Как у нас участки под застройку выделяют

[Gulyaev]

Gulyaev, там же архитекторы тоже о чём-то думают, наверно :pardon:

Не сомневаюсь, но дома повышенной этажности могу просто не смотреться или загораживать вид....у большущий двор, хотят построить какую-то 2х этажную хрень, загораживать конечно ничего не будет, но неприязнь будет.

[МихаНик]

Вся эта тема напоминает как в Москве и подмосковье из старых домов выселяют, только там действуют решительнее )))

Тебе что, не терпится какую-нибудь девушку на улицу выселить ? :acute:

[МихаНик]

Снести нельзя отремонтировать?

Запятую в нужном месте этого заголовка может поставить Смоленский городской Совет.

Это круче, чем... вкрутую... :crazy:

[anut13]

Вся эта тема напоминает как в Москве и подмосковье из старых домов выселяют, только там действуют решительнее )))

Тебе что, не терпится какую-нибудь девушку на улицу выселить ? :acute:

Макс, хрущ 511 серии с бетонными перекрымиями-это не старый дом, твой то не капитальнее моего будет несмотрят на 5этажей,панелька против кирпича-не сравнить
Гы, и от слышимости не вешаемся, как некоторые, и жилые комнаты не граничат с кухней, как у некоторых, короче 511 серия рулит, и вся вина дома, что он 2-х этажный и не 5 как сосед,просто те кто его строили-подумали об инсоляции детсада, а еще 3 этажа накинуть-было не проблема
http://www.smolgazeta.ru/problem/2537-s ... rovat.html

[anut13]

информация для строителей и не только, "КАК В МОСКВЕ" http://www.mr-msk.ru/story/2009/01/23/story_4798.html
Конфликты. Если начнут реализовывать новую программу сноса, участятся конфликты с жителями, полагает Сергей Удальцов из Совета инициативных групп. Жители будут протестовать не только против переселения в другой район, но и вообще против выселения из своей пятиэтажки.

Например, большинство жильцов пятиэтажек на Ботанической улице не хотят покидать свои дома. В управе жителям сказали, что их дома будут вскоре сносить. «Нас здесь все устраивает: потолки выше трех метров, хорошая кухня, возле дома есть место для парковки, рядом ботанический сад», — рассказывает Николай Былов, местный житель. Его дом был построен в 1956 году из кирпича по индивидуальному проекту.

«Нам теперь в принципе не могут предоставить адекватной замены», — говорит он. А вообще, все что нужно дому — это капитальный ремонт, который должен был пройти еще двадцать лет назад, считает Былов.

типовые серии опальных домов http://www.mr-msk.ru/story/2009/01/29/story_4809.html

[anut13]

http://www.bpn.ru/publications/39481/
решение о сносе пятиэтажек так называемых «несносимых серий» принимается отдельно по каждому конкретному дому. Об этом сообщил первый заместитель мэра Москвы в правительстве Москвы, глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин.

Как рассказал В.Ресин, общий износ пятиэтажек «несносимых серий» (1-515, 1605АМ, 1МГ-300, 1-510,1-511) составляет 30-40%, причем их несущие конструкции изношены на 10-15%.

По его словам, аналогичные проблемы существуют и в 9-12-этажных домах, спроектированных в 1950-1960 годах. Для кирпичных (серия П-29) и полносборных (серии П-49, П-57, 11-18, П-68, И-209А) 9-12-этажных домов общий износ составляет также 30-40%, износ основных конструкций - 10-15%.

[Belikov]

Анна, все эти вопросы уже решены в новом градостроительном кодексе:

Глава 3. ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ

Статья 9. Назначение территориального планирования и виды документов территориального планирования
<...>
Часть 4 статьи 9 вводится в действие с 1 января 2012 года (статья 3 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ (ред. от 27.12.2009)).

4. Не допускается принятие органами государственной власти, органами местного самоуправления решений о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель из одной категории в другую при отсутствии документов территориального планирования, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

Другими словами, у программы по сносу и реконструкции, которая Вас так беспокоит, с 1.01.2012 истекает срок годности. А до этого в городском бюджете вряд ли найдутся средства на снос или реконструкцию Вашего дома.

[Елена Премудрая]

anut13, Анна, и всё же что там с домами-близнецами? :acute:

[anut13]

anut13, Анна, и всё же что там с домами-близнецами? :acute:

это тоже вопрос на разрешении прокуратуры,его рисовали похоже как с износ не выходя из кабинета, Кирова 2а с бетонными перекрытиями, дома Воробьева 30, 32, 34 близнецы, а их площадь разная, в приведенном тобой списке похоже простая подгонка под цифру 7.1

[Елена Премудрая]

anut13, неа, Кирова 2А - с деревянными перекрытиями, вот в чём весь вопрос. :blum:
И категория благоустройства там - 2, а у тебя -3.
Я так понимаю, там санузел совмещён. И как они могут быть близнецами?

[anut13]

Belikov, жители нашего дома не хотят сносится и получать новые квартиры за счет застройщика, можно сказать-Вы меня обрадовали(соседи сверху доделывают оочень крутой евроремонт, сосед справа-тоже, причем верхних соседий ЖЭУ уверило, что дом трогать не будут перед тем как они начали еврик

[anut13]

anut13, неа, Кирова 2А - с деревянными перекрытиями, вот в чём весь вопрос. :blum:
И категория благоустройства там - 2, а у тебя -3.
Я так понимаю, там санузел совмещён. И как они могут быть близнецами?

это наглая ложь! и доказывает то, что комиссия рисовала процент износа и проц данные не выходя из кабинета

[Елена Премудрая]

anut13, и хде я вру? :blum:

[anut13]

anut13, и хде я вру? :blum:

не ты, в списке указаны заведомо ложные сведения относительно дома Кирова 2а

[anut13]

Весь вопрос в том, на каком основании нас собираются сносить!
Если как аварийников-это один вопрос при переезде-не поторгуешься и не по выбираешь!
если как желание получить землю под нашими домами-это другой вопрос для жильцов!
А теперь-барабанная дробь-жильцов неприватизированных квартир из аварийных домов по изменениям в Жилищном кодексе могут выселять даже за пределы города
http://www.rg.ru/2009/12/29/stoodin.html
Опять 101-й километр
Изменения в законе дали возможность выселить людей из аварийного жилья даже в другой город

[anut13]

методика определения износа зданий

[anut13]

изучила щас смежную тему viewtopic.php?f=64&t=43751&start=20
и меня осенило: о каком строительстве многоэтажки может идти речь, если длина предполагаемого дома не сможет превысить длину нашего-33 метра(2 подьезда хрущевки,типа с маленькими квартирами , ограниченный непосредственно дорогой с права и пожарной нормой 5-ти этажки слева) ? или кто то планирует одно подъездный 16 этажный дом? Бред какой то...

[Маруся]

А что за статья на коррупции.нет?

[anut13]

А что за статья на коррупции.нет?

там ссылки есть но статья Е.Н. лучше ссылка выше есть на СМоленскую газету
http://www.smolgazeta.ru/problem/2537-s ... rovat.html

[anut13]

построить оказалось свечку на месте нашего дома все таки теоретически можно, но тока одноподъездную, со всеми вытекающими накладными расходами на строительство(сдать дом, оформить, подвести коммуникации, поставить счетчики-фиолетово 1 или много подъездов, но на 1 затрат больше), не забываем об инсоляции детского сада в случае строительства высотки :blum:
так что делаем выводы по поводу строительства высотки на месте нашего дома! можно-но очень дорого по сравнению с многоподъездным+расселение жильцов)

[anut13]

есть прецеденты в МСк, где с землей-совсем труба, но накладные расходы на строительство дома-ок 30%, и вешать их на малое кол-во квартир(1 подъезд) это совсем от плохой жизни

[anut13]

только цитаты - никаких комментариев;
http://www.kommersant.ru/doc.aspx?DocsI ... print=true
"К тому, что в хрущевках жить плохо и их рано или поздно снесут, мы уже привыкли. К панельным и блочным многоэтажкам отношение принципиально другое, хотя они и наиболее дешевые из нехрущевских домов. Однако, явно убогая хрущевка серии 1-515/5 и вполне приличного вида девятиэтажка серии 1-515/9 — это фактически одинаковые по техническим характеристикам дома, отличающиеся только планировкой части квартир, наличием лифта и мусоропровода".
......
"Согласно утвержденной в прошлом году столичными властями "Программе капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки города", целенаправленно сноситься до 2010 года в столице будут только пятиэтажки серий К-7, II-32, II-35, 1605-АМ, 1МГ-300 — в целом 6 млн кв. м жилищного фонда (около 2 тыс. домов). Остальным (серии 1-510, 1-511 и 1-515) предписан капитальный ремонт или реконструкция без сноса. "

[не Я]

anut13, неа, Кирова 2А - с деревянными перекрытиями, вот в чём весь вопрос. :blum:
И категория благоустройства там - 2, а у тебя -3.
Я так понимаю, там санузел совмещён. И как они могут быть близнецами?

а кто Вам сказал,что на Кирова 2а-деревянные перекрытия???Это точно такой же дом как и Воробъёва 36 с железобетонными перекрытиями.А санузлы совмещённые и в Кирова 2а и в Воробъёва 36!

[не Я]

anut13, Анна, и всё же что там с домами-близнецами? :acute:

это тоже вопрос на разрешении прокуратуры,его рисовали похоже как с износ не выходя из кабинета, Кирова 2а с бетонными перекрытиями, дома Воробьева 30, 32, 34 близнецы, а их площадь разная, в приведенном тобой списке похоже простая подгонка под цифру 7.1

Дома Воробъёва 32,32а,34 были построены в 1958-59 годах силами так называемой народной стройки-это когда будущие жильцы после работы приходили и своими руками строили себе жильё.Подвалов в этих домах нет,несущие стены кирпичные,межквартирные стены кирпичные,межкомнатные стены кирпичные,хотя есть и деревянные;перекрытия межэтажные бетонные-площадь комнат,квартир в каждом доме разная-поскольку при строительстве не сильно увлекались точностью.То что написано об этих домах в отчёте БТИ-бред и про деревянные перекрытия и т.д.А уж про процент износа-так вообще :tease: смех-можно подумать кто-то этот процент считал не видя самих домов!

[не Я]

У меня складывается впечатление, что Беликов решил построить небоскрёб на месте Анютиного дома.
О чём вы спорите? Там скорее садик от старости развалится, чем строительство дойдет до этого дома.

Это точно! :clapping:

[anut13]

anut13, неа, Кирова 2А - с деревянными перекрытиями, вот в чём весь вопрос. :blum:
И категория благоустройства там - 2, а у тебя -3.
Я так понимаю, там санузел совмещён. И как они могут быть близнецами?

а кто Вам сказал,что на Кирова 2а-деревянные перекрытия???Это точно такой же дом как и Воробъёва 36 с железобетонными перекрытиями.А санузлы совмещённые и в Кирова 2а и в Воробъёва 36!

Читай на сайте АГГС приложение к программе, ссылка есть выше в теме
ну про процент износа говорить с человеком, который не читал ВЕДОМСТВЕННЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ
Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 вообще бессмысленно

[anut13]

Не Я,просветись ВСН 53-86

[SERGIO]

Ловите решение:

http://kad.arbitr.ru/proxy.php?service= ... lenija.pdf

[anut13]

http://www.gazeta-yurist.ru/article.php?i=683
Недвижимость: вопросы практики



Несмотря на сложности, которые испытывает российская экономика, сделки с недвижимостью по-прежнему остаются ее весьма активной составляющей и вызывают все новые и новые правовые вопросы, решать которые должна судебная практика. На некоторые из этих вопросов специально для читателей «эж-ЮРИСТ» отвечает доцент кафедры управления собственностью субъектов РФ и муниципальных образований Высшей школы приватизации и предпринимательства, кандидат технических наук Марианна Гирфановна ПИСКУНОВА.

Спойлер

— На практике нередко возникают случаи, когда в процессе реконструкции объектов недвижимости от исходного объекта, по сути, вообще ничего не остается: на деле он просто сносится и возводится абсолютно новый объект. Есть ли механизмы для признания такой реконструкции осуществленной неправомерно (и если да, то какие правовые последствия могут возникнуть для застройщика)? Есть ли риски для лиц, заключающих на стадии такой реконструкции договоры аренды в помещениях будущего объекта (т.к. формально это тот же объект недвижимости)?



— Необходимо четко квалифицировать правовые последствия так называемой «реконструкции со сносом».

Согласно п.14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция – это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, этажности, площади, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Как установлено ч.10 ст.55 Градостроительного кодекса, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции является основанием для внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта. То есть, реконструкция – это изменение существующего объекта недвижимости (здания).

Напротив, в соответствии с п.13 ст.1 Градостроительного кодекса строительство – это создание зданий, строений, сооружений, в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта (ч.10 ст. 55 Градостроительного кодекса).

Конкретный вид строительных работ – строительство, реконструкция или капитальный ремонт указываются в разрешении на строительство и в разрешении на ввод в эксплуатацию (ст.51,55 Градостроительного кодекса).

Снос объекта недвижимости равнозначен гибели или уничтожению имущества и влечет прекращение права собственности (п.1 ст. 235 ГК РФ). Право на вновь созданный объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации (ст.219 ГК РФ). Недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо созданное без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил является самовольной постройкой, на которую не приобретается право собственности (ст.222 ГК РФ).

То есть, реконструкция и строительство с точки зрения правовых последствий являются взаимоисключающими видами строительных работ.

При «реконструкции со сносом» право собственности на существующее здание прекращается. Если здание снесено и на его месте построено другое, то право на новый объект возникнет только с момента государственной регистрации. В соответствии со ст.25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на здание регистрируется на основании разрешения на ввод в эксплуатацию, необходимым условием которого является наличие правоустанавливающих документов на земельный участок (ч.3 ст.55 Градостроительного кодекса).

Построенное в результате «реконструкции со сносом» здание будет являться самовольной постройкой:

- если было выдано разрешение на реконструкцию в виде изменения существующего здания (т.е., не было разрешения на новое строительство);

- если земельный участок не предоставлен для нового строительства.

У собственника «снесенного в результате реконструкции» здания, как правило, имеются правоустанавливающие документы на земельный участок. Однако они не всегда подтверждают, что земля была отведена именно для строительства. Например, договор аренды участка заключен для использования (эксплуатации) расположенного на нем здания, либо при выкупе участка были установлены запреты на строительство (п.3 ст.2 Закона о введении в действие Земельного кодекса), либо новый объект не соответствует разрешенному использованию участка (ч.8 ст. 36 Градостроительного кодекса).

Президиум ВАС РФ известным Постановлением от 23.01.2007 № 14140/06 по делу № А40-75012/05-53-646 признал недействительным конкурс по выбору девелопера-инвестора гостиницы "Россия". В частности, Президиум указал, что поскольку по результатам проведенного конкурса здание гостиницы "Россия" подлежит сносу, подлежащий застройке земельный участок переходит в категорию незастроенных. По общему правилу необходимо провести торги по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Отсутствие таких торгов создает условия для приобретения девелопером-инвестором земельного участка в обход установленного законом порядка предоставления земельных участков для строительства.

Последствия самовольной постройки четко определены ст.222 ГК РФ – либо снос, либо признание права собственности судом. Причем право собственности на самовольно построенное здание может быть признано только за собственником участка (а также обладателями других вещных прав на землю - постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения), но не за субъектом обязательственных прав на землю – арендатором, ссудополучателем.

Необходимо также учитывать особенности государственной регистрации прав. Пунктом 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219) установлено, что в ЕГРП вносятся сведения, которые не влекут существенного изменения объекта, в частности, изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ.

Приказом Росрегистрации от 08.06.2007 № 113 утверждены «Методические рекомендации о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества». В соответствии с п.24-25 Рекомендаций в случае, если в результате реконструкции изменились внешние границы и назначение объекта, проводится регистрация прав на реконструированный объект в новом разделе ЕГРП. Существовавший до реконструкции объект ликвидируется (с погашением записи о праве).

Так что даже в случае реконструкции без сноса объекта, но с существенными изменениями, потребуется новая регистрация прав на основании разрешения на ввод в эксплуатацию после реконструкции.

Для лиц, подписывающих на стадии «реконструкции со сносом» договоры аренды в помещениях будущего объекта, существует риск невозможности регистрации договора, поскольку в соответствии с п.3 ст.26 Закона о регистрации прав к договору аренды необходимо приложить кадастровый паспорт помещения, удостоверенный организацией технического учета. Незарегистрированный договор аренды помещения на срок более одного года является незаключенным (п.3 ст.433, п.2 ст.609 ГК РФ). Но даже если установлен срок до одного года, нельзя признать заключенным договор аренды несуществующих помещений в несуществующем объекте (имеющийся уже снесен, новый еще не построен) с «арендодателем», не являющимся собственником (право на имеющийся объект прекратилось, а на новый еще не зарегистрировано).

— Еще несколько вопросов от наших читателей. Вот один из них: могут ли быть предоставлены земельные участки для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, до прекращения в установленном порядке зарегистрированных прав собственников жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, подлежащих сносу?


— Развитие застроенных многоквартирными домами территорий (кварталов, микрорайонов) осуществляется на основании договора между застройщиком и органом местного самоуправления, заключенного по результатам аукциона. Существенные условия договора о развитии застроенной территории определены ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ.

В частности, в соответствии с п.8 ч.3 указанной нормы орган местного самоуправления обязан в установленный договором срок принять решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих сносу, а также об изъятии земельных участков, на которых расположены такие дома. Согласно п.5 ч.3 ст.46.2 Градостроительного кодекса договор должен предусматривать обязательство застройщика уплатить выкупную цену за изымаемые на основании такого решения квартиры и земельные участки. Как установлено п.9 ч.3 ст.46.2 орган местного самоуправления обязан предоставить земельный участок застройщику после выполнения им обязательства по уплате выкупной цены за изымаемые квартиры и участки.

Каким образом застройщик должен исполнить обязательство по уплате выкупной цены?

Изъятие квартир и участков у собственников проводится в соответствии со ст.239, 279 ГК РФ, ст.32 ЖК РФ. Выкупная цена, сроки и другие условия определяются по соглашению с собственниками квартир и участков (ч.6 ст.32 ЖК РФ, ст.281 ГК РФ) либо при недостижении соглашения - по решению суда (ст.282 ГК РФ). По соглашению с собственником квартиры ему может быть предоставлено другое жилое помещение взамен изымаемого (ч.8 ст.32 ЖК РФ). Соглашения об изъятии для муниципальных нужд заключаются собственниками недвижимости с соответствующими муниципальными образованиями (ч.1 ст.32 ЖК РФ) в лице органов местного самоуправления, уплата выкупной цены является муниципальным обязательством (ч.6 ст. 32 ЖК РФ, п.1 ст.281 ГК РФ). Очевидно, в соглашении может быть предусмотрено исполнение муниципального обязательства застройщиком как третьим лицом (ст.313 ГК РФ).

Соглашение об изъятии квартиры является фактически договором купли-продажи жилого помещения, вступающим с силу с момента государственной регистрации (ст.558 ГК РФ).

Таким образом, обязательство застройщика по уплате выкупной цены можно считать исполненным только после заключения (государственной регистрации) соглашения с собственниками каждой квартиры и его исполнения. Исполнение зарегистрированного соглашения в части уплаты выкупной цены может быть подтверждено любым документом об исполнении денежного обязательства (в т.ч. распиской продавца, передаточным актом).

Договор купли-продажи предусматривает не только оплату недвижимости, но и передачу ее в собственность покупателю по передаточному акту (ст.454, ст.556 ГК РФ). Целью застройщика является не только уплата выкупной цены, но и прекращение прав граждан на квартиры. Поэтому государственная регистрация перехода прав на квартиры также может являться подтверждением исполнения обязательств застройщика, необходимых для предоставления земли. Естественно, за исключением случаев рассрочки уплаты выкупной цены после передачи квартиры, влекущих возникновение залога в силу закона (ст.488, 489 ГК РФ).

Застройщик также может заключать обычные договоры купли-продажи с собственниками квартир, чьи дома подлежат сносу в связи с развитием застроенной территории.

Если занятый многоквартирным домом участок поставлен на государственный кадастровый учет, то участок является долевой собственностью собственников помещений как общее имущество дома (в силу закона, без государственной регистрации – ч.1 ст.36 ЖК РФ, ч.5 ст.16 Закона о введении в действие ЖК РФ). Такой участок не является муниципальной либо неразграниченной государственной собственностью, и орган местного самоуправления не вправе предоставлять его другому лицу. В соответствии с ч.8 ст.46.1, п.9 ч.3 ст.46.2 Градостроительного кодекса на основании договора о развитии застроенной территории застройщику предоставляются участки, которые не предоставлены в пользование и (или) владение гражданам и юридическим лицам. То есть, застройщику также не могут быть предоставлены участки, находящиеся в аренде, безвозмездном срочном или постоянном (бессрочном) пользовании иных лиц.

Доля в праве общей собственности на занятый многоквартирным домом участок неразрывно связана с правом собственности на квартиру и прекращается с ее выкупом (ст.37, 38 ЖК РФ, п.2 ст.23 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Таким образом, доля в праве собственности на участок под многоквартирным домом выкупается одновременно с квартирой (по одному договору), участок будет выкуплен при выкупе всех помещений.

Поставленный на кадастровый учет земельный участок под многоквартирным домом не может быть предоставлен застройщику без прекращения прав собственников на квартиры и нежилые помещения в доме (перехода права собственности к застройщику или соответствующему муниципальному образованию). Такой участок не является муниципальной либо неразграниченной государственной собственностью, и орган местного самоуправления не вправе распоряжаться им.

Если занятый многоквартирным домом участок не поставлен на государственный кадастровый учет, формирование «объединенных» земельных участков, занятых несколькими многоквартирными домами и иными объектами недвижимости в границах развиваемой территории, в целях предоставления его застройщику до исполнения им обязательств по выкупу квартир также недопустимо, поскольку будет нарушать земельные права земельные права домовладельцев (п.2 ст.26 ЗК РФ)

. Согласно п.2 ст.36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Исключений из этого правила для развития застроенных территорий не предусмотрено.

Для регистрации договора купли-продажи жилого помещения и (или) перехода права на недвижимость необходима регистрация права собственности продавца (ст.6, 13 Закона о регистрации прав). В ЕГРП при соблюдении порядка выкупа будут зарегистрированы права собственников всех квартир (и нежилых помещений). Прекращение права и отчуждение недвижимости подлежит регистрации (ст. 130, 223 ГК РФ). Помещения будут выкуплены с момента прекращения прав собственников жилых и нежилых помещений при регистрации перехода права к застройщику или муниципальному образованию.

Таким образом, орган местного самоуправления может принять решение о предоставлении застройщику земельного участка в границах застроенной территории и заключить с ним договор аренды или выкупа земельного участка при условии регистрации прекращения прав собственников всех жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, иных объектов недвижимости.

Если орган местного самоуправления не исполнит вышеуказанных требований законодательства и условий договора о развитии застроенной территории, то застройщику может быть отказано в регистрации договора аренды земельного участка (или права собственности на участок при его выкупе).

Разумеется, что условие о прекращении права собственности не распространяется на объекты, находящиеся в собственности муниципального образования, орган местного самоуправления которого принял решение о развитии застроенной территории, а также на объекты, являющиеся (ставшие) собственностью застройщика.



— Еще один вопрос, пришедший в редакцию. Органом местного самоуправления предоставлен юридическому лицу в аренду для целей жилищного строительства земельный участок, на котором расположены принадлежащие гражданам индивидуальные жилые дома, с условием сноса жилых домов за счет застройщика. Является ли основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка наличие в ЕГРП непрекращенных записей о правах граждан на эти жилые дома?



— Земельным законодательством не предусмотрено предоставление участков государственных и муниципальных земель, занятых недвижимостью, кому-либо кроме правообладателей недвижимости. В соответствии со ст.36 ЗК РФ граждане – собственники зданий, строений и сооружений имеют исключительное право на приватизацию или аренду земельных участков. Предоставление юридическому лицу в аренду земельного участка с индивидуальными жилыми домами, принадлежащими гражданам на праве собственности, незаконно.

Орган по государственной регистрации прав обязан проверить действительность и юридическую силу поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, провести правовую экспертизу и проверку законности сделки, которая должна быть совершена в соответствии с действующим законодательством (п.3 ст.9, ст.13, п.1 ст.17 Закона о регистрации прав). Если из постановления органа местного самоуправления о предоставлении участка, договора аренды и данных ЕГРП следует, что на участке расположены объекты недвижимости, не являющиеся собственностью арендатора, в регистрации договора аренды должно быть отказано. Основания для отказа установлены п.1 ст.20 Закона о регистрации прав, в частности, «документы, представленные на регистрацию, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства», «правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества».

— Кирпичный многоквартирный жилой дом муниципальными властями объявлен аварийным, причем жалоб от жильцов дома на какие-либо нарушения в эксплуатации не было, с материалами обследования дома жильцов не знакомили. Всем жильцам сообщили, что если в шестимесячный срок не будет подано заявление на получение разрешения на снос дома, то земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд. Муниципальными властями предполагается переселение жильцов дома на окраину города. Правомерны ли действия муниципальных органов власти?



— Необходимо оценить законность акта (постановления, решения) органа местного самоуправления о признании дома аварийным и подлежащим сносу. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 утверждено «Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Согласно п.7 Положения признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, к работе в которой привлекается с правом совещательного голоса собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо). Орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение о дальнейшем использовании, сроках отселения физических и юридических лиц или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ на основании заключения комиссии (п.49 Положения)

То есть, без участия в комиссии собственников всех квартир решение (заключение) о признании дома аварийным будет незаконным. На этом основании решение органа местного самоуправления о сносе (реконструкции) может быть признано судом недействительным по заявлению собственников квартир (ст.13 ГК РФ).

Как указал Пленум Верховного Суда РФ в подп.«и» п.20 Постановления от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» требования органа местного самоуправления о переселении собственника изымаемого в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник возражает против этого, т.к. в соответствии с ч.8 ст.32 ЖК РФ предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого, допускается только по соглашению сторон.

— Какие проблемы возникают на практике при реализации несколькими собственниками помещений в здании права на приобретение земельного участка в собственность под этим зданием? Какую специфику имеет данная проблема применительно к многоквартирным жилым домам? Не возникает ли ситуации, когда муниципальное образование, как собственник части квартир в доме, препятствует реализации этой процедуры?

В отношении собственников помещений в многоквартирном доме принцип регулирования совершенно иной. Занятый многоквартирным домом участок принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности в силу закона как общее имущество дома (ст.36 ЖК РФ). Данный участок не может быть приобретен в аренду и не нуждается в предоставлении, передаче в собственность или выкупе.

Если в существующей застройке занятый домом участок поставлен на кадастровый учет до вступления в силу ЖК РФ, то он бесплатно перешел в общую долевую собственность всех собственников помещений. Право долевой собственности на землю возникло в силу закона с 01.03.2005 (вступления в силу ЖК РФ).

ФАС Московского округа Постановлением от 22.01.2009 № КГ-А40/13148-08 по делу № А40-38828/08-149-345 отказал в удовлетворении заявления о признании незаконным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, так как земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, поставленный на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса РФ, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания закона. Определением ВАС РФ от 27.04.2009 N ВАС-4514/09 отказано в передаче в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления.

Если в существующей застройке земельный участок не был сформирован (не проведены землеустройство и кадастровый учет) до 01.03.2005, то право общей долевой собственности на землю всех собственников помещений возникнет с момента проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Закона о введении в действие ЖК).

Формирование земельных участков под многоквартирными домами регулируется градостроительным законодательством. Согласно ч. 2 ст. 6 Закона о введении в действие Градостроительного кодекса, если застроенные территории не разделены на земельные участки, то границы участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со ст. 46 Градостроительного кодекса.

Для кадастрового учета (и, следовательно, приобретения права долевой собственности) на общий участок необходимы:

- проведение общего собрания собственников помещений;

- обращение уполномоченного собранием лица в орган государственной власти или местного самоуправления (уполномоченный орган) с заявлением о формировании участка;

- принятие уполномоченным органом решения о подготовке документации по планировке и межеванию территории;

- публикация решения и публичные слушания с участием лиц, чьи интересы могут быть затронуты таким проектом;

- принятие уполномоченным органом решения об утверждении документации по проекту планировки и межевания (но не о предоставлении или передаче участка в общую собственность!);

- постановка участка на государственный кадастровый учет.

Так что муниципальное образование, не проводя планировку и межевание застроенных территорий, не обеспечивая кадастровый учет участков под многоквартирными домами, препятствует приобретению гражданами права общей собственности на землю, даже не будучи собственником части квартир в многоквартирном доме.


***


Интервью провели

Алексей Каширин,

Иван Балабуев,

«эж-ЮРИСТ»

14.07.2009

[Belikov]

http://www.gazeta-yurist.ru/article.php?i=683
Недвижимость: вопросы практики

Анна, что именно Вы хотели сказать процитировав без всякого комментария статью, на прочтение которой нужно 20 минут времени?