расположение - вроде, в этом плане Пржевальского 6а переплюнуть трундно, куда уж круче.

[Anonymous]

winzard

у хаты, кроме цены и площади, есть и другие параметры.

А вот интересно было бы узнать про весь список параметров
(ну или наиболее основные) и степень их влияния на стоимость 1кв.м
в порядке убывания...

[winzard]

avs, они для каждого свои.
Для меня, например, важнее всего район. Также важно состояние дома, площадь квартиры, планировка (чтобы небыло длинных узких комнат, как в питомнике).
Параметров куча может быть (материал (кирпич, панель), кто архитектор, кто строил)
Для специалистов будут важны всякие другие параметры, вплоть до марки кирпича, цемента, был ли пьян прораб, когда строили первый этаж и т.п.
На стоимость кв. метра влияет совсем не это. На стоимость влияет прежде всего ситуация на рынке и то, как заказчик позиционирует жилье. Т.е. если заказчик думает, что он строит элитный дом - цену заломит, будьте уверены. А то, что этот дом стоит в овраге, а вокруг тусуются гопники и малолетние оболтусы испишут весь дом иероглифами в момент - это не учитывается, думаю.

[winzard]

А вообще, мне вопрос критериев тоже интересен, попробую на досуге список составить.

[Anonymous]

они для каждого свои.

а совокупность мнений каждого и определяет цену в итоге

попробую на досуге список составить.

тоже будет очень интересно, но еще более интересно
было бы почитать мнение на этот счет
от хорошего специалиста по недвижимости.
(Belikov, Stepan )

[winzard]

Ну, Степана вы рано в специалисты записали. А Беликов... даешь цикл передач :)

[winzard]

Медуза Горгона, район-то плохонький. Завод холодильников рядом.

Метр в центре (а какие еще хорошие районы-то есть?) - от $400 до $1200. Очень сильно зависит от того, в каком доме. Мне предлагали сталинку трешку 90 метров за 36 тысяч. В самом что ни на есть центре. Но там еще вложиться надо, чтобы до ума квартиру довести (т.е. замена почти всего, я думаю).

Мейнстрим трешки сейчас в районе 30-35 (старые, метров 66), или 48 и выше - на Оршанской (метров по 90).

[winzard]

значит однушка где-то 18тыс?

Квадратный метр - это большая условность. Кв.м. в трешке не равен кв. м. в однушке. Как правило, чем меньше по площади и количеству комнат квартира, тем выше стоимость кв. м. в ней.
18 тысяч - вряд ли в центре. В центре в незагашеном доме, думаю, не меньше 20 (33 кв. м.) Но за 18 вроде видел предложения.

[winzard]

Спасибо, дом там хороший новый Холодильник там и не видно.

Спорить не буду, с дозиметром не бегал.

Потолки три метра, кухня 18, домофоны, лесничные клетки как поле для гольфа.  

Пишем: высокая квартплата :) 18 - это даже много, мне кажется.

[winzard]

Обратил внимание, что рядом с Энергоинститутом, у поворота на Колхозную улицу (или переулок?) Мегаполис строит 153-квартирный 10-этажный дом.
Обещают сдать в 2007 году только (т.е. 2 года строить будут). Все бы ничего (место хорошее), но смущает, что строит именно эта контора (подрядчик там - какое-то ООО, т.е. Мегаполис не сам строит). Смущает тем, что по тому же Энергетическому проезду уже есть один мегаполисовский долгострой, тот самый дом, от которого построили 5 этажей и затихли. Сегодня смотрел - начали класть шестой этаж. Т.е. полгода ровно никакие работы на участке не велись.
Участок около Колхозной улицы тоже застолбили давно, огородили капитальным забором. (Я даже думал, что это стоянка будет)
На плакатах по городу видел зазывалку Мегаполиса на тему строительства нового жилого комплекса (только на картинке был явно московский жилой комплекс :) ).
Возникают нехорошие мысли. Уж не пирамида ли это? Взять бабок с дольщиков, на эти бабки прикупить новый участок, сделать проект, квартиры на стадии проекта продать новым дольщикам и на эти деньги купить новый участок.
Неужели это общепринятая практика?

P.S. Мое персональное "фи" СмоленскОблГражданСтрою. Положить проводку по диагонали под 45 градусов - это из каких же свинских соображений? И высота потолков по паспорту 260, а на деле 250 (впрочем, фиг знает, как высота по паспорту считается, может от перекрытий)

[Belikov]

Обратил внимание, что рядом с Энергоинститутом, у поворота на Колхозную улицу Мегаполис строит 153-квартирный 10-этажный дом.

Есть такая буква. 4 секции 10КЖ (кирпичный жилой) по Колхозному переулку. Проект мы делали (вернее, ООО Смоленскархпроект), а мы делали конструктив, архитектора Х.З. чья (скорее всего ничья). Раз проект заказан -- значит бабки уплочены, сл-но пирамиду вряд ли затевают (хотя, впрочем, а кто затевает? она обычно сама собой получается...). В любом случае -- смотрим мой рейтинг надёжности строительных контор, он пока в целом актуальность не потерял.

На плакатах по городу видел зазывалку Мегаполиса на тему строительства нового жилого комплекса (только на картинке был явно московский жилой комплекс :) ).

Сам рубаюсь над этим билбордом. Прямое нарушение закона о рекламе, можно смело в суд подавать. Понятно, что изображённая на картинке застройка в ближайшие 10-15 лет в Смоленске не появится, а когда появится, то вряд ли уж от Мегаполиса. Просто взяли симпатичную журнальную иллюстрацию и пользуют.

P.S. Мое персональное "фи" СмоленскОблГражданСтрою. Положить проводку по диагонали под 45 градусов - это из каких же свинских соображений?

Это электрики так пуская по гипотенузе провод его экономят и тырят. При г-не Гладком за такие дела им бы яйца открутили и съесть заставили. Гражданстрой, конечно, теперь уже не тот... А что за дом?

И высота потолков по паспорту 260, а на деле 250

Можно в суд подать, если в договоре указана высота 2.6 м. Это полный бред, потому как такое просто физически невозможно. Высота потолков завязана на высоту лестничных маршей, а их в Смоленске делают только один вид "советский классический". В паре с лестничными площадками два таких марша обеспечивают подъём на высоту 2.8 м. Из них 0.22 м -- толщина перекрытия + 8 см конструкция пола. 2.6 не получается ну просто никак. На первом этаже -- возможно, если высоту пола уменьшить, но тогда дубак зимой будет мама не горюй. На первом этаже полы это а) плита (22 см) + б) утеплитель/стяжка (18 см), то бишь 40 см (!) конструкция. Ну и когда офисы на первом этаже проектируются, тогда в офисной части полы опускают см на 90 вниз, чтобы с улицы ступеней было мало и высота потолков оказывалась повыше.

[Dmitry]

А Социальная Инициатива? Ты писал, что колом там у них стоит, но вроде копаются же и что-то растёт?..

[Belikov]

Dmitry, Социнициатива со времён подписания первого договора на долевое участие в основном стоит колом. Ковыряться они начали только с этой весны, причём поковыряются-стоят-поковыряются-стоят и тд. Темп "этаж в месяц" у них пока не получается, а это фактически необходимый минимум для рентабельности. Короче говоря, у СИ от их первой и единственной пока стройки наверняка будет некоторый убыток, о прибыли пока явно речи нет.