Изменения в ценах на недвижимость

[anovikov]

>Осталось выяснить, что такое 1% рыночной стоимости в год и кто будет определять эту стоимость?
>Где открытая статистика по сделкам Регпалаты в противном случае это не рыночные а среднепотолочные будут
>Хотя и через Регпалату много сделок за 900 тыр

Очень просто определять рыночную стоимость - через механизм объявленных цен. Ты ее сам будешь называть, и платить налог от какой хочешь цены, просто адрес, метраж и цена будут публиковаться на оф. сайте администрации и после этого в течение месяца/квартала любой будет иметь право скажем, за столько+25% у тебя ее купить, хочешь ты или не хочешь. Так что занижать никто не будет.

[maximkr]

Очень просто определять рыночную стоимость - через механизм объявленных цен. Ты ее сам будешь называть, и платить налог от какой хочешь цены, просто адрес, метраж и цена будут публиковаться на оф. сайте администрации и после этого в течение месяца/квартала любой будет иметь право скажем, за столько+25% у тебя ее купить, хочешь ты или не хочешь. Так что занижать никто не будет.

Т.е. любого можно выселить из любой квартиры, заплатив +25% ? Фишка в том, что для отдельных категорий граждан ценность именно твоей квартиры может быть больше, чем +25%. и для защиты от них придется изрядно завышать рыночную стоимость. Например, кому-то твоя хата приглянулась для расширения офиса, или соседи решили жить с детьми поближе и т.п.

А вообще идея с оплатой по рыночной стоимости кажется несколько бредовой с теоретической точки зрения. Рыночная стоимость образуется при фактической продаже квартиры, пока ее не продали ее просто не существует. Если все владельцы квартир решат прямо сегодня их продать по текущей рыночной стоимости, то они этого сделать по понятным причинам не смогут. То о чем тут говорится - это оценочная рыночная стоимость, которая изрядно зависит от оценщика.

По этим причинам, кстати, налог на прирост капитала платится только при продаже имущества (даже если купил его 30 лет назад), но не платится при изменении текущих рыночных цен. Если в момент образования пузыря в городе находится определенное количество дураков, готовых скупать все подряд с целью дальнейшей перепродажи (собственно цена для них не очень важна, т.к. они верят в рост и в то, что смогут продать дороже), то для борьбы с ними жители самых дешевых квартир вынуждены будут повышать цены, что приведет к разрастанию пузыря и увеличению количества вышеуказанных дураков.

[anovikov]

Ну так ты прикинь как весело-то будет!

[Lonegun]

А что плохого в социальном неравенстве? По-моему очень нелогично, что люди, которые работают и которые бухают, вынуждены жить на одной лестничной площадке, водить детей в одну и ту же школу и пользоваться одной и той же социальной инфраструктурой. В этой среде нет никакого смысла работать и зарабатывать, нет стимула. Ведь если всё бросить и начать бухать -- ничего ведь не изменится. Поэтому и работа и не прельщает рядового смолянина. Далее, ты сетуешь, что общество не решает проблему социальной справедливости. Что ты имеешь ввиду под этим термином? И где там скрыта проблема? И можно ли вообще решить её, пока общество не платит, а социальные институты не работают?

Минус социального неравенства состоит в том, что человек работающий на заводе\фабрике
и человек неработающий и бухающий живут одинаково плохо. Именно поэтому работа и не прельщает рядового смолянина, а не потому что, дескать, кругом одни алкаши и ничего не хочется.
а если квартиры станут недоступные бедным, это еще не значит, что они станут доступны состоятельным.

[maximkr]

Ну так ты прикинь как весело-то будет!

Даже слишком весело. В данной ситуации покупатели и продавцы не равны: покупатель покупает только если он хочет, а продавца могут заставить продать. Для симметричности ситуации предлагаю дать право продавцу продать квартиру (например, государству, оценщику или любому лицу, задекларировавшему достаточный доход) по цене, в 100 раз превышающей последний уплаченный налог :)

Тут есть еще такой момент - если кто-то продавать квартиру не собирается, то его не интересует рост ее рыночной стоимости - это же только лишние налоги. Тогда ему может быть крайне выгодно засрать подъезд, зассать лифт и выливать помои из окон Если потенциальный продавец имеет прямой интерес в снижении стоимости своего имущества и имеет все возможности его загадить, то мы можем получить очень интересные эффекты. Идеальное занятие для алкоголика - загадить все вокруг и сберечь денег на 20 бутылок водки

[Warm]

как весело-то будет! ))))

[anovikov]

Кстати, можно и так. Цену из которой исчисляется налог устанавливает государство, но владелец имеет право потребовать у него купить его квартиру за эту цену-20% (так чтобы с оценкой не слишком заморачиваться). Плюс-минус один хрен.

[maximkr]

ИМХО не реально это все. Цены на хаты сильно задраны, ибо народ рассматривает их как единственный надежный способ инвестирования. Причем даже люди, близкие к власти - как кто-нибудь что-нибудь украдет или взятку получит - сразу квартиру покупать. Вот ни разу не слышал, чтоб на взятку акции газпрома покупали Недавно была тема про Японию, там хаты стоят всего в 1.5 раза дороже, чем в Москве, при том что доход на человека больше в 4 раза и сбережений у них ~100 тыс. долларов на семью.

В Москве пенсия средняя - 8 тыс руб, прикиньте сколько пенсионерам платить придется и через сколько дней они Кутузовский перекроют Для снимающих жилье это прибавка к цене 20-25% и среди них много бюджетников. А ипотечники, которые часто и так еле платят ?
У нас в подъезде обычно всякие заморочки типа железных дверей, асфальтирований площадок и т.п. обычно оплачиваются несколькими семьями, остальных вроде даже не трясут.

Ну в общем призывы к 1% от рыночной стоимости - это призывы к свержению власти неконституционным путем, экстремизм, короче ;) Никто на это не пойдет, тем более перед выборами.

[Warm]

\\\\Цены на хаты сильно задраны, ибо народ рассматривает их как единственный надежный способ инвестирования\\\
А хрущёвки как вписываются в этот постулат? В них никто не инвестировал, достались нахаляву.
\\\\\В Москве пенсия средняя - 8 тыс руб, прикиньте сколько пенсионерам платить придется\\\\\

Это опять из серии сидеть на золоте и кричать подайте нищему )))
Масса способов продать\обменять\переехать и на счёте получить сумму

[anovikov]

Ну 1% от рыночной стоимости это конечно перебор. Я ничего не говорил про ставку. 1% от рыночной стоимости, если включить сюда и коммерческую недвиджимость, даст 10% ВВП - это почти все российские налоги кроме сырьевых, т.е. налог на недвижимость будет больше чем НДФЛ и НДС вместе взятые. Ставка конечно должна быть ниже.

[Warm]

\\\\1% от рыночной стоимости это конечно перебор\\\\

От 1 до 3% называют цифры ))))

[maximkr]

А хрущёвки как вписываются в этот постулат? В них никто не инвестировал, достались нахаляву

Вполне, ведь спрос со стороны инвесторов толкает вверх цены на все жилье.

Это опять из серии сидеть на золоте и кричать подайте нищему )))
Масса способов продать\обменять\переехать и на счёте получить сумму

Так ведь не сидят они на золоте - они родились в городе, работали, получили там квартиру, почему теперь они должны быть вынуждены куда-то уезжать ? Обычно это не дворцы совсем, обычные хаты, теоретически пенсии должно хватать на жизнь в 1-2-х комнатной квартире в Москве без всяких переездов.

Высокий уровень цен на жилье - это не от того что все богатые, а потому, что государству никто не верит, высокая инфляция, в другие инструменты (более традиционные на западе) инвестируют минимум. Оплачивать эту кривизну государства и неверие инвесторов из своего кармана как-то не очень хочется...

[anovikov]

maximkr, так вполне понятно что если одни налоги станут больше, другие станут меньше - увеличение доли государства в ВВП на столь кардинальном уровне явно не намечается.

Весь вопрос в роли которую будут играть эти налоги - помимо фискальной они имеют еще и воспитально-регулирующую функцию

Никакой особенной завышенности цен на жилье в России нет. Средняя обеспеченность жильем - 22 метра на душу, средний доход - 19500 рублей на душу, в Смоленской области 77% от этого, т.е. тыщ 15, средняя цена метра в Смоленске - тыщ 30, вместе с областью меньше но допустим столько же, в итоге средняя квартира стоит 3.66 среднего годового дохода обитающего в ней, что является средним вполне показателем для развитых стран.

На Кипре среднее жилье стоит 175000 евро, средний хаусхолд получает около 4000 евро в месяц, соотношение ровно такое же. То что в России это горбачевская улучшенка, а на Кипре отдельный дом - так и уровень экономического развития стран несопоставим. Тут и машины - сплошные мерседесы и BMW, а не жигули. То что ставка на ипотеку совсем другая - так и инфляция в России совсем не такая, эффективная ставка ипотеки в России <0, а на Кипре >0.

[maximkr]

в итоге средняя квартира стоит 3.66 среднего годового дохода обитающего в ней, что является средним вполне показателем для развитых стран.

Это соотношение говорит только о том, какую долю денег семья готова потратить на квартиру. Логично, что для стран со сходной культурой он будет примерно один и тот же (а в азии или в арабском мире вполне может сильно отличаться).

Если бы этих денег хватало бы только на землянку - жили бы в землянках, т.к. хуже не хочется, а на лучше денег нет.

То что в России это горбачевская улучшенка, а на Кипре отдельный дом - так и уровень экономического развития стран несопоставим.

А вот это говорит о завышенности цен. Строительство почти все локальное, почему при меньших затратах на рабочих и при менее платежеспособном "реальном" спросе результат в итоге стоит дороже ? Потому что его можно продать дороже, а это можно сделать как раз из-за инвесторов, которые уверены что квартиры (почти) всегда дорожают и готовы покупать при любых ценах. Т.е. "слишком дорого" для большинства не аргумент, а вот "денег не хватает" - аргумент.

[anovikov]

Это говорит о неразвитости страны - о производительности труда в том числе (ну и отчасти о климате, все-таки на Кипре дом построить проще и дешевле чем в России хотя бы потому что фундамент рудиментарен ибо грунт не промерзает). Ты бы видел какую технику тут применяют при строительстве! Марок экскаваторов и бульдозеров ровно две - Caterpillar и Komatsu - те и те стоят поллимона-лимон баксов за штучку. Разумеется производительность выходит совсем не такой. Организация труда, трудолюбие народа наконец... Киприоты работают совсем не так как в России. Это же и есть развитость страны - одно и то же количество человеко-часов дает больше сравнимой или столько же лучшей продукции, и стоит она столько же средних зарплат.

[Warm]

Цены не отражают реальности из за узости рынка и его закрытости (где статистика сделок например) у большинства собственников искажённое представление о ценообразовании и полное отсутствие продать.
Производительность труда много значит, откаты, коррупционные капиталы наконец давят на рынок
\\\в Смоленской области 77% от этого, т.е. тыщ 15, средняя цена метра в Смоленске - тыщ 30\\\
Не далее как неделю назад озвучивалачь цифра 12500 доход на душу и 13900 зарплата в области средняя
При этом подчёркивалось что основной плюс вносят прокладка трубы через область и атомная станция
Значит реальные доходы на четверть меньше будут у подавляющего большинства.
Вот и посчитай при доходе 9000 сколько будет работать на однушку-хрущовку за 900 000 р
8 лет
Где тут
\\\3.66 среднего годового дохода\\\

[anovikov]

Ну, основной вклад вносит все-таки сфера услуг, ибо вся производственная сфера включая сельское хозяйство около 40%. Электростанция производит 2 гигаватта, при факторе загрузки около 90%, и стоимости электроэнергии на оптовом рынке 60-70 копеек, это дает примерно 900 рублей в месяц на человека. А АЭС имеет кучу расходов уходящих за пределы области, по сути внутри остается только зарплата и чуть-чуть субконтракторам, прибыль тоже не в области. Так что реально 300 рублей на нос в месяц максимум она дает, <2% доходов населения. Т.е. минимум половина всего экономического эффекта от нее в год уходит просто на прокорм Десногорска.

[Videor]

Сбербанк объявил о запуске всероссийской «дисконтной программы» кредитования покупки жилья на этапе строительства. Условия акции весьма либеральны, а сроки ограничены. По оценкам экспертов, подобные акции в лучшем случае вызовут оживление на рынке, но вряд ли помогут решить жилищный вопрос большинству россиян.

В конце июля 2010 года стартует акция Сбербанка «В десятку». Эта программа позволяет получить кредит на покупку строящегося жилья, при этом размер необходимого первоначального взноса составляет 10%, процент по кредиту— 10%, срок кредитования 10 лет. По этому кредиту не предполагается взимание каких-либо комиссий.

Подробнее: http://news.mail.ru/economics/4112122/

[Warm]

\\\\акция Сбербанка «В десятку»\\\\
подобные акции в лучшем случае вызовут оживление на рынке, но вряд ли помогут решить жилищный вопрос большинству россиян.
+100

[Lonegun]

да уж, подстегнули.
"Эксперт" пишет:

Разрыв между рыночной ценой жилья и доходами основной массы россиян слишком велик, чтобы надеяться на ипотеку в качестве главного механизма решения квартирного вопроса. Более того, форсированное развитие ипотеки подстегнет цены и усилит этот разрыв

Там же:

Ведь доход ниже среднего, например, по Москве в «тучном» 2008 году имело 70% населения, а для приобретения среднего столичного жилья москвичу с модальным доходом на условиях беспроцентной ипотеки надо получать этот доход 94 года! Если при таких условиях отдать дело целиком на откуп рынку, пусть даже весьма продвинутому, мы рискуем пойти путем развивающихся стран, где в промышленных масштабах жилье строят только для богатого слоя, а бедные живут в районах традиционной и самопальной застройки.

http://www.expert.ru/printissues/expert ... dit?esr=17

[tuman69]

сколько стоит жильё на сегодняшний день (порайонно и покатегорийно)....средняя цена не нужна))))))
И снова вопрос: есть ли статистика из регпалаты?

[Videor]

да уж, подстегнули.
"Эксперт" пишет:

Разрыв между рыночной ценой жилья и доходами основной массы россиян слишком велик, чтобы надеяться на ипотеку в качестве главного механизма решения квартирного вопроса. Более того, форсированное развитие ипотеки подстегнет цены и усилит этот разрыв

Там же:

Ведь доход ниже среднего, например, по Москве в «тучном» 2008 году имело 70% населения, а для приобретения среднего столичного жилья москвичу с модальным доходом на условиях беспроцентной ипотеки надо получать этот доход 94 года! Если при таких условиях отдать дело целиком на откуп рынку, пусть даже весьма продвинутому, мы рискуем пойти путем развивающихся стран, где в промышленных масштабах жилье строят только для богатого слоя, а бедные живут в районах традиционной и самопальной застройки.

http://www.expert.ru/printissues/expert ... dit?esr=17

Как я не думал, так и не понял, зачем в Москве может быть нужно жильё в ипотеку при существующих раскладах.
Для того, чтобы себе его позволить нужно минимум (как уже писалось) - 230т. руб дохода в месяц. Реально больше.
Вот имеет человек 400-500 т. руб в месяц. Не хухры мухры между прочем. И зачем спрашивается ему влезать в ипотеку и менять свой образ жизни, который он себе может позволить при таких доходах? Когда он может снимать хату с мебелью и не париться ни с чем (упр. компании, соседи ...) за 50-70т. руб. Притом всякий раз рядом с работой, которая может переехать. Притом, что если уменьшится месячный доход на эту сумму, то образ жизни никак не поменяется (на думаю, что большая разница получать 500 или 430 т. руб.)

[Warm]

Цены по Смолагенту на 20-30% выросли на новостройки.
Берут или так на всякий случай?
Что там у застройщиков кто в курсе?
\\\И снова вопрос: есть ли статистика из регпалаты?\\\
Это главная тайна

[anovikov]

Videor, +1. Как видим, вопрос о целесообразности покупки жилья встает только у тех, кто может себе эту покупку позволить. Те кто не могут, уверены что покупать нужно :). Такое впечатление что какие-то враги народа специально устанавливают максимально дискомфортный набор установок общественного мнения чтобы сделать жизнь народа хуже ничего не делая :)

[tuman69]

anovikov, Врагами народа в данном случае следует считать риелтеров и банкиров.

[GreyCat]

Videor, приличная квартира с мебелью в аренде начинается от 250к руб в мес. это если повезет, а что бы быстро, то от 300к руб в мес.

[anovikov]

Ну эта квартира и на покупку стоит несколько лимонов...

[GreyCat]

anovikov, я к тому что при таких доходах глупо снимать шарамыжную конуру в промзоне.

[Videor]

anovikov, я к тому что при таких доходах глупо снимать шарамыжную конуру в промзоне.

Я бы не сказал, что эти предложения можно расценивать как "шарамыжная конура в промзоне". http://www.fortline.ru/page.php?kom=2&T ... 0&pt=70000
Притом, что реально люди там будут только ночевать по рабочим дням.
Намного более адекватной покупкой мне кажется дачка в Подмосковье, где-нибудь на реке Оке, миллионов за 5-7.
И на выходных там можно отдыхать и в отпуске. Можно и на пенсии проживать.

[Videor]

))) позвони им))) эта квартира минимум $6000 будет, если ну очень повезет))) хотя реальнее 7-8к в мес

:)