Кризис

Antonio_Tux · Сообщение **Antonio_Tux** » 17 янв 2009, 10:01

maximkr · Сообщение **maximkr** » 19 янв 2009, 09:27

Статья в gazeta.ru по поводу цен на жилье в Москве:
http://www.gazeta.ru/realty/2009/01/15_e_2924691.shtml

Краткий смысл/выводы - продавцы готового жилья цены особо не скинули, поэтому продать свое б/у и купить на эти деньги новое не получается, а значит "альтернативные" сделки тоже встали. Даже интересно, чего дальше-то будет.

DonValentino

Пока еще деньги то какие то водятся, но с ними не спешат расставаться..

Videor · Сообщение **Videor** » 20 янв 2009, 15:00

maximkr писал(а):Цитата(maximkr @ 19.1.2009, 6:27) Статья в gazeta.ru по поводу цен на жилье в Москве:
http://www.gazeta.ru/realty/2009/01/15_e_2924691.shtml

Краткий смысл/выводы - продавцы готового жилья цены особо не скинули, поэтому продать свое б/у и купить на эти деньги новое не получается, а значит "альтернативные" сделки тоже встали. Даже интересно, чего дальше-то будет.

Чем дольше будет длиться ситуация со строителями по принципу "ни войны ни мира", тем хуже для строителей.
И цены на метры остаются высокие,и роста нет - нет и стимулов покупать.

Belikov · Сообщение **Belikov** » 20 янв 2009, 16:04

ЦитатаЧем дольше будет длиться ситуация со строителями по принципу "ни войны ни мира", тем хуже для строителей.
И цены на метры остаются высокие,и роста нет - нет и стимулов покупать.[/quote]

Для Смоленска опять с поправкой на долевое. Если в Москве вторичка грубо говоря стоит $4000, а новьё $5000, то новьё можно считать локомотивом. В Смоленске вторичка стоит 40-50 тыр., а новьё 30 тыр. в долевое -- на кой ляд нашим строителям куда-то скидывать ещё?? Скидывать может тот, кто купил в долевое по 30 и теперь хочет продать по 50. Т.е. логично ожидать, что в кризис прожмётся инвестиционная составляющая. Себестоимость нового жилья в Москве не более 2 килобаксов/кв.метр, остальное -- инвестиционная составляющая, которая может и по идее должна падать. В Смоленске себестоимость строительства от 20-30 тыр/кв.м, с +20% его и предлагают в долевое. Падать там особенно нечему, падение цен более чем на 10% у застройщиков в Смоленске будет означать их разорение, а ценность доли будет примерно равна доле в Социальной инициативе, т.е. на уровне плинтуса.

В сегодняшних условиях как никогда выгодно избавиться от старой квартиры в пользу новой. Тем более, на рынке сейчас никто не демпингует. Не жадничать, скинуть процентов 10-15, избавиться от старья и вложиться в новое. Через пару-тройку лет будем вспоминать ситуацию, когда старую квартиру можно было обменять на новую в полтора раза большей площади, потому как будет по-нормальному, т.е. наоборот.

maximkr · Сообщение **maximkr** » 20 янв 2009, 16:51

Belikov писал(а):Цитата(Belikov @ 20.1.2009, 16:04) Для Смоленска опять с поправкой на долевое. Если в Москве вторичка грубо говоря стоит $4000, а новьё $5000, то новьё можно считать локомотивом. В Смоленске вторичка стоит 40-50 тыр., а новьё 30 тыр.

Правда, что ли ? Т.е. можно _продать_ вторичку за 40-50 и _купить_ первичку за 30 ? Я почему-то думал, что главная проблема сейчас - ликвидность, спред между покупкой и продажей очень большой. Даже задам вопрос по другому: какую цену нужно предложить, чтоб гарантированно купить новую хату за 2 недели ? а гарантированно продать вторичку за 2 недели ?

Videor · Сообщение **Videor** » 20 янв 2009, 17:16

maximkr писал(а):Цитата(maximkr @ 20.1.2009, 13:51) Правда, что ли ? Т.е. можно _продать_ вторичку за 40-50 и _купить_ первичку за 30 ? Я почему-то думал, что главная проблема сейчас - ликвидность, спред между покупкой и продажей очень большой. Даже задам вопрос по другому: какую цену нужно предложить, чтоб гарантированно купить новую хату за 2 недели ? а гарантированно продать вторичку за 2 недели ?

В том-то и дело, что продать быстро ничего нельзя. Ликвидность рынка крайне низкая и 10% скидка ничего не решает.
А новье за тридцатник только на Королевке.

Belikov · Сообщение **Belikov** » 20 янв 2009, 17:57

Videor писал(а):Цитата(Videor @ 20.1.2009, 17:16) В том-то и дело, что продать быстро ничего нельзя. Ликвидность рынка крайне низкая и 10% скидка ничего не решает.
А новье за тридцатник только на Королевке.

Я не пробовал, поэтому не знаю. Но у меня есть квартира, которую нужно продать -- почему бы и нет? Завтра же подам объявление в газету, к вечеру по идее начнут отзваниваться агентства. Подробности буду кидать сюда.

Videor, долевое в категории "до 30 тыр/кв.м" предлагают Смолстром-сервис практически по всем объектам кроме офисных зданий, Мегаполис на Матросова, Подряд на Рыленкова и тд. А по Соловьиной роще вообще одно из самых лучших предложений, 24-26 тыр. Вот если квартиру продам, то там и возьму что-нибудь.

anovikov · Сообщение **anovikov** » 20 янв 2009, 18:01

Халява! Учитывая курс, это ж от 700 баксов за квадрат.

Videor · Сообщение **Videor** » 20 янв 2009, 18:08

anovikov писал(а):Цитата(anovikov @ 20.1.2009, 15:01) Халява! Учитывая курс, это ж от 700 баксов за квадрат.

Так, бери быстрей.

Videor · Сообщение **Videor** » 20 янв 2009, 18:11

Belikov писал(а):Цитата(Belikov @ 20.1.2009, 14:57) Я не пробовал, поэтому не знаю. Но у меня есть квартира, которую нужно продать -- почему бы и нет? Завтра же подам объявление в газету, к вечеру по идее начнут отзваниваться агентства. Подробности буду кидать сюда.

Videor, долевое в категории "до 30 тыр/кв.м" предлагают Смолстром-сервис практически по всем объектам кроме офисных зданий, Мегаполис на Матросова, Подряд на Рыленкова и тд. А по Соловьиной роще вообще одно из самых лучших предложений, 24-26 тыр. Вот если квартиру продам, то там и возьму что-нибудь.

Весной того года Смолстром по 34-40 заряжал на 25 сентября.
Но долевка сейчас - это полный пипец. Только для тех, у кого острые проблемы с адреналином, а если ещё какие "предварительные договора"...

maximkr · Сообщение **maximkr** » 20 янв 2009, 20:59

Belikov писал(а):Цитата(Belikov @ 20.1.2009, 17:57) Videor, долевое в категории "до 30 тыр/кв.м" предлагают Смолстром-сервис практически по всем объектам кроме офисных зданий, Мегаполис на Матросова, Подряд на Рыленкова и тд. А по Соловьиной роще вообще одно из самых лучших предложений, 24-26 тыр. Вот если квартиру продам, то там и возьму что-нибудь.

А приличное готовое ? Скажем, от 60 м2, кирпичный дом в ленинском районе с инд. отоплением ?

GreyCat · Сообщение **GreyCat** » 20 янв 2009, 21:36

Цитата(Videor)Так, бери быстрей.[/quote]

Ему б свою продать....

Videor · Сообщение **Videor** » 20 янв 2009, 21:43

maximkr писал(а):Цитата(maximkr @ 20.1.2009, 17:59) А приличное готовое ? Скажем, от 60 м2, кирпичный дом в ленинском районе с инд. отоплением ?

от 45 за метр и выше. Но это скорее котировки, ликвидность крайне низкая.

Сообщение **SERGIO** » 20 янв 2009, 21:53

Videor писал(а):Цитата(Videor @ 20.1.2009, 17:16) А новье за тридцатник только на Королевке.

28 000 однушка, сдача весной

maximkr · Сообщение **maximkr** » 20 янв 2009, 22:40

А есть тенденция привязывать цены на хаты, стройматерилы, аренду к курсу доллара ?

Я вот вспоминаю весну-лето - при каждом посещении магазина (продуктовых, в основном) удивлялся новым ценам, все постоянно дорожало, а бакс падал. Сейчас обратная ситуация - бакс значительно вырос, а многие цены остались на прежнем уровне или даже чуть упали.

Videor · Сообщение **Videor** » 20 янв 2009, 22:44

maximkr писал(а):Цитата(maximkr @ 20.1.2009, 19:40) А есть тенденция привязывать цены на хаты, стройматерилы, аренду к курсу доллара ?

Пока нет.

maximkr · Сообщение **maximkr** » 21 янв 2009, 20:41

Belikov писал(а):Цитата(Belikov @ 20.1.2009, 16:04) Себестоимость нового жилья в Москве не более 2 килобаксов/кв.метр, остальное -- инвестиционная составляющая, которая может и по идее должна падать. В Смоленске себестоимость строительства от 20-30 тыр/кв.м, с +20% его и предлагают в долевое. Падать там особенно нечему, падение цен более чем на 10% у застройщиков в Смоленске будет означать их разорение, а ценность доли будет примерно равна доле в Социальной инициативе, т.е. на уровне плинтуса.

Вот уже неоднократно видел комментарии "цена не может упасть ниже X, т.к. это будет ниже себестоимости". А почему, собственно ? У нас же есть куча отраслей, которые планово-убыточные, типа электроэнергетики, ЖКХ или сельского хозяйства. НПЗ убыточные все. Авиакомпании, производители самолетов и автомобилей обычно прибыльные при росте экономики и убыточные при спаде. Некоторые (вспоминаем доткомы) умудрялись при операционных убытках и при отсутствии даже планов прибыли дико расти и привлекать деньги. Кстати, у нефтяников были относительно небольшие прибыли (с учетом налогов), но это не помешало упасть цене на нефть, а потом они несколько месяцев из-за "ножниц Кудрина" работали в убыток.

Если брать нынешнюю капитализацию компаний электроэнергетики или машиностроения, то там все хуже чем у газпрома, но до социальной инициативы еще далеко

Ну т.е. я хочу сказать, что себестоимость - это плохой ориентир для минимальной цены, краткосрочно цена может быть любой.

anovikov · Сообщение **anovikov** » 21 янв 2009, 21:09

Да, это верно.

Но тут есть 2 заковырки:

1. С точки зрения бухгалтерии вообще запрещено продавать что-либо в убыток. Так как это рассматривается как вывод средств. Правда, в случае производства, где велика доля постоянных расходов, это конечно возможно.
2. Так могут поступать только фирмы с непрерывкой, где трудно все остановить не сломав. Застройщики, нанимающие гастарбайтеров посуточно на почти всю работу, и завязанные в коррупционные сети, могут при невозможности извлечь прибыль просто все остановить и уехать на Канары пережидать кризис. Более того, они могут сделать это даже при просто остановке цен, при риске исчезновения сверхприбыли. Потому что зачем? Вместо них на рынок никто не придет и нишу не займет (потому что все схвачено), рабсила никуда не денется потому что деваться некуда ей, ну чтоб ДСК не растащили на цветмет, наймут по сотне-другой охранников.

GreyCat · Сообщение **GreyCat** » 21 янв 2009, 22:21

Цитата(anovikov)Да, это верно.
1. С точки зрения бухгалтерии вообще запрещено продавать что-либо в убыток. Так как это рассматривается как вывод средств.[/quote]

)))) я тебе приведу миллион ситуаций когда компании выгодно продавать или что-то делать в убыток)))
Худшее что может делать компания, так это работать на склады, т.к. средства замораживаются и наступает кризис ликвидность, инвентори зачастую распродают, и даже не важно за сколько, почти всегда либо по себестоимости, но чаще в убыток. Или вот простой пример: нефть, газ - есть контракты по которым страна обязуется поставлять определенный объем по рыночной цене, даже если рыночная цена ниже себестоимости. Еще пример, практически все магазины на самых дорогих улицах мира - убыточны, они даже по обороту и близко не приблежаются к стоимости аренды.... продолжать можно бесконечно, армия, милиция или просто СБ компании убыточна по определению...

maximkr · Сообщение **maximkr** » 21 янв 2009, 22:52

anovikov писал(а):Цитата(anovikov @ 21.1.2009, 21:09) 1. С точки зрения бухгалтерии вообще запрещено продавать что-либо в убыток. Так как это рассматривается как вывод средств. Правда, в случае производства, где велика доля постоянных расходов, это конечно возможно.

А с точки зрения статистики в январе-августе 2008 года почти треть всех предприятий была убыточной:
http://www.rb.ru/news/business/2008/10/22/205236.html

В общем это не похоже на большую проблему.

anovikov писал(а):Цитата(anovikov @ 21.1.2009, 21:09) 2. Так могут поступать только фирмы с непрерывкой, где трудно все остановить не сломав. Застройщики, нанимающие гастарбайтеров посуточно на почти всю работу, и завязанные в коррупционные сети, могут при невозможности извлечь прибыль просто все остановить и уехать на Канары пережидать кризис. Более того, они могут сделать это даже при просто остановке цен, при риске исчезновения сверхприбыли. Потому что зачем? Вместо них на рынок никто не придет и нишу не займет (потому что все схвачено), рабсила никуда не денется потому что деваться некуда ей, ну чтоб ДСК не растащили на цветмет, наймут по сотне-другой охранников.

Тут есть несколько моментов:

- кто будет возвращать кредиты ? Канары ведь маленькие, могут найти

Да и вообще, у нас дофига убыточных предприятий, но держатся за них до последнего. Чтоб при первых убытках все бросить и свалить просто так - никогда такого не видел, скорее еще кредитов наберут, имеющиеся кредиты на акции обменяют или еще чего-нибудь придумают.

- смысл от схваченности и коррупции при нулевых оборотах тоже нулевой. Видел коррупцию в сфере оборота брюквы ?

О массовости убыточных предприятий интересный момент
http://www.kommersant.ru/doc.aspx?DocsID=1075312

ЦитатаВ отличие от коммерческого банка инвестиционные банки зарабатывают как раз на объеме сделок. Им помогали заемщики: чем больше выдано кредитов, тем дешевле кредитные деньги, тем выше стоимость акционерного капитала, тем заемщикам выгодней. Заемщики — тоже публичные компании, и над ними тяготела та же доктрина. Менеджеры компаний думали о цене акций компании, а не о cash flow. От так называемого hedged finance — финансирования, которое можно отдать из своего cash flow, сперва перешли к финансированию, где из cash flow можно отдать проценты, а потом в мире появился такой термин, как Ponzi financing. Этот термин означает, что ты можешь отдать кредит только из новых заимствований, когда cash flow ничего не покрывает. Аналитики писали в своих отчетах, что рекомендуют покупать акции компании, потому что у нее healthy Ponzi finance, то есть "здоровое финансирование Понци" — такой вот общепринятый оксюморон (Карло Понци — легендарный строитель финансовых пирамид, о котором говорили, что он к лету 1920 года ободрал пол-Америки.— "Деньги").[/quote]

Подобные компании - это даже не убыточные компании, а уже одной ногой банкроты.

Belikov · Сообщение **Belikov** » 21 янв 2009, 23:45

maximkr писал(а):Цитата(maximkr @ 21.1.2009, 20:41) Вот уже неоднократно видел комментарии "цена не может упасть ниже X, т.к. это будет ниже себестоимости". А почему, собственно ? У нас же есть куча отраслей, которые планово-убыточные,

Обычный нормальный бизнес, возможно, может себе позволить быть убыточным. Но если говорить про строительство на смоленщине, то это почти 100% долевое участие, т.е. кооперация по сути. Спонсирование строительного процесса. Здесь весь бизнес -- это строительство конкретного жилого дома. Дольщики платят в два-три приёма, а девелопер строит. А поскольку история учит не иметь активов, то к ним никто и не стремится. Вся прибыль осваивается на зарплаты. Люди с самыми жирными зарплатами (боссы, замы) покупают сами у себя квартиры и имеют инвестиционную составляющую. В кризис, по идее, именно они и должны просесть. А фирма не может заключать договора долевого участия по цене ниже себестоимости, иначе завтра же наступит BSOD.

Т.е. получается, что при падении цен ниже себестоимости смоленские застройщики просто медленно достроят то, за что заплачено, после чего встанут колом. Либо встанут колом сразу же, если на долевые деньги по простоте душевной начинали новые стройки.

Videor · Сообщение **Videor** » 22 янв 2009, 00:08

Belikov писал(а):Цитата(Belikov @ 21.1.2009, 20:45) Обычный нормальный бизнес, возможно, может себе позволить быть убыточным. Но если говорить про строительство на смоленщине, то это почти 100% долевое участие, т.е. кооперация по сути. Спонсирование строительного процесса. Здесь весь бизнес -- это строительство конкретного жилого дома. Дольщики платят в два-три приёма, а девелопер строит. А поскольку история учит не иметь активов, то к ним никто и не стремится. Вся прибыль осваивается на зарплаты. Люди с самыми жирными зарплатами (боссы, замы) покупают сами у себя квартиры и имеют инвестиционную составляющую. В кризис, по идее, именно они и должны просесть. А фирма не может заключать договора долевого участия по цене ниже себестоимости, иначе завтра же наступит BSOD.

Т.е. получается, что при падении цен ниже себестоимости смоленские застройщики просто медленно достроят то, за что заплачено, после чего встанут колом. Либо встанут колом сразу же, если на долевые деньги по простоте душевной начинали новые стройки.

Да, ладно всем им есть куда падать.
Себестоимость такая штука не совсем объективная.
Там по закупкам материалов у всех такая химия, только держись - 20% срезать при желании не проблема. Да, откаты не получат, но это же лучше, чем амбарный замок повесить.
Зарплаты работяг раздутые можно порезать. Про генералитет просто молчу.

Сообщение **Azazelius** » 22 янв 2009, 00:16

Videor, согласен!

maximkr · Сообщение **maximkr** » 22 янв 2009, 09:09

По поводу себестоимости - отрасль исторически была не очень заинтересована в снижении издержек, так как чем дороже и чем обоснованнее эта дороговизна - тем лучше.

И еще:
- не очень понятно откуда проблемы с землей. Объективно земли в стране много, кто и почему ее "держит" и продает задорого - вопрос. Но где ужаться тут есть.
- цена стройматериалов, банковский процент по кредиту, подключение коммуникаций - это же все считалось исходя из старых цен на жилье и тоже может упасть, хотя и входит в себестоимость.
- для низкой себестоимости полезны большие объемы и механизация труда. А у нас строить много было невыгодно (лучше поменьше и еще придержать), а вместо механизации - таджики. Вот интересно, какая производительность труда строителей у нас и в европе ?
- с постройкой школ, детских садов и прочих культурных учреждений все плохо - их не строят даже в элитных коттеджных поселках подмосковья, где у покупателей деньги есть и через дорогу ничего нет. Во времена СССР школы в обычных деревнях строили.

Даже если бы никакого кризиса не случилось бы - отрасль уже в кризисе, дальше строить таджиками, мало, дорого и точечно уже нельзя было. Где-то видел цифру, что доля убыточных строительных компаний до кризиса была 40%, а вот тут нашел более детальные сведения
http://realty.lenta.ru/news/2008/12/12/crisis/
ЦитатаРынок строительства жилья в Москве был убыточным еще до момента наступления кризиса. Об этом свидетельствуют результаты проведенного биржевой системой "Открытый рынок строительных инвестиций" (ОРСИ) исследования финансовых отчетностей застройщиков, занимающих 70 процентов рынка строительства жилья эконом-класса в Москве. Результаты исследования опубликованы в газете "Коммерсант".
...
Статистика показывает, что девелоперы сильно зависят от возможности доступа к дополнительным финансовым ресурсам и не имеют достаточной ликвидности для выполнения своих кредитных обязательств. Кроме этого, застройщики зависимы от возможности пролонгирования сроков погашения кредитов.[/quote]

Ну т.е. healthy Ponzi finance в чистом виде.

maximkr · Сообщение **maximkr** » 23 янв 2009, 09:50

Из блога Алексашенко:

ЦитатаПо словам главы Центробанка, на 20 января 2009г. объем золотовалютных резервов составил 397,5 млрд долл., из них на национальные фонды приходится 209,6 млрд долл., 38,4 млрд долл. составляют средства банков на валютных счетах ЦБ. http://top.rbc.ru/economics/22/01/2009/275821.shtml

Обратите внимание на средства банков на счетах ЦБ: из приведенной выше фразы можно сделать вывод о том, что эти средства Банк России учитывает в составе своих валютных резервов. Если это так, то налицо очевидное искажение отчетности - эти средства могут быть сняты со счетов ЦБ в любой момент времени, - а это значит, что валютных резервов осталось всего 360 млрд.долларов.[/quote]

anovikov · Сообщение **anovikov** » 23 янв 2009, 12:49

Не, земли мало. Ведь машин за несколько лет стало в разы больше а улицы не расширишь, так что земля далеко от центра города - она есть, но никому не нужна т.к. жить там будет невозможно.

Videor · Сообщение **Videor** » 23 янв 2009, 13:28

anovikov писал(а):Цитата(anovikov @ 23.1.2009, 9:49) Не, земли мало. Ведь машин за несколько лет стало в разы больше а улицы не расширишь, так что земля далеко от центра города - она есть, но никому не нужна т.к. жить там будет невозможно.

Я тоже думаю, что в Смоленске и окрестностях плотность населения и платежеспособность выше, чем в Баварии. :rolleyes:
Цена земли - это всего лишь способ фиксации чиновничьей доли в бизнесе. Не более того. По её (доли) величине можно судить об аппетитах чиновников.

diesel · Сообщение **diesel** » 23 янв 2009, 16:04

Videor писал(а):Цитата(Videor @ 23.1.2009, 10:28) Я тоже думаю, что в Смоленске и окрестностях плотность населения и платежеспособность выше, чем в Баварии. :rolleyes:

Кстати верно. Число состоятельных людей в Смоленске куда больше, чем принято об этом говорить, при этом наиболее состоятельные не афишируют себя вообще. Тоже, наверное, смоленская черта: те, у кого реально есть капитал, помалкивают, а те, у кого появился какой-то минимум, пусть даже с большим количеством нулей - понтуются. В этом плане кризис поможет все расставить по своим местам.