Участок под многоквартирным домом

[Елена Премудрая]

Если кто-нибудь в курсе, посоветуйте!
Провели межевание придомовой территории, оформили кадастровый паспорт.
Если не оформлять землю в регпалате в общую долевую собственность, это собственность жителей или нет?
Могут ли они, к примеру, огородить дом?

[Gulyaev]

Если ничего не путаю, то это собственнось жителей, завтра уточню. Забором могут обнести если он не перегораживает проезды, улицы.

[Эквадорец]

Де юре земля под многоквартирным домом - долевая собственность жильцов. Однако, чтобы она стала такой собственностью де факто необходимо соблюсти ряд процедур, в том числе межевание, постановку на кадастровый учет и регистрацию права собственности. Если земля стоит на кадастровом учете, то ее просто не сможет отмежевать никто другой, но осуществлять какие-то законные действия с объектом недвижимости вы сможете только оформив право на него. По ГК РФ если сделка требует обязательной регистрации (а земля требует), то без таковой регистрации сделка ничтожна. Поэтому на вашем месте до обнесения забором я бы все-таки зарегил право. Но учтите, что после этого вы станете плательщиком земельного налога по этому участку.

[SERGIO]

Е. Н., Дом новостройка, или нет?

[Елена Премудрая]

Спасибо!
SERGIO, дому 10 лет. Сейчас землю дают сразу, но он построен чуть раньше.
Просто говорят, что налог поднимут с 0,06% до 0,3%-1,5%.
Конечно, платить по 10 тысяч в год никому не хочется, но и без земли сидеть тоже. :unknw:

[Zmiy zeleny]

N 189-ФЗ Статья 16 5. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Регистрация нужна только для сделок с участком.

[Елена Премудрая]

Zmiy zeleny, тут всё упирается в налог.
Хочется, чтобы и земля была своя, и налог не платить.
Я своим неюридическим умом понимаю, что если человек не платит налог, то и собственности у него нет.
Государство своего не упустит.

[Эквадорец]

А пока нет регистрации права - нет и объекта налогообложения. Вот в чем фокус. Но если вы ставите забор, приходит любая проверка и говорит "А покажите-ка правовые основания огораживания именно этого участка?". А у вас в качестве документов - лапы, хвост и усы. И далее история начинает раскручиваться: знали, что участок за вашим домом? Знали, раз забором его обнесли. По факту пользовались? Пользовались. "А где маржа государству в виде налогов?" (с) А нету маржи. А доначислить всем земельный налог и штрафные санкции.

Кстати, а кто должен оформлять декларацию по земельному налогу в данном случае?

[Елена Премудрая]

А если не забор. Просто главное, чтоб никто больше сюда не влез. Или пока нет права собственности, могут строить кто что хочет?

[SERGIO]

Е. Н., Мой совет, оформите право собственности, и чем быстрее тем лучше. Пинайте чаще ТСЖ. С новостройками вообще заморочки, насколько мне известно ни один дом из новостроек, где под строительство давали землю в аренду, не оформил право собственности. Дело в том, что площадь земельного участка, представляемого под строительство и площадь участка под многоквартирным домом не будут никогда совпадать, т.к. под строительство предоставляется земельный участок бОльшей площади. Соответственно надо делать межевание. А механизм полностью всей этой процедуры нифига не расписан и каждый понимает его по своему.

[Елена Премудрая]

SERGIO , наше ТСЖ наоборот устало пинать жильцов.
Некоторые не хотят платить налог, другим земля "не нужна" (пусть соседи платят), кто-то хочет знать, какой кусочек будет его.
Согласитесь, распределить землю по соседям - это бред.
Как будут пользоваться своим "участком" те, чья земля окажется ПОД домом? :shok:

[SERGIO]

Е. Н., распределения "по соседям" и быть не может! Только общий участок.

[Елена Премудрая]

То есть сосед зря обрадовался, что ему теперь будет где ставить машину?

[SERGIO]

Е. Н., зря)

[Елена Премудрая]

SERGIO , спасибо!
*ушла уговаривать председателя ТСЖ*

[geodezka]

Провели межевание придомовой территории, оформили кадастровый паспорт.
Если не оформлять землю в регпалате в общую долевую собственность, это собственность жителей или нет?

Т.к. я непосредственно связана с формированием ЗУ под многоэтажными (многоквартирными) домами, то могу сказать, что одной постановки на кад учет жильцам многоэтажки не хватит, т.к. эта постановка носит временный характер и согласно ФЗ-221 ст. 24, п.4 "Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет, не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости."

[Эквадорец]

если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет, не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости."

Оп! С этого места поподробнее - у меня проблема как раз такого свойства. Статью закона можно?

[geodezka]

...согласно ФЗ-221 ст. 24, п.4 ..."

[Эквадорец]

...согласно ФЗ-221 ст. 24, п.4 ..."

Большое человеческое спасибо!

[Эквадорец]

geodezka, тогда помогите советом дальше. У меня с соседом спорная земля. Мне ее продал предыдущий хозяин по дачной аминистии в линейных размерах, а сосед в 2008 году поставил ее на кадастровый учет и теперь у меня свидетельство на право собственности, а на учет поставить я не могу из-за наложения границ. По истечении 2 лет я могу подать документы на постановку этой земли на учет на мое имя?

[geodezka]

Если не секрет, что за проблема? Мне опыта набраться бы...

[SERGIO]

geodezka, У нас хоть под одним многоквартирным домом земельный участок сформирован?
И заходи в гости, все-равно в одном здании :)

[geodezka]

geodezka, У нас хоть под одним многоквартирным домом земельный участок сформирован?
И заходи в гости, все-равно в одном здании :)

Зайду обязательно как с больничного выйду. У нас уже огроооомная куча участков, сформированных под многоэтажками :blum:

[Belikov]

Могут ли они, к примеру, огородить дом?

Спасибо за актуальную тему! С Вашего позволения воспользуюсь ею как накопителем!)

Информация для раздумывающих о том, надо ли этим заниматься и кому это выгодно.
Для справки, примерно так выглядят землеотводы под жилыми домами:
NB. Схема является демонстрационной и не может рассматриваться как актуальная.

ул. Багратиона

plan.jpg (116.12 КБ) 4881 просмотр

А вот так выглядит участок из оригинального проектного решения новой застройки:
NB. Топографическая подоснова намерено растянута и смещена.

новый дом от Гражданстроя по ул. Румянцева

gp-ogs.gif (58.2 КБ) 4881 просмотр

Его контур заметно больше. Это объясняется тем, что по существующим (в т.ч. и в советской России) градостроительным нормам придомовая территория должна включать необходимые для эвакуации проезды, площадки для игр детей, площадки для отдыха взрослого населения, площадки для занятий физкультурой, площадки для хозяйственных целей и площадки для стоянки автомобилей. Это при том, что нынешние требования к последним ~ 1 машино-место на 25-30 жителей, что на сегодня является ничтожно малым показателем. Но так проектировались и строились все дома в Смоленске. Проблема в том, что проектная документация к старым зданиям отсутствует. Большинство проектных институтов развалились, а городские архивы в постперестроечные времена не обеспечили надлежащего хранения. И к моменту, когда вопрос частной собственности в новейшей истории встал в полный рост, контур участка придомовой территории в том виде, каким его задумывали проектировщики, оказался утерян. Невнятный намёк на эту линию содержит лишь паспорта домов, которые можно посмотреть в управляющей компании.

По муниципальному заказу АГГС областной департамент земельных отношений сформировал как мог землеотводы под жилыми домами (см. первую иллюстрацию). Логика, который при этом руководствуются, описана в Методических рекомендациях по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома, которые я приведу в следующем сообщении. Эти небольшие землеотводы выгодны собственникам жилья, т.к. малая площадь подразумевает относительно щадащий земельный налог. Но не защищает от того, что кому-то может понравится земля между придомовыми участками (см. первую иллюстрацию), на которой при большом желании и умении профессионалов можно умудриться не нарушив ни одной нормы воткнуть довольно массивное сооружение. Как, например, вот это (см. обсуждение на форуме):

(c)amelin.jpg (106.34 КБ) 4881 просмотр

Надеюсь, необходимость озаботиться своей придомовой территорией проиллюстрирована наглядно.

Со стороны Администрации города Смоленска процесс актуализации придомовых территорий горожанами-собственниками жилых домов поддерживается и приветствуется. Никаких противодействий. В принятии решений увеличению или уменьшению землеотводов придомовых территорий АГГС руководствуется в первую очередь желанием жильцов-собственников. Добро пожаловать!

[Belikov]

УТВЕРЖДЕНЫ постановлением Администрации города Смоленска от 16.02.2009 № 145-адм

Методические рекомендации по формированию земельных участков,
на которых расположены многоквартирные жилые дома и иные входящие в состав таких домов объекты
недвижимого имущества, в границах кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной
структуры на территории города Смоленска

1. Введение

1.1. Настоящие Методические рекомендации расчета нормативных раз-меров земельных участков под многоквартирными жилыми домами и иными входящими в состав таких домов объектами недвижимого имущества разрабо-таны с целью единообразного применения положений федерального законода-тельства при формировании единого планировочного обособленного комплек-са общего недвижимого имущества многоквартирного жилого дома; реализа-ции прав собственников помещений в многоквартирных жилых домах на пере-ход земельных участков под ними в общую долевую собственность бесплатно; установления земельной доли в праве общей долевой собственности, приходя-щейся на каждого домовладельца, исходя из площади помещений, находящих-ся в его собственности; эффективного использования земель города Смоленска и повышения уровня их благоустройства; налогообложения; учета и государст-венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1.2. При разработке методики определения нормативных размеров зе-мельных участков под многоквартирными жилыми домами и иными входящи-ми в состав таких домов объектами недвижимого имущества учтены требова-ния земельного законодательства, законодательства о градостроительной дея-тельности и иные установленные в соответствии с законодательством Россий-ской Федерации требования к земельным участкам с учетом фактического землепользования, красных линий, местоположения границ смежных земель-ных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

1.3. В основу методики определения нормативных размеров земельных участков под многоквартирными жилыми домами и иными входящими в со-став таких домов объектами недвижимого имущества положен принцип выяв-ления нежилых территорий в границах квартала, микрорайона и других эле-ментов планировочной структуры на территории города Смоленска, не подле-жащих отнесению к территориям многоквартирных жилых домов.

1.4. Настоящие Методические рекомендации разработаны для специалистов, выполняющих кадастровые работы по формированию границ земельных участков под существующими многоквартирными жилыми домами в городе Смоленске.

2. Общие положения

2.1. При расчете нормативных размеров земельных участков под много-квартирными жилыми домами и иными входящими в состав таких домов объ-ектами недвижимого имущества применяется расчетная формула, в основу ко-торой положен принцип выявления нежилых территорий в границах квартала, микрорайона, не подлежащих отнесению к территории многоквартирного жи-лого дома: участков школ, детских дошкольных учреждений, других отдельно расположенных учреждений культурно-бытового обслуживания, территорий общего пользования микрорайонного и внемикрорайонного значения, террито-рий незавершенной, реконструируемой и проектируемой застройки, обособ-ленных зеленых зон, проездов, используемых более чем одним многоквартир-ным жилым домом, а также других территорий, не занятых жилой застройкой.

2.2. Расчет нормативного размера земельного участка под многоквартир-ным жилым домом проводится по следующей формуле:
S = (Sкв – Sнж кв – Sзастр кв) x Sобщ ж д / Sобщ зд кв + Sзастр ж д,
где S – размер земельного участка под многоквартирным жилым домом;
Sкв – общая площадь квартала, микрорайона или другого элемента пла-нировочной структуры;
Sнж кв – суммарная площадь всех нежилых территорий квартала, микро-района или другого элемента планировочной структуры, не подлежащих отне-сению к территории многоквартирных жилых домов;
Sзастр кв – суммарная площадь застройки всех жилых зданий в границах квартала, микрорайона или другого элемента планировочной структуры;
Sобщ зд кв – суммарная площадь жилых помещений всех жилых зданий в границах данного квартала, микрорайона или другого элемента планировочной структуры;
Sобщ ж д – общая площадь жилых помещений многоквартирного жилого дома, для которого рассчитывается нормативный размер земельного участка;
Sзастр ж д – площадь застройки многоквартирного жилого дома, под которым формируется земельный участок.

2.3. Установить следующие условия формирования земельных участков под многоквартирными жилыми домами и иными входящими в состав таких домов объектами недвижимого имущества:

2.3.1. В границы земельного участка следует включать все объекты, входящие в состав недвижимого имущества многоквартирного жилого дома, а также подъезды и проходы к ним.

2.3.2. В случае, если размер фактически используемого земельного участка под многоквартирным жилым домом и иными входящими в состав такого дома объектами недвижимого имущества меньше нормативного раз-мера, определенного для квартала, микрорайона или другого элемента пла-нировочной структуры, и увеличение размеров земельного участка за счет смежных земельных участков не представляется возможным, границы земель-ного участка устанавливаются по фактическому использованию.

2.3.3. В случае, если размер фактически используемого земельного уча-стка больше нормативного размера, определенного для квартала, микро-района или другого элемента планировочной структуры, и сверхнормативный земельный участок в соответствии с утвержденной градостроительной и землеустроительной документацией не может быть использован в качестве самостоятельного, по согласованию с собственниками помещений в много-квартирных жилых домах границы земельного участка устанавливаются по фактически существующим границам.

2.3.4. В случае, если в границах квартала, микрорайона или другого эле-мента планировочной структуры объекты благоустройства (детские, физкуль-турные и спортивные площадки и сооружения, хозплощадки и иные объекты) находятся в пользовании нескольких многоквартирных жилых домов и фор-мирование земельного участка под каждым жилым домом невозможно без нарушения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания в многоквартирном доме, возмож-ность обслуживания жилых зданий и другого имущества, а также доступа к этим объектам, с учетом факта неделимости земельного участка в границах элемента планировочной структуры следует производить формирование об-щего земельного участка под несколькими жилыми домами.

2.3.5. Предусмотреть обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка: частями подземного и надземного пространства, занятыми или предназначенными для размещения магистральных инженерных коммуникаций, пешеходными прохо-дами и проездами к объектам, расположенным за пределами участка, если иной доступ к ним невозможен, а также к необходимым объектам общего поль-зования в соответствии с градостроительными нормативами и правилами землепользования и застройки, действовавшими в период строительства, путем обозначения территорий, подлежащих обременению частными сервитутами в соответствии с гражданским законодательством.

2.3.6. В целях обеспечения сохранности и безопасности объектов социальной инженерно-транспортной инфраструктуры предусмотреть обозначение охранных и санитарно-защитных зон инженерных коммуникаций для уста-новления и соблюдения особого правового режима использования земельных участков в таких зонах.

2.3.7. В целях обеспечения интересов местного населения предусмотреть обозначение границ обособленных земельных участков, в пределах которых расположены объекты недвижимого имущества, предназначенные для элек-тро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, и другие объек-ты, для которых необходимо установление зон действия публичных сервитутов в пределах жилых кварталов, микрорайонов для обеспечения беспрепятствен-ного обслуживания указанного имущества и установления органом местного самоуправления публичного сервитута в соответствии с земельным и иным специальным законодательством.

2.4. Размер земельного участка в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома для каждого домовладельца определяется следующим образом:
- в случае, если земельный участок сформирован под одним многоквар-тирным жилым домом, – путем деления площади земельного участка на об-щую площадь жилых помещений в многоквартирном жилом доме и умножения на общую площадь жилого помещения, находящегося в собственности каждого домовладельца;
- в случае, если земельный участок сформирован под несколькими жи-лыми домами, – путем деления площади земельного участка на суммарную площадь всех жилых помещений в многоквартирных жилых домах, располо-женных на земельном участке, и умножения на общую площадь жилого поме-щения, находящегося в собственности каждого домовладельца.
Размер земельного участка в праве общей долевой собственности на об-щее имущество многоквартирного жилого дома для собственников нежилых помещений, встроенных в многоквартирный жилой дом, определяется в соот-ветствии с абзацами 1–3 настоящего пункта с учетом соблюдения требований по эксплуатации этих помещений (организация подъездов, подходов, площадок для транспорта и др.) и уточняется при разработке границ земельного участка.

2.5. Границы земельных участков, стоящих на государственном кадастровом учете:
- сформированных до 1 марта 2005 года, пересмотру не подлежат;
- сформированных после 1 марта 2005 года, на основании заявлений собственников помещений в многоквартирном жилом доме или их представителей, уполномоченных на подачу такого заявления принятым в установленном федеральным законом порядке решением общего собрания указанных собственников, могут быть пересмотрены путем образования новых земельных участков при объединении, разделе, перераспределении или выделе в соответствии с требованиями законодательства о ведении государственного кадастра недвижимости, государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности.
В случае рассмотрения заявлений о формировании земельных участков под объектами общественно-бытового назначения, примыкающими к земельным участкам под многоквартирными жилыми домами, сформированным после 1 марта 2005 года и стоящим на государственном кадастровом учете, необходимо согласование местоположения границ таких земельных участков с соб-ственниками помещений в многоквартирных жилых домах.

2.6. Земельный участок, сформированный под несколькими многоквартир-ными жилыми домами в порядке, определенном подпунктом 2.3.4 настоящих Методических рекомендаций, и поставленный на государственный кадастро-вый учет, по волеизъявлению собственников помещений в многоквартирных жилых домах при совместном обращении их полномочных представителей в орган государственного кадастрового учета может быть преобразован путем его раздела с образованием новых земельных участков под многоквартирными жилыми домами при условии выполнения межевых планов образуемых земельных участков, а также предоставления протоколов решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных жилых домах о разделе земельного участка и иных соглашений всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирных жилых домах об установлении соответствующих ограничений и сервитутов на пользование общими проездами, объектами благоустройства территорий и иными объектами общего пользования.

И.о. начальника управления муниципального имущества
Администрации города Смоленска В.В. Фролов

[geodezka]

УТВЕРЖДЕНЫ постановлением Администрации города Смоленска от 16.02.2009 № 145-адм

А вы в курсе чем руководствовались ранее этой даты при формировании участков под многоэтажкой (как показано на рис.1)? Ведь эта программа идет еще с 2006 года, если я не ошибаюсь...

[anut13]

с 2004, если не раньше, вроде пожарные нормы рулили

[geodezka]

с 2004, если не раньше, вроде пожарные нормы рулили

Вот-вот, по отмостке с трех сторон и 6 м с четвертой, дабы проехать пожарной машине.

[anut13]

не просто подъехать, а организовать именно кольцевое движение, одна вперед пустая отъехала, на ее место сзади вторая подъехала. как правило, в тушении редко принимает участие 1 цистерна, обычно от 2 и более+лестницы, без "круговухи они просто не разъедутся, по этому на Багратиона можно усмотреть нарушения (подробнее-чуть позже)

[Belikov]

Как оформить придомовую территорию
в общую собственность: шаг за шагом…
© «Коллективное Действие» (http://www.ikd.ru)

Советы составлены применительно к Москве, но полезны всем. Согласно новому Жилищному кодексу, придомовая территория относится к общедомовой собственности. И от того, на кого оформлена земля, зависит многое: должен ли собственник квартиры платить земельный налог, кто принимает решения о благоустройстве придомовой территории. От решения оформлять или не оформлять землю зависит, что вы будете лицезреть из окон своего жилища: благоустроенный зеленый двор с детской площадкой или несанкционированные свалки и автомобильные стоянки.

Нельзя оставить без внимания еще и статью 7.1. Кодекса об административных правонарушениях, согласно которой использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 5 до 10 МРОТ. Чиновник же у нас всегда прав. Конечно, мы можем чиновнику объяснять, что согласно разъяснениям Минюста России (письмо от 21 апреля 2006 года № 04/3201-Е3) и Минфина России (письмо от 17 мая 2006 года № 03-06-02-02/65), «если права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента их регистрации (пункт 2 статьи 8, статья 223 Гражданского кодекса Российской Федерации), то государственная регистрация этих прав носит правообразующий характер, а в случае, когда право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает в соответствии с федеральным законом не с момента государственной регистрации (например, пункт 5 статьи 16 Федерального закона «О введение в действие Жилищного Кодекса РФ»), государственная регистрация носит правоподтверждающий характер».

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Аналогичное положение закреплено в п. 1 ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ». Длительное время власти не охотно шли на оформление земельных участков в собственность, и сама эта тема долгое время находилось под запретом, однако с приятием указанных актов ситуация в значительной мере изменилась.

Законодательная база

Прежде, чем приступить к раскрытию этого вопроса – назовем основные правовые акты федерального уровня.

Чтобы каждый собственник помещения в многоквартирном доме имел представление о порядке оформления права общей долевой собственности на земельный участок под его многоквартирным домом, постараемся построить настоящую статью с пояснениями каждого шага действий на пути оформления участка земли в собственность. Но, прежде назовем отправные точки – федеральные нормативные правовые акты, в которых тем или иным способом прописаны права собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок под домом и прилегающую к нему территорию:

- Статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации;
- Статьи 36, 37, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации;
- Статья 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»;
- Статья 6 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»;
- Федеральный закон от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
- Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 14.02.2007 № 29 «Об утверждении инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества».

На основании этих нормативных правовых актов субъекты федерации принимают свои законы и постановления с учетом специфики их регионов.На основе анализа указанных нормативных правовых актов следует выделить следующие шаги оформления прав на участок.

Шаг I. Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Необходимость этого шага прописана в п. 3 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Порядок проведения общего собрания собственников помещений установлен ст.ст. 45 - 48 ЖК РФ. В соответствии с указанной нормой инициировать проведение общего собрания вправе любой из собственников помещений в доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Решения общего собрания принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании. Общее собрание собственников помещений в доме по указанному выше вопросу должно также уполномочить лицо на обращение в соответствующие органы власти с заявлением о формировании участка и приобретении прав на него. Общее собрание должно обсудить и принять определенное решение, по результату собрания должен быть составлен протокол, принято решение. К качестве хорошего методического пособия с полным комплектом образцов документов по организации общего собрания, его проведению составлению протокола может служить с некоторыми оговорками, а скорее поправками Постановление Правительства Москвы 3 июля 2007 г. N 569-ПП «Об утверждении состава документов для принятия общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах решений о формировании земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома». В указанном выше Постановлении Правительства Москвы приводятся перечень необходимых документов и образцы документов в случае проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в очной форме:

- Заявление уполномоченного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме лица о формировании земельного участка;

- Схема распределения долей собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

- Копии уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка;

- Лист регистрации собственников помещений или их представителей, принявших участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка;

- Доверенности представителей собственников помещений, оформленные в установленном законом порядке;

- Письменные решения собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка;

- Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка.

Там же приведен перечень и образцы необходимых документов для проведения собрания в форме заочного голосования:

- Заявление уполномоченного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме лица о формировании земельного участка;

- Схема распределения долей собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

- Копии уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка в форме заочного голосования;

- Лист регистрации вручения уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка в форме заочного голосования;

- Доверенности представителей собственников помещений, оформленные в установленном порядке;

- Письменные решения собственников помещений в многоквартирном доме при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка в форме заочного голосования;

- Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка в форме заочного голосования.

Хочется обратить особое внимание на текст самого Заявления уполномоченного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме лица о формировании земельного участка. «В целях реализации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: _______ от _________(дата), в соответствии с Жилищным и Земельным кодексами Российской Федерации, постановлением Правительства Москвы от 27 июня 2006 г. N 431-ПП "О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность" прошу сформировать земельный участок, на котором расположен указанный дом, для предоставления в общую долевую собственностью собственников помещений в многоквартирном доме». Хочется порекомендовать собственникам более внимательно отнестись к выделенной фразе и сравнить ее с текстом в части 1 статьи 36 Жилищного Кодекса РФ, касающегося описания общедомовой собственности - земельного участка. В этой статье говорится более шире: «земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке». По этому поводу на заседании Московского правительства возникла целая полемика. Одни предлагали ограничить участок стенами дома, другие дорезать к участку еще один метр от дома.

Руководитель земельного ведомства столицы В.Дамурчиев пояснил, что его департамент столкнулся с завышенными претензиями некоторых ТСЖ, представляющих интересы собственников жилья многоквартирных домов, по выделению земельных участков под их домами. "Если мы, межуя участок, будем оформлять его всего в паре метров от отмостки, то мы рискуем нарушить закон. А если мы будем оформлять землю в соответствии с современными нормами МГСН (Московские городские санитарно-технические нормы), то мы можем ущемить собственников жилья в соседних многоквартирных домах", - подчеркнул он. В свою очередь главный архитектор столицы Александр Кузьмин полагает, что "в соответствие с градостроительными нормами совсем необязательно выделять большие участки под один дом". "Земельные участки под многоквартирными домами для оформления в собственность необходимо нарезать строго в соответствие с функциональными нуждами самого дома", - указал он на заседании правительства. По мнению главы Москомархитектуры, участки же большей площади, например, под детские или спортивные площадки, должны формироваться "путем объединения интересов жителей нескольких домов, так как они обеспечивают жизнедеятельность всего микрорайона". Пример этой полемики чиновников на заседании правительства хочется завершить ст. 12 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 г. № 48 «О землепользовании в городе Москве»: «Площадь земельного участка многоквартирного дома определяется в соответствии с нормативами, предусмотренными земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности».

Завершая описание первого шаг отмечу, что весьма положительным является то, что Постановлением Правительства Москвы предписано Префектурам административных округов города Москвы, Управам районов города Москвы совместно с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы обеспечить оказание при необходимости содействия в проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах по вопросу формирования земельных участков. Кроме того, префектурам административных округов города Москвы предписано:

1. Создать комиссии по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах;

2. На основании запроса уполномоченного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме лица выдавать выписку из протокола заседания комиссии по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах о соответствии представленных документов по принятию общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о формировании земельного участка требованиям законодательства;

3. Не требовать представления других документов, кроме документов, указанных в приложении к постановлению.

Шаг II. Обращение с заявлением о передаче земельного участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность собственников помещений в нем.

Необходимость этого шага исходит из требований п. 5, 6 ст. 36 Земельного Кодекса РФ. Обозначенная норма права подлежит применению в связи с тем, что порядок предоставления земельных участков под многоквартирным домом в общую долевую собственность собственников квартир должен соответствовать общему порядку предоставления земельных участков в общую долевую собственность лиц – собственников недвижимого имущества, расположенного на этом земельном участке, который установлен п. 5, 6 ст. 36 ЗК РФ.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в землеустроительную организацию за проведением землеустроительных работ;

В каждом субъекте федерации, назначены уполномоченные органы на прием заявлений о приобретении права собственности на земельный участок. Согласно Постановлению Правительства Москвы от 27.06.2006 № 431-ПП «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность» в Москве уполномоченным на прием заявлений о приобретении права собственности на земельный участок органом власти в г. Москве является Департамент земельных ресурсов. Как правило, в департаментах земельных ресурсов имеются свои информационные сайты, информационные стенды с образцами документов.

Шаг III. Обращение с заявлением о формировании участка.

Избранное Общим собранием собственников помещений уполномоченное лицо должно обратиться в орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Такое требование содержит п. 3 ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ».

Статьей 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» определен порядок перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В ней сказано:

«1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом».

На основании проведенных землеустроительных работ орган местного самоуправления распорядительным актом (постановлением, распоряжением) утверждает проект границ данного земельного участка.

В качестве примера добавим, что на основании уже упомянутого ППМ № 431-ПП от 27.06.2006 г. таким уполномоченным органом власти в городе Москве также является Департамент земельных ресурсов.

Шаг IV. Формирование земельного участка.

Требованиями федерального законодательства (п. 4 ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ») формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Согласно ст. 6 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по организации территорий, размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Хочется привести выдержки из любопытного документа, утвержденного Приказом № 123/1 от 29.09.2006 года Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Ростовской области.

«Методические рекомендации для органов местного самоуправления по формированию земельных участков под многоквартирными домами.

2. Общие положения

2.1. В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до 1 марта 2005 года, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

2.2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, с момента его формирования и проведения государственного кадастрового учета переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме в порядке и на условиях, которые установлены гражданским и жилищным законодательством. Для передачи такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме не требуется издание специального распорядительного акта органов местного самоуправления. (Примечание автора: В некоторых иных субъектах федерации требуется издание распорядительного акта).

2.5. Состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме определяется в соответствии с постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме».

2.6. Границы земельных участков, на которых расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества устанавливаются по красным линиям, границам смежных земельных участков (при их наличии) и проездов, естественным границам, границам отвода магистральных инженерно - транспортных коммуникаций, если градостроительными требованиями не установлено иное.

2.7. В границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно - транспортной инфраструктуры.

2.8. При установлении границ должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка: частями подземного и надземного пространства, занятыми или предназначенными для размещения магистральных инженерных коммуникаций, пешеходными проходами и проездами к объектам, расположенным за пределами участка, если иной доступ к ним невозможен, а также к необходимым объектам общего пользования в соответствии с градостроительными нормативами и правилами землепользования и застройки, действовавшими в период строительства.

2.9. Территория общего пользования (основные проезды, детские, физкультурные и спортивные площадки и сооружения, массивы зеленых насаждений, иные объекты общего пользования) в границах квартала, микрорайона или другого элемента планировочной структуры подлежит передаче в собственность или аренду соб ственникам помещений в многоквартирном доме только при условии установления соответствующих ограничений и сервитутов.

2.10. Границы обособленных земельных участков, в пределах которых расположены объекты недвижимого имущества, предназначенные для электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения и водоотведения, а также границы зон действия публичных сервитутов в пределах жилых кварталов, микрорайонов для обеспечения беспрепятственного обслуживания указанного имущества устанавливаются органами местного самоуправления до 1 июля 2007 г.

2.11. Нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность соб­ственникам помещений в многоквартирном доме бесплатно, определяется в зависимости от площади земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, а также с учетом прилегающих к ним территорий, необходимых для обеспечения их функционирования (обслуживания), с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания в многоквартирном доме, обслуживания жилых зданий и другого имущества, а также доступ к этим объектам. При этом должны обеспечиваться нормальные условия проживания граждан на смежных земельных участках и права собственников, владельцев, пользователей и арендаторов этих участков, а также владельцев расположенных на них зданий, строений и сооружений.

2.12. Расчет нормативных размеров земельных участков, на которых расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, осуществляется по методике, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 26.08.1998 №59«Об утверждении методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах».

2.13. Если фактическая площадь земельного участка в существующей застройке меньше нормативных размеров площади, бесплатно передаваемой в общую долевую собственность соб­ственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с действующим законодательством, и увеличение размеров земельного участка за счет смежных земельных участков не представляется возможным, то границы передаваемого земельного участка многоквартирного дома устанавливаются по фактически существующим границам.

2.14. Сверхнормативная территория может быть передана соб ственникам помещений в многоквартирном доме в собственность (за плату), аренду или безвозмездное пользование только при условии, что она в соответствии с утвержденной градостроительной и землеустроительной документацией не может быть использована в качестве самостоятельного объекта.

2.15. Разделение земельного участка, предоставленного в пользование нескольким многоквартирным домам, на несколько земельных участков осуществля ется при совместном обращении в орган местного самоуправления полномочных представителей собственников помещений данных домов, желающих произвести размежевание данного участка с предоставлением проекта размежевания, выпол ненного организацией, имеющей право выполнять данные работы».

Приведенные выше фрагменты ценны тем, что они показывают позицию властей региона действовать строго в рамках действующего законодательства и тем, что в документе даны конкретные ссылки на нормативные акты по установлению границ земельных участком под многоквартирными домами.

Что касается земельных участков в Москве, то тут ответственным за формированием участка является Департамент земельных ресурсов (ДЗР). Пунктом 11 Приложения № 1 Постановления Правительства Москвы № 431-ПП установлены некоторые особенности формирования земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома.

Согласно п. 11.2, п. 11.3 указанного Приложения к Постановлению Правительства Москвы при формировании земельного участка ДЗР заказывает разработку заключения о градостроительных регламентах земельного участка и проект межевания территории в Комитете по архитектуре и градостроительству города Москвы.

ДЗР утверждает проект границ сформированного земельного участка на основании проекта межевания территории; обеспечивает изготовление за счет заявителя технического отчета об инженерно-геодезических изысканиях, установлении и закреплении границ земельного участка с определением площади (при отсутствии сведений об инженерно-геодезических изысканиях); обеспечивает постановку земельного участка на кадастровый учет и изготовление кадастрового плана земельного участка.

Проект межевания территории необходим для установления размера и границ земельного участка (п. 3 ст. 12 Закона г. Москвы «О землепользовании и застройке в г. Москве»). При этом, проект межевания территории разрабатывается за счет средств бюджета города Москвы в рамках реализации программ по проведению земельной реформы или иных средств.

Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектов межевания на территории г. Москвы регламентирован Приложением № 4 к постановлению Правительства Москвы от 29.11.2005 № 941-ПП.

После подготовки проекта межевания квартала и его утверждения в установленном порядке, уполномоченное лицо обращается в органы Роснедвижимости для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.

Шаг V. Принятие решения о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность

Следует обратить внимание на то, что в соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации» сформированный и прошедший кадастровый учет земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, то есть, общая долевая собственность у собственников помещений дома возникает в силу закона.

Некоторые регионы своими нормативными документами (например, Ростовская область) не требуют для передачи земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме издания специального распорядительного акта органов местного самоуправления.

В Москве, например, Департамент земельных ресурсов осуществляет подготовку решения о безвозмездном предоставлении земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в нем.

Решение о предоставлении земельного участка в г. Москве принимается Правительством Москвы или префектами административных округов (п. 8 ППМ № 431-ПП).

Так, согласно п. 5, п. 6 ППМ № 431-ПП префекты административных округов города Москвы принимают решения о безвозмездной передаче земельных участков в собственность на территории административных округов, за исключением территорий, относящихся к природному комплексу города Москвы, на основании заявлений:

- граждан или юридических лиц, в частной собственности которых находятся здания, строения, сооружения, общая площадь которых не превышает 3 тысяч квадратных метров;

- граждан или юридических лиц, в частной собственности которых находятся части нежилого здания (помещения в нем), расположенного на неделимом земельном участке, если общая площадь такого здания не превышает 3 тысяч квадратных метров и все помещения в здании находятся в частной собственности;

- граждан, обладающих земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения.

В остальных случаях решения принимаются Правительством Москвы.

Шаг VI. Возникновение права общей долевой собственности на участок.

В соответствии с п. 5 ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» с момента проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Повторимся и напомним, что согласно разъяснениям Минюста России (письмо от 21 апреля 2006 года № 04/3201-Е3) и Минфина России (письмо от 17 мая 2006 года № 03-06-02-02/65), что «если права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента их регистрации (пункт 2 статьи 8, статья 223 Гражданского кодекса Российской Федерации), то государственная регистрация этих прав носит правообразующий характер, а в случае, когда право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает в соответствии с федеральным законом не с момента государственной регистрации (например, пункт 5 статьи 16 Федерального закона «О введение в действие Жилищного Кодекса РФ»), государственная регистрация носит правоподтверждающий характер».

Шаг VII. Государственная регистрация права общей долевой собственности.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Но, во избежание государственной регистрации прав иных лиц на земельный участок, перешедший в общую долевую собственность собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме уполномоченному лицу необходимо обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы для проведения государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок.

Целесообразно внести запись о возникшем в силу закона праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), что отвечает требованиям п. 1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Для государственной регистрации прав собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество этого дома необходимы следующие документы:

- заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности (на каждый объект общего недвижимого имущества). (Заявление может быть подано уполномоченным общим собранием собственников лицом или представителем ТСЖ);

- документ, подтверждающий полномочия представителя собственников;

- документ об оплате государственной пошлины;

- сведения о собственниках и принадлежащих им помещениях;

- право устанавливающие документы на общее недвижимое имущество;

- технический паспорт дома.

Автор: Федорук Виктор Никанорович,
руководитель Информационно-правового центра по проблемам реформы ЖКХ, эксперт Общероссийского движения «За права человека», Член Координационного Совета общественной общемосковской организации «Жилищная солидарность».