Коттеджные посёлки

[Belikov]

Разные любопытные выдержки, надёрганные мной из авторитетного архитектурного издания, обобщающие столичный опыт строительства и продаж жилья в субурбии. Интересны прежде всего тем, что могут быть полностью применимы к Смоленску с поправкой на масштабы и сроки зрелости.

«Основные факторы, определяющие предпочтения потребителя в 2005 году:
1) удалённость комплекса от мегаполиса;
2) престижность направления, на котором он рассположен;
3) наличие инфраструктуры;
4) качество природного окружения;
5) известность населенного пункта (бренд вроде «Барвиха» или «Горки»).
И лишь затем – качество архитектуры.
Это может показаться странным, если учесть, что из 100 строящихся сегодня в Подмосковье поселков в 70% случаев предлагаются дома, чья стоимость без благоустройства и отделки превышает $300 тысяч. Речь, в принципе, идет о жилищах миллионеров! (Миллионер в США приобретает жилье в среднем за $320 тысяч. И это при куда более развитых финансово-кредитных инструментах!)
Маргинальность архитектурной (и планировочной) компоненты вытекает из того, что количественные показатели доминируют над качественными безраздельно.»


«Существует советская модель субурбанизации – это кольцо многоквартирных домов высокой плотности вокруг исторического центра города, окруженное, в свою очередь, широким кольцом дач, заселяемых лишь в летние месяцы. Как и в случае с европейским и американским пригородом, ее характеристики будут во многом зависеть от развития транспортной инфраструктуры – общественного и личного транспорта. Зная это важно отдавать себе отчет в том, что автомобильное движение в Москве весьма и весьма ограничено. Ежедневные поездки из пригорода в город и обратно скоро станут практически невозможны. А это значит, что в пригороде осуществимы лишь три типа жилой застройки:
* районы средней плотности, расположенные вдоль транспортных артерий и предназначенные для представителей среднего класса, работающих в Москве;
* дешевые районы средней плотности для людей, живущих и работающих в пригороде;
* дорогие районы низкой плотности для преуспевающих людей, использующих дома в качестве дач.»


«Какова же экономическая рамка создания коттеджных посёлков? <…> Земля в ближайшем подмосковье скуплена десятком крупных финансовых групп, которые с приобретенными активами расставаться не хотят. Завышена стоимость стройматериалов – рынок монополизирован. Нет инфраструктуры и коммуникаций. Дефицит подрядчиков и поставщиков. Велики «административные издержки». Совокупность этих факторов обусловливает высокую стоимость любого поселкового проекта. (не опускается ниже $150 тысяч за коттедж) Причем спрос подогревается как ростом платежеспособности населения, так и выгодой прямых инвестиций в строительство и земельные участки.
Особенно отчетливо это видно на престижных направлениях, вроде Рублево-Успенского. Там стоимость сотки уже переваливает за $50 тысяч, а на территории, где А.Хомяков проектирует свой «Парк вилл», составляет, по некоторым данным $85 тысяч. Трудно себе представить коттеджную застройку, которая с точки зрения экономики могла бы радикально валоризировать эту поистине золотую землю или же, наоборот, ее обесценить.
Для того чтобы архитектурные и планировочные качества вышли на первый план, требуется как минимум две вещи: (а) замедление темпов развития рынка и как следствие появление более разборчивого покупателя; (б) профессионализация девелоперов и проектировщиков, готовых играть на более субтильных различиях, нежели местоположение объекта и наличие в нем инженерных сетей. Частично это уже произошло: романтический этап эксперимента и интуитивного поиска сменился этапом реалистическим: поселки-индивидуальности трансформировались в поселки-типы.
Вектор строительной активности в Московском регионе постепенно перекидывается на область. Сегодня в поселковое строительство приходят крупные столичные девелоперы и приводят с собой крупных столичных архитекторов. Начинается передел рынка как проектных, так и подрядных заказов. Этот передел может способствовать изменения привычной физиономии загородных новообразований.»


Поселки-типы
1. С малоэтажной индивидуальной застройкой

Тип классический, тяготеющий к традициям английских пригородов-садов, а также советского поселкового и дачного строительства. Вот его среднестатистический портрет.
Расстояние до Москвы -- 15 км. Размер территории 30 га. Рельеф плоский. Раньше здесь было картофельное поле. Поселок обнесен единым забором – ограждения между участками невысокие, используется живая изгородь. Количество домов – 90. Площадь придомового участка – 30 соток, что больше позднесоветской нормы (8 соток), но существенно меньше наделов, выделявшихся в ходе сталинского «элитного» дачного строительства (до 1,5 га). Планировка веерная или кольцевая с элементами живописности. Дома бесстильные трех типов (250, 275 и 300 кв.м). Все двухэтажные без подвала с пристроенным гаражом. В отделке обыгрывается сочетание двух материалов (фасадной доски и лицевого кирпича) или двух цветов штукатурки. Присутствует здание КПП и спортплощадка.
Наиболее близки к вышеописанному поселок Горки-XXI «Меганома», Клуб-2071 Скуратова, а также их аналоги, растиражированные без ведома архитекторов, что только подтверждает их пользовательскую привлекательность.

2. С блокированной жилой застройкой

Этот тип пользуется все большей популярностью, как среди девелоперов (выход площадей в 5-6 раз превышает индивидуальную застройку), так и среди покупателей, поскольку, во-первых, существенно дешевле отдельных коттеджей (затраты на коммуникации ниже на 30%, на стройматериалы – на 15%), а во-вторых – благоприятствует созданию внутри поселка более прочных социальных связей. Последнее важно потому, что переселение за город черевато попаданием в совершенно новую среду, осваивать которую психологически проще сообща.
Типичный поселок с блокированной застройкой отличается от коттеджного меньшей площадью (около 6-8 га) и более развитой инфраструктурой – помимо спортплощадки и КПП здесь наличествует здание клуба. Количество домов 15-18 по 5-6 блок-секций в каждом. Все блок-секции унифицированные, немного разнятся только торцевые. Площадь блок-секций 200-250 кв.м. Территория придомовых участков – 4 сотки. Планировка регулярная с элементами живописности: главные дороги изгибаются, дабы смягчить механистичность застройки.
На повестке дня уже стоят элитные блокированные комплексы – например Lakehouse архитектурного бюро «Панаком».

3. Со средне- и многоэтажной застройкой

Это даже не тип, а некий букет архитектурных предложений, связанных с реализацией за городом средне- и многоэтажных комплексов. Средне- и многоэтажным поселком будем считать комплекс, созданный с нуля, который с точки зрения местоположения и структуры уже не является элементом уже существующих городов или продолжением их территориального развития.
Первый пример – «Заречье» на Соколовском шоссе рядом с рекой Сетунь. Представляет собой рассеянные кондоминимумы, сформированные из групп домов средней этажности в зеленой зоне неподалеку от водоема. Типология рассчитана на покупателя, который хотел бы совместить два формата – загородный и городской, что подразумевает легкую доступность к благам природы и цивилизации одновременно.
Другой пример – Vitro-village. Дискретное образование из 5-6 этажных модернистских домов, раскиданных в подмосковном лесу. В распоряжении покупателей квартир комплексный «курортный» сервис, полностью избавляющий жильцов от быта.
Имена новых поселков говорят сами за себя: M.o.n.a.k.o.v.o, Vitro-village, «Бельгийская деревня», «Резиденции Бенилюкс». Довольно часто в названии используется слово «клуб», подчеркивающее полузакрытый статус новообразования.


«Большие территории осваиваются уже сейчас. На берегу Озернинского водохранилища под Рузой «АРТЭ» проектирует комплекс «Заповедник» площадью 600 (!) га. Предусматривается два поселка с индивидуальными домами, гостиница, яхтенная станция, детский лагерь, спортивно-рекриационная инфраструктура, включая пляжи, летное поле для проката и обслуживания парапланов и дельтапланов, горнолыжный склон и тп. Крупными участками оперирует и Михаил Белов – его «Резиденции-монолит» занимают 250 га. Сейчас же, по словам архитектора, ему предлагают участок площадью 540 га.»


«С укрупнением сельских новообразований начнется наступление и на крестьянские поселения. Мягкое освоение загорода, которое осуществляется на Западе, благодаря «конверсии» старых сельских домов в комфортабельное жилье, у нас невозможно. Любое повышение качества жизни на отдельно взятой территории сопровождается тактикой «выжженой земли». Этому есть простое объяснение. На протяжении веков модернизаторские импульсы российской власти (будь то Петр I, Столыпин, Витте или большевики) оплачивались в основном за счет крестьянства. В итоге русская деревня дошла до той степени социальной и средовой деградации, когда пункт невозвращения пройден. Подмосковные крестьянские избы просто не поддаются реконструкции даже в среднебуржуазное жилье.
Видимо, деревня, по крайней мере в радиусе 30-40 км от Москвы, в скором времени будет окончательно «разгромлена». Окультуренный крестьянскими руками естественный ландшафт – поля и луга, опушки на границах леса – захватываются коттеджами уже вовсю. Скоро очередь дойдет и до обживавшихся веками сел – тем более, их население стареет и быстро сокращается. Будут ли новые хозяева земли сколько-нибудь внимательны к тому, что составляет складывавшийся веками местный колорит, сельский пейзаж? Оценят ли они его неповторимость? Если нет, то сложившаяся в области периферийная модель так и не будет преодолена. А это значит, что коттеджные поселки, хоть и трансформируются в поселения, но останутся на веки вечные выселками с царящим в них, перефразируя Маркса, «[извините] пригородной жизни» -- жизни без культурной укорененности, без привязанности к месту, без собственного лица. Но это, наверное, не архитектурная проблема.»

[BOOMER]

Появилось в газете "Моя реклама" объявление о строительстве в районе д. Ясенной коттеджного поселка на 50 домов именуемого "ЕвроДеревней".
Планируется что территория огорожена и охраняется, три варианта коттеджей, инфраструктура и т.д. и т.п.

Кто что про это слышал ?

[Joker]

Про стройку - за "Мелодией" многоэтажка оказалась не такой уж и многоэтажной - всего 5 этажей, вроде уже крышу делают. На фоне рядом стоящей "гостиницы" сохи, вид из окон у них на собор не сильно красивый получается. :twisted:

[winzard]

Joker, о, про эту многоэтажку я уже шутил: элитный дом с видом на трущобы и трущобы с видом на элитный дом.

[Mary]

Мое неавторитетное субъективное эмоциональное мнение... :) )

В 2000 году я приехала учиться в Долгопрудный. Институт и студгородок находится в "старой" части города, на самой окраине, сразу за студгородком железная дорога, а за ней... березовая роща... а дальше Долгие пруды... Помню первую осень на 1м курсе, когда мы гуляли среди берез, шуршали желтыми листьями...

А потом на месте этой рощи взяли и построили этот долбаный котеджный поселок. Часть берез срубили, часть ободраные торчат меджу домами, которые стоят впритык к друг другу.

Сейчас так странно смотреть на фотографии и понимать, что этого места больше нет, там стоят дома, обнесенные забором. Грустно...

И я думаю, что это не единственое место в подмосковье, которое вот так вот испоганили... Но все решают бабки.

[энергет]

Ясенная - это сразу за чертой города по краснинскому шоссе. Не думаю что там ктонить гуляет. Это обычная деревня, правда с выходом на Днепр, но после города. Элитным этот поселок может быть даже по месторасположению - практически город.

[anovikov]

Летел в Волгоград на днях и говорил с девченкой, работающей в Москве - так она рассказала про моду вообще квартиры в Москве не покупать, а жить как и жили когда перебрались в Москву, в съемной. А покупать дом в Испании - стоит дешевле, по ипотеке - еще гораздо дешевле из-за копеечных процентов, климат лучше, чисто, некриминально, стабильный строй. Если что в РФии нашей случится - всегда можно остаться там и все.
Очень мудро, на мой взгляд, я порадовался широте их мышления.

[энергет]

anovikov, налоги только на недвижимость в забугорье нехилые. Говорят, что многие дом на лазурном берегу потянули, а налоги на него нет. :?

[anovikov]

Ну так когда в доме не живешь - он сдается и приносит доход.

[Belikov]

Два ролика от Инком-недвижимость про коттеджные посёлки. Примечательны прежде всего тем, что обозначают собой вступление в новую для России (или правильней будет сказать, Московии) эпоху, где нет места традиционной хаотичной застройке. То бишь генеральная планировка проработана на совесть, что ранее замечалось исключительно в дорогих, пафосных посёлках.

Риверсайд.avi [82,9 Мб]

Над визуализацией работала команда специалистов около 4-х месяцев.
Поэтому качество ролика не заставит вас жалеть о трафике. :)





Есть и ещё более крутой клип от этой же конторы. Элитный коттеджный посёлок близ Красноярска:
Сосны.avi [67,4 Мб]

Если кто-то раздумывает, качать или нет, рекомендую начать со второго. И заразная болезнь с жаждой собственного жилья вам будет обеспечена. :)

P.S. На всякий случай кодек тут.

[SERGIO]

Если кто-то раздумывает, качать или нет, рекомендую начать со второго. И заразная болезнь с жаждой собственного жилья вам будет обеспечена.  

ну его... лучше и трафик пожалеть и не соблазняться...

[Belikov]

SERGIO, для тех, у кого Смоленск-Телеком не актуально. :) Со спутника стоимость второго ролика (при автоматической закачке ночью) у меня составила 19,7 центов, что примерно равно одному звонку по мобильнику.

[SERGIO]

SERGIO, для тех, у кого Смоленск-Телеком не актуально.  

угу :lol:

[Joker]

SERGIO, для тех, у кого Смоленск-Телеком не актуально.

Скорее это не актуально для жителей Смоленска как таковых. :?

[winzard]

Короче, если вы не можете себе позволить закачать этот ролик, значит этот коттеджный поселок не для вас :)

[sigeros]

разбиты на участки и продаются под застройку в районе Дубровенки..Указатель "Дубровенка" и налево с дороги через жд переезд к Днепру.

[МихаНик]

разбиты на участки и продаются под застройку в районе Дубровенки..Указатель "Дубровенка" и налево с дороги через жд переезд к Днепру.

Опять же, к сожалению, Днепр ПОСЛЕ города... :pardon:

[Румата]

Поселок после города в экономическом плане даже выгоднее. Когда выбирал себе место где бы хотел строить дом проанализировал все. Пришел к выводу, что наиболее приемлемым является Михновское направление. Там и взял, сейчас решаются вопросы с коммуникациями дабы потом приступить к строительству.

[sigeros]

Вот планчик, там где стоит площадь участка - в продаже, где её нет - продано, там где крестик - этой мой участок, где "С" - коллега пор работе..Днепр прям внизу плана, слева рядом озеро Кривое

Всё, что вправо (не уместилось - сканер маловат) продано..Всего количество участков 113 шт.

[Walter]

sigeros, почем за сотку?

[anovikov]

А зачем такие большие участки?

[denom]

А зачем такие большие участки?

огород

[anovikov]

Гм, интересно тогда правда, и почем сотка? Участки продаются без подряда, т.е. каждый построит кто во что горазд?

У нас в Палодье цены около 20 тысяч фунтов за сотку по старому (цены до сих пор все выглядя круглыми если поделить на 1.708601, киприоты никак не перестроятся), т.е. 35 тысяч евро за сотку, участки типа таких типично продаются:

http://www.buysellcyprus.com/nqcontent. ... 2_ssid3722

Участок типа такого считается достаточно большим и хорошим, на нем можно построить виллу которая будет стоить лимон. Небольшие дома типа моего обычно строятся на участках 3.5-4 сотки, и земля в цене среднего дома составляет половину.

[sigeros]

Как мне сказали, средне нормальный участок должен быть в районе 12 соток..Я с этим согласен..Там большинсво где-то 11-12 соток..Цена 28 т. за сотку..Какие ещё фишки..Это ещё смоленский район, поэтому подключения газа и электричества будет в половину меньше.(электричество 25 т.)..Они же (продавец) ставит трансформатор и столбы..Магистраль газа низкого давления тоже близко.

[sigeros]

Участки продаются без подряда, т.е. каждый построит кто во что горазд?

.

Ну а как..Всех под один дом..Може я ваще петрушку растить беру..Кто мне запретит? Каждый строит в меру своих возможностей..

[anovikov]

Да уж, земля в 50 раз дешевле - прикольно! Это даже больше чем соотношение площади с ВВП Смоленской области и Кипра (20 раз).

[Kostya]

Да уж, земля в 50 раз дешевле - прикольно! Это даже больше чем соотношение площади с ВВП Смоленской области и Кипра (20 раз).

Ну вот, а ты- ПВ, ПВ! )))