Судиться с застройщиком

[Пресс]

Вкратце, ситуация следующая: у застройщика покупалась квартира, причем общая площадь, указанная в договоре купли-продажи оказалась на 3,2 квадрата меньше чем общая проектная площадь указаная в предварительном договоре. Есть ли смысл попытаться взыскать с застройщика стоимость этих квадратов (около 120 тысяч) и каким способом? Если подобное разьирательство имеет смысл, то был бы благодарен за рекомендации форумчан - чего, как и к кому из юристов обращаться :)

[SERGIO]

Пресс-служба, в личку отпиши ;) на "квадратах" в свое время уже собаку съел ))

[Neo1288]

А в договоре пункта о +/- нет? А то сам лично видел один договорчик, где указано на сколько меньше может быть квартира по сравнению с указанной площадью... Цифр к сожалению не помню.

[Пресс]

Не, +/- нет :( есть формулировка "общая площадь в дальнейшем будет определена на основании данных БТИ" :)

[Румата]

на 3,2 метра меньше от проектной...хммммм, а общая площадь какова? это я к тому, что на пятиста квадратах доказать, что это существенное нарушение и препятствует использованию имущества по назначению и.. бла-бла-бла в общем, намного сложнее чем на тридцати А вообще да - у нас Серега в этом деле уже "дока"

[Пресс]

Румата, спасибо :) Серёге написал :)

[Zmiy zeleny]

Пресс-служба, Цитатауказаная в предварительном договоре.[/quote] А квартира покупалась по предварительному договору? Это что за застройщик?

[Пресс]

"Смолстром" :)

[Sergeev_Nikolay]

Цитата(Пресс-служба @ 12.5.2009, 15:06) Вкратце, ситуация следующая: у застройщика покупалась квартира, причем общая площадь, указанная в договоре купли-продажи оказалась на 3,2 квадрата меньше чем общая проектная площадь указаная в предварительном договоре. Есть ли смысл попытаться взыскать с застройщика стоимость этих квадратов (около 120 тысяч) и каким способом? Если подобное разьирательство имеет смысл, то был бы благодарен за рекомендации форумчан - чего, как и к кому из юристов обращаться :)

Судиться (в любых ситуациях!) есть смысл в двух случаях :

1. Из принципа
2. Чтобы получить деньги (компенсацию)

Если имеет место первый вариант, то определитесь с соотношением: бюджет мероприятия/принципы

Если стоимость 3,2 квадратных метров для Вас существенна и Вас не пугают судебные расходы + трата своего времени - здоровая нервная система, то вероятность получить положительное решение достаточно велика (даже если есть пресловутые +- в договоре!).

См. судебные прецеденты в любой справочной правовой системе их там достаточное количество и по накатанной дорожке, по образцу, пишите заявление в суд.

Если после подачи искового заявления застройщик не пожелает пойти на мировую - обратитесь к соответствующему юристу. Не экономьте на юристе, т.к. кажущаяся простота текста судебных решений (это я о прецедентах) может сыграть злую шутку.

Удачи!

[Zmiy zeleny]

Пресс-служба, Они же вроде заключали нормальные ДДУ? Или этот дом еще не подпадал под закон о долевке?
Вообще большинство застройщиков метры возмещают на основании подробной претензии с описанием последствий судебного разбирательства - пошлины, пени, расходов на представителя, наконец штрафа по ЗоПП. а если они еще и заключили предварительный договор вместо обязательного долевого - там вообще расстрел на месте.

[DimiON]

это не тот дом, что на краснинском шоссе строят?
мне наоборот построили больше на метр, пришлось доплачивать :)
имхо стоит судиться конечно, это ведь не 0.5 метра, а цельный туалет или кладовка получаются!
по мне так смолстром вполне нормальная контора и должны сами вернуть разницу. ошибаюсь?

[Маруся]

А что у нас сейчас понимается под словом "общая" площадь? Кажется, правила поменялись, и сейчас общая площадь у БТИ-это цифра для статистических данных,в неё включает всё,даже площадь ступеней внутриквартирной лестницы, она не для расчёта по договору. Потом есть просто "площадь"-жилая+вспомогательная, в которую не включаются балконы,лоджии, тамбуры,веранды, терассы, и "жилая площадь"-площадь жилых комнат. Я так понимаю, в Вашем случае под общей понимают второй вариант.
Цитата1. Площадь квартир следует определять как сумму площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.
2. Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых -1,0.
Площадь, занимаемая печью, в площадь помещений не включается. Площадь под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций 1,6 м и более включается в площадь помещений, где расположена лестница.[/quote]

[SERGIO]

Маруся, по ст.15 общая площадь - площадь квартиры, без учета площади лоджий, балконов, веранд, терасс.
БТИ для своего учета приплюсовывают лоджию с понижающим коэффициентов 0.5, так и поступают застройщики, берут деньги за 0.5. площади лоджии.
Мы вообще берем деньги за 100% площади лоджий, ибо нефиг строить ее бесплатно. Особо одаренные дольщики получив паспорт БТИ и увидев по причине отсутствия лоджии разницу в 4 и более метра топали в суд, что в итоге оказывалось лишними движениями )

[Маруся]

SERGIO, а тут так написано:
ЦитатаОБ УТВЕРЖДЕНИИ ИНСТРУКЦИИ О ПРОВЕДЕНИИ
УЧЕТА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

3. Съемка, характеристика и техническое описание
здания, строения, сооружения
Подсчет площадей зданий

3.33. Подсчет площадей помещений производится в экспликации. При подсчетах следует пользоваться величинами, взятыми непосредственно при измерениях. Подсчеты производятся с точностью до одного десятичного знака.
При составлении формулы подсчета площади непрямоугольной комнаты план разбивается на простейшие геометрические фигуры (прямоугольники, трапеции, прямоугольные треугольники и т.п.); отсутствующие в плане и абрисе размеры для составления формулы определяются по масштабу плана.
3.34. По каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются:
жилая площадь квартиры (квартир);
площадь квартиры (квартир);
общая площадь квартиры (квартир).
Показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации (завершенного и незавершенного жилищного строительства за соответствующий период), оплаты жилья и коммунальных услуг и иных целей.
(в ред. Приказа Госстроя РФ от 04.09.2000 N 199)
Показатели площади квартиры используются для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, определения социальной нормы жилья и иных целей.
(в ред. Приказа Госстроя РФ от 04.09.2000 N 199)
3.35. Жилая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат.
Жилая площадь здания определяется как сумма жилых площадей квартир.
3.36. Площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.
К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.
Примечание. Применявшееся ранее в официальном статистическом учете жилищного фонда понятие "общая площадь" равнозначно понятию "площадь квартиры" (СНиП 2.08.01-89*).

Площадь квартир здания определяется как сумма площадей квартир.
3.37. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.[/quote]

[Маруся]

Цитата(SERGIO @ 15.5.2009, 11:50) Маруся, по ст.15 общая площадь - площадь квартиры, без учета площади лоджий, балконов, веранд, терасс.
БТИ для своего учета приплюсовывают лоджию с понижающим коэффициентов 0.5, так и поступают застройщики, берут деньги за 0.5. площади лоджии.
Мы вообще берем деньги за 100% площади лоджий, ибо нефиг строить ее бесплатно. Особо одаренные дольщики получив паспорт БТИ и увидев по причине отсутствия лоджии разницу в 4 и более метра топали в суд, что в итоге оказывалось лишними движениями )

А в договоре что написано? Расчёт по обмерам БТИ? Тогда почему проигрывали, если площадь в итоге меньше указывалась? Как раз читала практику, когда люди отсуживали именно разницу за лоджию.

[Пресс]

В общем, собираю документы, и в начале июня к SERGIO :)

[Маруся]

Как я поняла, понятие площади и её учёта у БТИ и в ЖК (или в ГК,что там за жильё отвечает) -разное. Чем руководствоваться в суде и как расценивать фразу в договоре про площадь по паспорту БТИ?

[Пресс]

А разница между общей площадью и общей проектной площадью в чём? (просто интересно) :)

[SERGIO]

Маруся, Инструкция об обмере жилого фонда не обязательна при заключении договора :)
Фразу о перерасчете в результате обмеров БТИ, можно тоже интерпретировать по разному, исходя из иных формулировок в договоре. Навскидку у нас было около 10 судов по взысканию излишне оплаченных квадратных метров и не проиграли ни одного суда, именно из-за формулировок договора )
Пресс-служба, разница в том что в проектной (приведенной и т.п.) как правило больше кв.м. чем в общей площади, поскольку в последнюю не включаются балконы, лоджии, веранды, терассы.

[Sergeev_Nikolay]

Цитата(SERGIO @ 15.5.2009, 14:29) Маруся, Инструкция об обмере жилого фонда не обязательна при заключении договора :)
Фразу о перерасчете в результате обмеров БТИ, можно тоже интерпретировать по разному, исходя из иных формулировок в договоре. Навскидку у нас было около 10 судов по взысканию излишне оплаченных квадратных метров и не проиграли ни одного суда, именно из-за формулировок договора )
Пресс-служба, разница в том что в проектной (приведенной и т.п.) как правило больше кв.м. чем в общей площади, поскольку в последнюю не включаются балконы, лоджии, веранды, терассы.

Насколько мне известно СНиП 31-01-2003 не содержит каких-либо допусков на изменение площади квартир при строительстве. Следовательно законного права у застройщика сдавать квартиру меньшей площади нет.

Остается договор. В договоре, как правило, не указываются предельные колебания площади, а доказать застройщику, что изменения площади произошло по независящим от него причинам достаточно сложно (в противном случае его можно обвинить в нарушении правил и несоблюдении требований проектной документации, где все размеры указаны точно).

Что касается положений договора, где указывается, что квартира может оказаться просто меньше или больше, то в подавляющем большинстве случаев суд признает эти положения недействительными. В такой формулировке, площадь квартиры может быть меньше и на 20 % и на 50 %.

Если допуски на изменения площади указаны в договоре, то можно запросто оспорить соответствие этих цифр действующим нормам и правилам, т.е. в этом случае либо изначально дольщик вводится в заблуждение относительно площади квартиры, либо имеет место существенное нарушение технологии строительства, из-за которых произошло изменение площади (например применены не те материалы, изменена геометрия несущих констуркций и пр.).

По расчетам все правильно, т.к. согласно ст. 15 п. 5 Жилищного кодекса общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Площадь считать следует исходя из положений указанной SERGIO Инструкции утвержденной Приказом Министерства по земельной политике, строительству и ЖКХ от 4 августа 1998 г. № 37

Шансы выиграть дело довольно приличные, я бы оценил их как 80/20.

[Sergeev_Nikolay]

Цитата(Маруся @ 15.5.2009, 12:18) Как я поняла, понятие площади и её учёта у БТИ и в ЖК (или в ГК,что там за жильё отвечает) -разное. Чем руководствоваться в суде и как расценивать фразу в договоре про площадь по паспорту БТИ?

Не забивайте себе голову, если речь идет о строительстве, то смотрите соответствующие СНиПы (квартиру же построили, а не продали!).

А уж если там есть ссылка на другой нормативный акт, то можете смело применять и отсылочные акты.

[Маруся]

Sergeev_Nikolay,всё равно не понятно. Если руководствоваться этой инструкцией, то какую площадь считать? С балконом (общую) и понижающим коэффициентом или без балкона (площадь квартиры)? И почему тогда проигрываются суды, в которых застройщик считает лоджию с коэффициентом 1? Даже если это прописано в договоре, разве нет противоречия с законом?

[Belikov]

Уточнения по Марусиному делу: претензия не в том, что коттедж меньше, а в том, что он БОЛЬШЕ. Изначально застройщик не включил в площадь дома лестничную клетку и произвёл рассчёты относительно проектного значения. В договоре написано, что окончательный расчёт производится по техпаспорту БТИ. В последнем лестница учитана, застройщик требует разницу. По-хорошему, понятно, что это требование нелепо, т.к. застройщик строит коттеджи в штуках, а не в квадратных метрах и пользуясь случаем просто решил ещё немного снять с дольщиков. Но юридически, как мне кажется если договорились о мерках БТИ, то уже оспаривать бесполезно. Можно подать в суд на ввод в заблуждение, но расплатиться за эту разницу в кв.м придётся по-любому.

[Маруся]

Belikov, меня пока не лестница интересует. А в общем, какой закон главнее и какую же площадь считать "правильной"? У меня, кстати, не только с лестницей вселуха, у нас ещё в проекте площадь балкона не включена в площадь дома, а вот тамбур включён. Что вроде как противоречит Инструкции: либо надо и балкон включать с коэффициентом, либо тамбур исключать.

[SERGIO]

Цитата(Маруся @ 15.5.2009, 19:32) И почему тогда проигрываются суды, в которых застройщик считает лоджию с коэффициентом 1? Даже если это прописано в договоре, разве нет противоречия с законом?

нет противоречия)

[Маруся]

SERGIO, почему? Можно подробнее?

[SERGIO]

Маруся, потому-что договор в данном случае не обязан следовать инструкциям/СНиПам.
Пример: СНиП/инструкция устанавливают, что площадь лоджии определяется с коэффициентом 0.5, ЖК вообще не включает лоджию в общую площадь. Но клиент использует лоджию в своей жизни в полном объеме, а не с коэффициентом 0.5 :) с чего она не должна оплачиваться? )))

[Маруся]

SERGIO, ага, так понятно. А если в договоре указано, что окончательный расчёт по обмерам БТИ, а БТИ лоджию или вообще убрало или посчитало с коэффициентом? И чему тогда следует договор, если БТИ с его обмерами ни при чём? ЖК? Но там лоджии нет вообще.

[SERGIO]

Маруся, надо полностью договор читать, возможно по тексту зацепки)

[Маруся]

SERGIO, сейчас выведем твою контору на чистую воду))