Капитальный ремонт дома

Сообщение **Rusberg** » 05 мар 2014, 09:52

04 марта 2014

Актуальные вопросы и ответы о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах

Постановлением Администрации Смоленской области от 27 декабря 2013 года №1145 утверждена Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Смоленской области, на 2014 – 2043 годы.

Будут ли в будущем вноситься изменения в уже утвержденную Региональную программу капитального ремонта многоквартирных домов?

Программа будет корректироваться с течением времени. В Программе могут быть изменены виды работ с учетом данных технического мониторинга состояния домов, за проведение которого ответственна жилищная инспекция, сроки проведения капитального ремонта. Кроме того Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрено, что региональная программа подлежит актуализации не реже чем один раз в год.

Какие дома не были включены в программу?

В список включены не все дома Смоленской области. Согласно Жилищному кодексу сюда не попали многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу. Также в региональную программу капитального ремонта не включены многоквартирные дома, физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) которых превышает семьдесят процентов, и дома, в которых имеется менее чем три квартиры.

В случае, если многоквартирный дом отсутствует в Программе, жителям необходимо обратиться за разъяснениями в Администрацию муниципального образования (городского, сельского поселения или городского округа).

Каков размер взноса на капитальный ремонт и когда будет введена отдельная графа «капремонт» в платежные документы населения?

Размер платы уже установлен. Согласно Постановлению Администрации Смоленской области минимальный размер взноса на капитальный ремонт составляет 5 рублей 60 копеек в месяц в расчете на один квадратный метр общей площади помещения. Он одинаков для всех домов Смоленской области вне зависимости от степени благоустройства и месторасположения. При этом собственники на общем собрании могут принять решение об установлении «своего» взноса на капитальный ремонт, превышающего минимальный размер. Впоследствии эти деньги, по решению общего собрания собственников, могут использоваться на финансирование любых иных услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества, не включенных в региональную программу капитального ремонта. Минимальный размер взноса со временем будет индексироваться. Несмотря на то, что изначально планировалось взимать плату за капитальный ремонт уже с мая 2014 года, в связи с внесением изменений в Жилищный Кодекс Российской Федерации наступление часа «Х» перенесено. Смоляне начнут платить с октября 2014 года.

Будут ли внесены изменения в расчет субсидий в связи с введением платежа на капремонт?

В целях социальной защиты малообеспеченных граждан при оплате жилого помещения и коммунальных услуг в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации минимальный размер взноса на капитальный ремонт включается в расчет региональных стандартов стоимости жилищно-коммунальных услуг для собственников жилых помещений в многоквартирном доме, используемых для расчета субсидий.

Каким образом должен формироваться фонд капитального ремонта и как будут перечисляться взносы собственников?

Все собственники помещений в многоквартирных домах имеют право выбора способа формирования фонда капитального ремонта: на специальном счете или на счете регионального оператора, так называемый «общий котел».

Владельцем специального счета может быть:

1) товарищество собственников жилья;

2) осуществляющие управление многоквартирным домом жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив.

3) региональный оператор.

В первом случае, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть также определены:

- размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт,

- перечень услуг и работ по капитальному ремонту,

- сроки проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта,

- владелец специального счета и кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.

Если управление многоквартирным домом осуществляет не товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, то собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение на общем собрании собственников о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета. В этом случае региональный оператор откроет специальный счет на свое имя, но денежные средства на нем будут принадлежать собственникам многоквартирного дома, и они смогут распоряжаться денежными средствами в соответствии с ЖК РФ.

Управляющая компания не может быть владельцем специального счета! Согласно ст. 171 ЖК РФ в случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собственники помещений в многоквартирном доме уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором или, по его поручению, иным лицом, в сроки, установленные для внесения платы за жилое по¬мещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта РФ.

В случае формирования фонда капитального ремонта на специаль¬ном счете принятие решения о выборе лица, уполномоченного на от¬крытие специального счета и совершение операций с денежными сред¬ствами, находящимися на специальном счете, и, соответственно, пред¬ставление платежных документов для оплаты взносов на капитальный ремонт относится к компетенции общего собрания собственников по¬мещений в многоквартирном доме.

Что выбрать: специальный счет МКД или регионального оператора по проведению капитального ремонта?

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе на общем собрании выбрать один из двух способов формирования фонда капитального ремонта: перечислять взносы на капитальный ремонт на счет регионального оператора, в так называемый «общий котел» или на специальный счет.

Во втором случае, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть также определены:

- размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт,

- перечень услуг и работ по капитальному ремонту,

- сроки проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта,

- владелец специального счета и кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.

Что будет, если собственники так и не определились со способом формирования фонда капитального ремонта?

В этом случае орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора.

Каким образом будет определяться очередность проведения капитального ремонта в многоквартирных домах?

Постановлением Администрации Смоленской области от 31 декабря 2013 года №1180 утвержден Порядок проведения мониторинга технического состояния многоквартирных домов, расположенных на территории Смоленской области, в соответствии с которым будет определяться очередность проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Смоленской области.

Кто будет осуществлять контроль за расходованием средств фонда и принимать выполненную работу?

Заказчиком проведения работ является владелец счета. Если средства аккумулируются на счете регионального оператора, то техническим заказчиком выполняемых работ является он. Контролировать его работу уполномочены многочисленные организации и учреждения: жилищная инспекция, контрольно-счетная палата, и конечно сами жители и муниципалитет.

Если средства аккумулируются на специальном счете, то владелец этого счета сам нанимает подрядчиков, контролирует ход работ, и осуществляет приемку выполненных работ, совместно с инспекторами жилищной инспекции.

После проведения капитального ремонта обязаны ли будут собственники по-прежнему платить взносы на капитальный ремонт?

После проведения капитального ремонта дом не исключается из региональной программы, обязанность по оплате взносов на капитальный ремонт остается, платежи и дальше будут накапливаться на проведение будущих ремонтов, так как в соответствии с законодательством сроки эксплуатации отдельных конструктивных элементов дома различные, в связи с чем возникают и различные сроки проведения капитального ремонта.

Соответственно после проведения капитального ремонта многоквартирный дом в Программе будет перенесен на более поздний срок проведения капитального ремонта.

Какова судьба платежей по конкретной квартире, если собственник продал ее другому лицу?

Согласно Жилищному кодексу РФ право собственника помещения в многоквартирном доме на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует судьбе права собственности на такое помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля нового собственника такого помещения в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, равна доле в праве на указанные денежные средства предшествующего собственника такого помещения.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю такого помещения переходит доля в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете.

Жилищным кодексом Российской Федерации установлено, в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены:

- размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;

- перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в составе не менее чем состав перечня таких услуг и (или) работ, предусмотренный региональной программой капитального ремонта;

- сроки проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта;

- владелец специального счета;

- кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.

Согласно Постановлению Администрации Смоленской области от 27 декабря 2013 года №1161 минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах составляет 5 рублей 60 копеек в месяц в расчете на один квадратный метр общей площади помещения. Он единый для всех многоквартирных домов Смоленской области вне зависимости от степени благоустройства и месторасположения. При этом собственники помещений на общем собрании могут принять решение об установлении «своего» взноса на капитальный ремонт, превышающего минимальный размер. Впоследствии эти деньги, по решению общего собрания собственников, могут использоваться на финансирование любых иных услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества, не включенных в региональную программу капитального ремонта. Минимальный размер взноса со временем будет индексироваться.

Статьей 166 Жилищного кодекса Российской Федерации установлен перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного постановлением Администрации Смоленской области, включает в себя:

- ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

- ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

- ремонт крыши;

- ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

- ремонт фасада;

- ремонт фундамента многоквартирного дома.

Кроме того в настоящее время на рассмотрении в Смоленской областной Думе находится законопроект, в котором предусмотрен дополнительный перечень работ, а именно:

- утепление фасада;

- переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;

- установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

- разработку проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности.

В соответствии со статьей 169 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

В связи с чем, обязанность по оплате взносов за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме за муниципальные жилые помещения возникает у собственника данных жилых помещений.

Информацию о некоммерческой организации «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов Смоленской области» (далее – фонд), а также порядок приема документов от собственников помещений в многоквартирных домах можно узнать у генерального директора фонда Волченко Юлии Сергеевны, тел. (4812) 29-16-04, тел./факс.: (4812) 29-16-05, email: fkremont@admin.smolensk.ru.

Постановлением Администрации Смоленской области от 31 декабря 2013 года №1180 утвержден Порядок проведения мониторинга технического состояния многоквартирных домов, расположенных на территории Смоленской области. В соответствии с представленными полномочиями за реализацию данного постановления ответственно Главное управление «Государственная жилищная инспекция Смоленской области».

По информации Департамента Смоленской области по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству

Глава 16. Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете
Статья 175. Специальный счет
1. Специальный счет открывается в банке в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и особенностями, установленными настоящим Кодексом. Денежные средства, внесенные на специальный счет, используются на цели, указанные в статье 174 настоящего Кодекса.
2. Владельцем специального счета может быть:
1) товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах;
2) осуществляющие управление многоквартирным домом жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив.
3. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета.
4. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе осуществлять формирование фонда капитального ремонта только на одном специальном счете. На специальном счете могут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта собственников помещений только в одном многоквартирном доме.
5. Договор специального счета является бессрочным.
6. На денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета, за исключением обязательств, вытекающих из договоров, заключенных на основании решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, указанных в пункте 1.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, а также договоров на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в этом многоквартирном доме, заключенных на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта либо на ином законном основании.
7. В случае признания владельца специального счета банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу.

Статья 176. Особенности открытия и закрытия специального счета
1. Специальный счет открывается на имя лица, указанного в частях 2 и 3 статьи 175 настоящего Кодекса, при предъявлении оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятого в соответствии с пунктом 1.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, и других документов, предусмотренных банковскими правилами.
2. Специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей. Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, установленным настоящей частью, на своем официальном сайте в сети "Интернет".
3. Договор специального счета может быть расторгнут по заявлению владельца специального счета при наличии оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, о замене владельца специального счета или кредитной организации при условии отсутствия непогашенной задолженности по полученному в этой кредитной организации кредиту на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
4. Остаток денежных средств при закрытии специального счета перечисляется по заявлению владельца специального счета:
1) на счет регионального оператора в случае изменения способа формирования фонда капитального ремонта;
2) на другой специальный счет в случае замены владельца специального счета или кредитной организации на основании решения общего собрания собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
5. Владелец специального счета обязан подать заявление в банк о расторжении договора специального счета и перечислении остатка денежных средств в течение десяти дней после получения соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если владельцем специального счета не расторгнут договор специального счета либо не подано заявление о перечислении остатка средств, находящихся на специальном счете, на счет регионального оператора или другой специальный счет в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в срок, установленный настоящей частью, любой собственник помещения в многоквартирном доме, а в случае, предусмотренном пунктом 1 части 4 настоящей статьи, также региональный оператор вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете этого многоквартирного дома, с перечислением их на другой специальный счет или на счет регионального оператора.

Статья 177. Совершение операций по специальному счету
1. По специальному счету могут совершаться следующие операции:
1) списание денежных средств, связанное с расчетами за оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и расчетами за иные услуги и (или) работы, указанные в части 1 статьи 174 настоящего Кодекса;
2) списание денежных средств в счет погашения кредитов, займов, полученных на оплату услуг и (или) работ, указанных в части 1 статьи 174 настоящего Кодекса, уплату процентов за пользование такими кредитами, займами, оплату расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам;
3) в случае смены специального счета перечисление денежных средств, находящихся на данном специальном счете, на другой специальный счет и зачисление на данный специальный счет денежных средств, списанных с другого специального счета, на основании решения собственников помещений в многоквартирном доме;
4) в случае изменения способа формирования фонда капитального ремонта перечисление денежных средств на счет регионального оператора и зачисление денежных средств, поступивших от регионального оператора, на основании решения собственников помещений в многоквартирном доме;
5) зачисление взносов на капитальный ремонт, начисление процентов за ненадлежащее исполнение обязанности по уплате таких взносов;
6) начисление процентов за пользование денежными средствами и списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условиями договора специального счета;
7) перечисление денежных средств, находящихся на данном специальном счете, в случаях, предусмотренных частью 2 статьи 174 настоящего Кодекса;
8) иные операции по списанию и зачислению средств, связанные с формированием и использованием средств фонда капитального ремонта в соответствии с настоящим Кодексом.
2. Операции по специальному счету, не предусмотренные частью 1 настоящей статьи, не допускаются.
3. Банк в порядке, установленном настоящей статьей, банковскими правилами и договором специального счета, обязан обеспечивать соответствие осуществляемых операций по специальному счету требованиям настоящего Кодекса.
4. Операции по перечислению со специального счета денежных средств могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, при предоставлении следующих документов:
1) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
3) акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору, указанному в пункте 2 настоящей части. Такой акт приемки не предоставляется в случае осуществления операции по выплате аванса на оказание услуг и (или) выполнение работ в размере не более чем тридцать процентов от стоимости таких услуг и (или) работ по договору, указанному в пункте 2 настоящей части.
5. Операции по списанию со специального счета денежных средств в счет возврата кредитов, займов и на уплату процентов по кредитам, займам, полученным на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, могут осуществляться банком по распоряжению владельца специального счета на основании:
1) протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащего решение такого собрания о заключении кредитного договора, договора займа соответственно с банком, займодавцем с указанием этих банка, займодавца, суммы и цели кредита, займа;
2) кредитного договора, договора займа.
6. Банк отказывает в выполнении распоряжения владельца специального счета о совершении соответствующей операции, в подтверждение которой не представлены документы, указанные в частях 4 и 5 настоящей статьи.
7. Банк, в котором открыт специальный счет, и владелец специального счета предоставляют по требованию любого собственника помещения в многоквартирном доме информацию о сумме зачисленных на счет платежей собственников всех помещений в многоквартирном доме, об остатке средств на специальном счете, о всех операциях по данному специальному счету.

ИА "ГАРАНТ": http://base.garant.ru/12138291/16/#ixzz2uu6geTV6

Образцы протоколов и приложений собрания собственников

[Расширение docx было запрещено, вложение больше недоступно.]

[Расширение doc было запрещено, вложение больше недоступно.]

Если что-то не так, поправьте или дополните пожалуйста.