Инвестирование

[winzard]

anovikov, ну, я-то Следящго знаю с профессиональной точки зрения. И финансы ему доверил бы даже если бы он меня тут обосрал с ног до головы.

Почем билеты?

[Эквадорец]

winzard, ну, давай поговорим про соотношение спроса и предложения. Если точка пересечения меня устроит, то будут и билеты.

[tuman69]

господа инвесторы, вы может и правы с точки зрения бухгалтерских определений, но почему-то никто не обратил внимания на слова "....жёсткий договор, независимо от обстоятельств...." Именно неуверенность в величине и регулярности своих дивидендов отпугивает мелкого вкладчика. Многие ОАО прибыль не показывают, действуя в интересах основных акционеров, а у миноритариев прав маловато будет.

[anovikov]

tuman69, ну какие вообще в бизнесе могут быть гарантии? он может элементарно "не пойти", и никакой прибыли не будет. и большая часть не идет - даже у serial entrepreneurs с опытом. Это не вклады, а рисковое занятие в любом случае.

[maximkr]

господа инвесторы, вы может и правы с точки зрения бухгалтерских определений, но почему-то никто не обратил внимания на слова "....жёсткий договор, независимо от обстоятельств...." Именно неуверенность в величине и регулярности своих дивидендов отпугивает мелкого вкладчика. Многие ОАО прибыль не показывают, действуя в интересах основных акционеров, а у миноритариев прав маловато будет.

Дивиденды - популизм и зло, ибо с них сразу платится подоходный налог (и соответствующая сумма дальше не принимает участие в дальнейшем инвестировании). Если дивиденды не реинвестируются - это абсолютно не выгодно.

Правильный способ - выкуп конторой своих акций, в этом случае всем понятно что у конторы деньги есть, она здорова, цена акций растет, но оплата подоходного налога акционерами откладывается. Этим и наши занимались (как минимум это делала МТС в самый кризис), и буржуи. Вот пример про IBM, которая готовилась пустить 15 миллиардов долларов на выкуп своих акций: http://business.compulenta.ru/349854/

Про запуганного мелкого вкладчика тоже не понятно - миноритарный акционер рискует максимум тем, что вложил, а при занятии реальным бизнесом контора периодически может работать в убыток, и тогда собственникам ее надо либо закрывать, либо кормить из своих средств. На стабильную зарплату каждый месяц это похоже еще меньше

[maximkr]

Кстати, читал тут книжку одного буржуйского миллиардера про инвестирование - он там писал, что обычно расходы семьи составляют 1-2% от капитала в год, при этом со временем семья растет (дети выходят замуж/женятся на менее обеспеченных людях, кого-то усыновляют и т.п.) и сделать так, чтоб рост капитала поспевал за ростом семьи очень сложно

Ну в общем я о том, что стабильность и постоянность доходов с инвестиций начинают волновать если на эти деньги жить собираешься. Чтоб жить на 1 тысячу долларов в месяц с инвестиций по вышеописанным нормативам надо бы иметь 0.6-1.2 миллиона долларов

[tuman69]

А меня не волнуют инвестиции с целью - влиять. Хочу поддержать хорошее дело в самом начале и получить прибыль, превышающую вложенную сумму - такое простое человеческое желание. :hi:

[anovikov]

Ну это же буржуйский миллиардер. В России все не так - тут скорость оборачиваемости капитала намного быстрее, бабло крутится как бешеное. 10 лет в России - целая историческая эпоха, человек зажратый 10 лет - это уже аристократ, old money :)

Это можно измерить количественно - соотношение денежной базы к ВВП. В России оно на рубеже 2008-2009 годов (последняя дата на которую есть точные данные) было 1 к 7, т.е. бабло прокручивалось в год 7 раз. В Штатах - 1 к 1.4, в Японии - 1 к 0.6, т.е. характерное для развитых стран - примерно 1 к 1. Выходит, в России для того же положения вещей нужно иметь всего 100-200 килобаксов.

[Dust]

сказочный топик.
Посты комментаторов попахивают Русской халявой - хочу вложить, ничего не делать и получить на выходе кучу бабла.
Один из принципов русского бизнеса - побыстрее и с меньшими затратами срубить денег, а дальше хоть трава не расти...

[denom]

сказочный топик.
Посты комментаторов попахивают Русской халявой - хочу вложить, ничего не делать и получить на выходе кучу бабла.
Один из принципов русского бизнеса - побыстрее и с меньшими затратами срубить денег, а дальше хоть трава не расти...

да, .....

[Георгий]

сказочный топик.
Посты комментаторов попахивают Русской халявой - хочу вложить, ничего не делать и получить на выходе кучу бабла.
Один из принципов русского бизнеса - побыстрее и с меньшими затратами срубить денег, а дальше хоть трава не расти...

Кучу не обязательно, но хотя бы 3% в месяц при высокой надежности весьма желательно.
Это просто один из способов диверсификации, - запасной вариант. Несколько источников дохода лучше, чем один.
Одно время у меня было 3 источника дохода одновременно, потом один сдулся, зато второй заколосился до уровня "можно жить семье", через пару лет этот второй сдулся и остался только один, который всегда и был основным, хотя и нестабильным по сумме дохода. Вот собственно это и приводит к мысли о "хочу вложить, ничего не делать и получить на выходе...", потому что если вложить и что-то делать (мутить свой бизнес), то это будет в ущерб основному источнику дохода и приведет к очевидным потерям в общих доходах.
А вот запасной вариант на всякий случай - это гуд.
Конечно можно тупо накупить квартир как многие делали в докризисные времена и сдавать, но это все равно геморно и доход от вложений примерно от 0.5 до 1% в месяц, а это очень близко к обычному банковскому вкладу с минимумом гемороя и высокой надежностью.

[Ja slezhu za Vami]

Господа. Те, кто отвечал о готовности инвестирования.
Отпишитесь плиз в личку.
Как и говорил предложить пока нечего, как готовый проект. Но брожение в голове идет.
Думаю есть смысл встретиться в реале и пообщаться.

[GreyCat]

"страна непуганых [извините]" (с)...

[полтос]

Господа. Те, кто отвечал о готовности инвестирования.
Отпишитесь плиз в личку.
Как и говорил предложить пока нечего, как готовый проект. Но брожение в голове идет.
Думаю есть смысл встретиться в реале и пообщаться.

на словах тебе только они согласны

[VasyaPupkin]

сказочный топик.
Посты комментаторов попахивают Русской халявой - хочу вложить, ничего не делать и получить на выходе кучу бабла.
Один из принципов русского бизнеса - побыстрее и с меньшими затратами срубить денег, а дальше хоть трава не расти...

Тут больше подходит не "русского", а "современного российского".

[maximkr]

Конечно можно тупо накупить квартир как многие делали в докризисные времена и сдавать, но это все равно геморно и доход от вложений примерно от 0.5 до 1% в месяц, а это очень близко к обычному банковскому вкладу с минимумом гемороя и высокой надежностью.

А почему квартир, кстати ? Нежилые помещения по соотношению цена/потенциальная аренда гораздо интереснее.

[winzard]

maximkr, стоят эти нежилые без арендаторов.

[Эквадорец]

maximkr, да ну? И какое ж там соотношение?

[maximkr]

maximkr, да ну? И какое ж там соотношение?

Да, точно, в самом деле фиговое соотношение.

Сейчас бегло посмотрел на небольшие помещения/квартиры, получается
1) Средняя цена нежилого 90 тысяч за метр, при этом средняя аренда около 500 руб (считал что качество продаваемых и арендуемых помещений примерно одинаковое). Т.е. метр окупается с аренды за 180 месяцев.
2) Средняя цена квартиры - 30-35 тысяч за метр, при этом средняя аренда - около 250 руб. Т.е. метр окупается за 128 месяцев.

Реально все еще хуже, т.к. надо вычитать коммуналку и затраты на ремонт.

Когда я последний раз интересовался темой года полтора назад - нежилые помещения стоили гораздо дешевле, тысяч по 50-60 за метр, при примерно той же аренде. Или померещилось ?

[Эквадорец]

По инвестициям в бизнес: 2% дохода на вложеный капитал в месяц - это уже 24% годовых. Банки по депозиту столько не дают. Ну, а 2% - это не риск. А если как писал АН 5-7% в месяц, то это уже под 100% годовых.

[anovikov]

Макс, мне кажется в п.1 ты взял цену покупки торгового помещения, а аренды - офисного...

[Ja slezhu za Vami]

anovikov, но все равно срок окупаемости весьма велик

[anovikov]

Гм, если объект ликвиден, то срок окупаемости - месяц-другой, время необходимое на его продаже. Ведь деньги потраченные на покупку никуда не пропали, их можно получить обратно. Конечно, если тебя не развели при покупке. Об окупаемости тут вообще неправильно говорить. Тем более что основная часть прибыли - от роста капитализации объекта, а не сдачи его в аренду.

[Эквадорец]

anovikov, да. Но тут входной барьер высокий. Если только ты не собираешься 1 м вскладчину купить :)

[Ja slezhu za Vami]

anovikov, ну капитализация - палка о двух концах.
У меня друг в Москве квартиру в кредит купил. А потом кризис. Говорит, что даже если ее сейчас продать, то хватит только на погашение кредита. А свой взнос и уже выплаченный в течение 2 лет кредит не вернется. Т.е. фактически квартира стала дешевле. Ну там кредит в долларах и рост курса конечно повлиял.
Но мысль думаю ясна.
Насчет времени на продажу - может и затянуться. Или же с дисконтом продавать. Опять же твои любимые альтернативные затраты. Да и прямые будут. Да и комиссии за переоформление.
Опять же по условиям данного проекта имелась в виду инвестиция для дальнейшей сдачи в аренду и жизни на ренту.

[Ja slezhu za Vami]

Господа. Те, кто отвечал о готовности инвестирования.
Отпишитесь плиз в личку.
Как и говорил предложить пока нечего, как готовый проект. Но брожение в голове идет.
Думаю есть смысл встретиться в реале и пообщаться.

на словах тебе только они согласны

Выводы делать еще рано, но похоже на то.
Только 1 человек подтвердил свои намерения.

[Bergman]

maximkr, стоят эти нежилые без арендаторов.

Ну это смотря какие, смотря где, и смотря у кого... Обращайтесь к профессионалам! )))

[Bergman]

anovikov, но все равно срок окупаемости весьма велик

Если меньше семи лет, то считаем, что нам повезло.

[Эквадорец]

Т.е. 1,2% в месяц

[maximkr]

anovikov, да. Но тут входной барьер высокий. Если только ты не собираешься 1 м вскладчину купить :)

Как мне кажется, с недвижимостью входной барьер гораздо больше чем кажется. Даже если удалось собрать денег на 1 квартиру, то

1) реинвестировать доходы с аренды не получается, нужно иметь несколько квартир чтоб на доходы с их аренды выплачивать кредит за очередную квартиру или строить что-то. В большинстве случаев от покупки инвестиционной квартиры мы просто получаем небольшую прибавку к зарплате, которая довольно медленно растет.

2) Слишком большой риск при покупке/продаже. Например, если цены выросли и хочется зафиксировать прибыль, то с большой вероятностью после продажи цены продолжат расти, уже через полгода-год купить такую же квартиру на вырученные деньги не получится. Продать единственную квартиру и ждать кризиса - это надо очень крепкие нервы иметь. Если же мы дождались спада, то рынок практически сразу "умирает" и быстро что-то продать можно только с большим дисконтом. Причем эта проблема существенна только если у инвестора 1 инвестиционная квартира, если их 10 - их можно потихоньку продавать по-одной раз в несколько лет после очередного скачка цен и к очередному кризису иметь приличную сумму в банке, которую можно потратить на скупку задешево.

В итоге как-то неслучайно зарабатывать на росте цен на недвижимость можно когда объектов хотя бы 5-10, т.е. нужно ~10 миллионов рублей минимум, иначе получается "угадайка" - вырастет/не вырастет, упадет/не упадет.