Тенденция понижения цен на вторичку жилья

[kirgiz]

Значит - до нового года ничего не изменится.
Все будет идти в вяло текущем режиме?
А с нового года пойдут перемены в сторону, как укажет рынок.
Вторичка как росла, так она и будет рости.
Пока деньги на кормане - нуждающиеся не вымрут...

[maximkr]

Цитата(Belikov @ 28.9.2008, 3:50) На рынке недвижимости, как уже сказал anovikov основная масса сделок происходит со вторичкой. Поэтому не нужно думать, что строительство нового жилья определяет рынок.

Смотри, но ведь цены на вторичном рынке определяются ценами на первичном. Если цена на первичку упадет или вырастет по каким-то своим соображениям (взятки там или цемент), то вторичка тоже вырастет, хотя взятки там все давно проплачены и цемент тоже. Если где строительства совсем нет - это уже совсем Мухосранск и цены на жилье там будут определяться ценами в соседних городах.

Ну, это как с рынком автомобилей - несмотря на то, что б/у-шных машин продается очень много, цены на них определяются именно ценой новых, а не наоборот. Если производитель скинет цену в 2 раза на какую-то модель, б/у-шные машины этой модели тоже подешевеют в 2 раза. Но я с трудом представляю ситуацию, когда старая машина начинает стоить дороже новой и этим толкает цены производителя вверх (если только это не какая-то коллекционная модель).

Вообще в разделении рынка на первичку и вторичку есть какая-то странность. Вот не помню я рассуждений о рынке вторичных компов, фотоаппаратов или мебели, кто и зачем их покупает. Производитель сделал товар, продал его и все, как он там от одного человека к другому переходит - это не его забота, иначе объем рынка можно любой нарисовать Типа, купил я пачку кефира за 20 рублей, отдал его ребенку в кредит, ребенок донес сумку до жены и отдал ей, а жена достала из тумбочки 20 руб и заплатила мне. В итоге у нас объем рынка кефира утроился и половина продаж кефира на вторичном рынке идет в кредит

Бывают переборы и в обратную сторону, когда всякие антипиратские организации при продаже пиратского диска за 100 руб. видят убытки на сотни тысяч долларов, хотя ни продавец, ни покупатель таких денег отродясь не видели. Зато можно рапортовать о гигантском объеме пиратства в денежном выражении и трясти деньги на борьбу с ним.

[Belikov]

Цитата(maximkr @ 28.9.2008, 14:09) Смотри, но ведь цены на вторичном рынке определяются ценами на первичном.

Хм. Желание продать или купить квартиру за сколько-то может и зависит от цен на аналогичное / новое, но реальная цена определяется балансом спроса/предложения. По идее, квартиры в спальном районе должны отличаться стоимостью в разы от квартир в центре, как и новые чисты дома с адекватными соседями от грязных вонючих трущоб с блюющими и ссущими в лифтах упырями. Но в реальном мире этой разницы не наблюдается по разным причинам. Отсюда и отсутствие желания у застройщиков строить в широком спектре: от студийных студенческих общаг до действительно комфортного жилья -- какая разница, стоит-то ведь всё примерно одинаково! Отчасти это связано с тем, что бОльшая часть населения у нас очень инертна, привыкла и менять своё жильё на лучшее просто не хочет. Отчасти, из-за того, что чтобы принять участие в долевом строительстве, нужны наличные деньги, которые можно выручить от продажи имеющейся квартиры, но пару лет строительства + ремонт мало кто готов решиться осилить на левой территории. И тд.

Цитата(maximkr @ 28.9.2008, 14:09) Ну, это как с рынком автомобилей - несмотря на то, что б/у-шных машин продается очень много, цены на них определяются именно ценой новых, а не наоборот. Если производитель скинет цену в 2 раза на какую-то модель, б/у-шные машины этой модели тоже подешевеют в 2 раза.

В реале такая ситуация запросто имеет место быть. Например, когда на рынке появилась новая Мазда 3, из-за ажиотажного спроса почти год эта машина "с рук" с небольшим пробегом стоила ощутимо дороже новой. В совке обкатаный ухоженый молодой автомобиль тоже стоил чуть дороже нового.

Цитата(maximkr @ 28.9.2008, 14:09) Вообще в разделении рынка на первичку и вторичку есть какая-то странность. Вот не помню я рассуждений о рынке вторичных компов, фотоаппаратов или мебели, кто и зачем их покупает.

Да ладно тебе, газету "Моя реклама" купи, там много чего есть о "рынке вторичных компов, фотоаппаратов или мебели"!=) Понятно, что тамошние цены поджимают в основном новые аналоги, но на некоторых вещах (напр. iPhone) это не очень сильно заметно.

В конечном итоге, конечно, всё стремится занять свои логичные места, но в данный момент есть конкретный товар и его ценник. А недвижимость в этом плане очень инертна: даже паршивые дома, которые строили последние десятилетия протянут минимум по 50 лет и рынок недвижимости всё равно будет существовать благодаря существующему жилому фонду, даже если вокруг все перестанут строить вообще.

[anovikov]

Вторичка существует везде в мире и везде в мире основную часть продаж составляет именно она. Тупо потому что каждый дом меняет за свою жизнь несколько хозяев хотя бы потому, что дома живут дольше, чем люди. Поэтому, в любом месте со всей неизбежностью чаще продается вторичка чем первичка. А цены определяет спрос и предложение а не вторичка и не первичка. Настолько что в кризис, например, строить перестали совсем - т.е. нового жилья с год абсолютно не вводилось. Цен на первичку просто не было, была одна вторичка (и есть регионы где такая сиутация была лет по 10 или до сих пор есть или почти есть). И тем не менее, рынок недвижимости от этого не перестает существовать.

[maximkr]

Цитата(anovikov @ 28.9.2008, 20:41) Вторичка существует везде в мире и везде в мире основную часть продаж составляет именно она. Тупо потому что каждый дом меняет за свою жизнь несколько хозяев хотя бы потому, что дома живут дольше, чем люди. Поэтому, в любом месте со всей неизбежностью чаще продается вторичка чем первичка. А цены определяет спрос и предложение а не вторичка и не первичка. Настолько что в кризис, например, строить перестали совсем - т.е. нового жилья с год абсолютно не вводилось. Цен на первичку просто не было, была одна вторичка (и есть регионы где такая сиутация была лет по 10 или до сих пор есть или почти есть). И тем не менее, рынок недвижимости от этого не перестает существовать.

Я понимаю, что определяет спрос и предложение - тут вопросов нет. Вопрос в том, что определяет спрос и насколько он может измениться в условиях кризиса. Кстати, во время кризиса 98 года (и даже через пару лет после него) рынок очень сильно загнулся, в том смысле что и продавать задешево никто не хотел, и купить мало кто мог. Поэтому было мало спроса, мало предложения, низкие цены.

Возьмем те же голландские тюльпаны - там тоже цена определялась спросом и предложением, а что вышло ? Отличие квартир или тюльпанов от кефира в том, что за счет постоянного роста цены их покупают(-ли) ради инвестирования. Да, в квартирах можно жить, тульпаны - красивые цветы, но решали покупать/не покупать не от их их потребительских качеств, норм кол-ва грядок на человека, а от скорости роста пузыря. И с доткомами было аналогично - скупали все подряд, особо не интересуясь деятельностью интернет-компаний и их прибыльностью.
А вот в машины инвестировать нельзя (дешевеют), поэтому самые популярные - ВАЗ-ы да Ford Focus-ы по цене 1-2 м2 жилья в Москве.

Сейчас спрос на квартиры большой не столько потому, что у людей есть деньги, сколько потому, что их больше вкладывать некуда. Банки не покрывают инфляцию, акции лихорадит со страшной силой, компаний торгуется мало и т.п. Зарплаты всё последнее время росли, машины/телевизоры/iPhone кто хотел - купили, а дальше куда излишки денег девать ?

Вот belikov пишет, что всем пофиг где квартира - стоит одинаково. А ведь это как раз и указывает, что в значительной степени покупают с целью инвестирования, а не для жизни - иначе бы остальные параметры интересовали бы гораздо больше. Оно и логично - человек, заработавший 200+ штук на однокомнатную хату на окраине Москвы вряд ли захочет сам там жить. У тебя вот 200 штук нет, а ты УЖЕ не хочешь. С землей под индивидуальное строительство такого нет, разница в ценах в 10 раз между центром и окраинами - обычное дело.

[anovikov]

Ну, в Москве как раз не так, разница в цене квартиры с хорошей и плохой транспортной доступностью очень большая.
Квартиру в Москве я не хочу потому, что не умею в Москве жить и работать - те кто там работают вынуждены и имеют возможность купить. Хотя инвестиционный фактор конечно, тоже присутствует. Просто у нас и у них в нем есть большая разница - там резкий кризис из-за ипотеки возможен, потому что ипотека охватывает почти 100% сделок, у нас - нет, потому что ее доля намного меньше.

[maximkr]

Цитата(anovikov @ 29.9.2008, 2:01) Ну, в Москве как раз не так, разница в цене квартиры с хорошей и плохой транспортной доступностью очень большая.
Квартиру в Москве я не хочу потому, что не умею в Москве жить и работать - те кто там работают вынуждены и имеют возможность купить.

Тут еще такой момент, что чем дороже квартиры - тем меньше смысла в ипотеке. Типа, подписаться на 20 лет выплачивать по 2-3 штуки в месяц за однушку на окраине Москвы - это для сильных духом. При этом первые годы оно будет слабо отличаться от аренды - свободных денег на ремонт/мебель все равно не будет. А если масштабный кризис по типу 98 года - хороший шанс на потерять работу, квартиру (не будет денег на выплаты банку) и еще должен будешь кучу денег (если цены упадут, то продажа хаты не закроет долги банку).
ИМХО даже 50 лет работы на одном месте по рискам не сравнится с московской ипотекой, уж лучше арендовать

Цитата(anovikov @ 29.9.2008, 2:01) Хотя инвестиционный фактор конечно, тоже присутствует. Просто у нас и у них в нем есть большая разница - там резкий кризис из-за ипотеки возможен, потому что ипотека охватывает почти 100% сделок, у нас - нет, потому что ее доля намного меньше.

Ну, много ипотечных хат для кризиса и не надо - достаточно чтоб цены перестали рости или даже начали падать, совсем чуть-чуть.

[winzard]

Честно говоря, я не очень понимаю, как можно инвестировать в квартиры (как можно зарабатывать деньги на недвижимости - понимаю). В смысле тут, в России, в Смоленске. Однако ж, поди ж ты, и в Смоленске инвестируют, и во всем мире. Сбережения хранить в виде квартиры - это я понимаю, цена растет сильно быстрее и инфляции, и депозита в банке. Плюс риск того, что цена свалится - минимален. Но как на этом можно заработать - не понимаю.

Если схема без привлечения кредита, то получается так: я имею годовой доход от основной деятельности достаточный, чтобы, например, за 5 лет купить однушку. Пусть однушка сейчас стоит миллион рублей. Скопил я этот миллион за 5 лет (до этого) и купил однушку. За следующие пять лет ее цена выросла, например, до 3 миллионов, плюс заработал я из того же источника еще 1.5 миллиона (типа, 50% рост доходов). И теперь у меня как бы 4.5 миллиона? Это если однушку продать. А зачем ее продавать? Что делать с этими 4.5 миллионами? Вложить снова в недвижимость? На 2 однушки не хватает, допустим, удалось за 4.5 миллиона как раз купить двушку. И т.д. И на каждом этапе получается, что у меня есть деньги, накопленные из основного источника, плюс какая-то недвижимость, которую просто нет смысла продавать, потому что непонятно, что с этими деньгами делать дальше? Тратить? Но тогда не удастся потом их вложить.

Вот с привлечением кредита - там другая песня получается, на американском английском :) Если % по кредиту меньше, чем % от роста цен на жилье, то покупая и продавая через какое-то время недвижимость в кредит можно навариваться. Ведь для инвестирования собственные средства не привлекаются вообще, так что весь доход можно тратить.

[winzard]

ЦитатаТипа, подписаться на 20 лет выплачивать по 2-3 штуки в месяц за однушку на окраине Москвы - это для сильных духом.[/quote]
Так не надо весь кредит выплачивать :) Дождись, пока цена вырастет и продавай.

[Маруся]

Интересно, а какой уровень цен в городах нашей области? Слышала на днях от Беликова, что ценник на жильё в Сафоново мало отличается от Смоленского.

[умка]

Продолжая обсуждение темы:
Российским строительным компаниям грозит дефолт и банкротство
28 сентября 2008, 16:19
Фото: ИТАР-ТАСС
Текст: Павел Огородников

Мировой финансовый кризис может привести к разорению большинства российских строительных компаний – таково мнение многих участников выставки-ярмарки «Недвижимость-2008», проходящей в эти дни в Москве. Эксперты отмечают, что переоценка стоимости «родных квадратов» и падение спроса на недвижимость на фоне кризиса банковской ликвидности может привести к резкому падению цен и разорить стройкомплекс.

Одна из главных причин – проблемы с финансированием девелоперских проектов.



«Как поведут себя варяги-кредиторы и захотят ли они и в дальнейшем инвестировать российских девелоперов – зависит прежде всего от общей ситуации в стране» В последние 2–3 года рынок недвижимости демонстрировал уверенный рост, вселяя надежду на скорое решение квартирного вопроса. «Росли объемы сданных в эксплуатацию жилищных метров, количество сделок по купле-продаже, быстрыми темпами шло освоение пригородов мегаполисов. Плюс к этому – высокие цены на энергоносители, благоприятная международная обстановка, инвестиционная привлекательность строительства для отечественных и иностранных компаний», – говорит представитель германской инвестиционной компании Игорь Артемьев.


Успехами известных игроков на рынке недвижимости в лице «Дон-Строя», «ПИК-Групп», Mirax Group восторгались, завидовали. Встать в стройные ряды девелоперов устремились многие из тех, кто до сего дня ни сном ни духом не ведал о таком бизнесе.


Только в последние полгода стало известно о строительных планах около 30 самых разношерстных компаний. Среди них – автогигант Toyota Motor Corporation, СП «Бизнес-кар», авторетейлер «Панавто», Балтийская медиа-группа, импортер фруктов JFC, производитель авиадвигателей «Климов», группа «Черкизово», зерновая компания «Настюша», производитель сухофруктов «Сказка», инжиниринговая фирма Trimo и другие. Не отставали и банки, спешно создававшие свои карманные девелоперские фирмы и фирмочки.


Раззадоренные высокой доходностью строительной индустрии (в отдельных проектах доходность вложений составляет 35–50%), бизнесмены решили освоить непрофильное дело, а заодно и диверсифицировать собственный бизнес. Но главное – это, конечно, высокие прибыли, ради которых, как говорил Карл Маркс, деловой человек готов на любое преступление.


Картина «Счастливый день» стала терять краски уже летом, когда до России дошла первая волна ипотечного и финансового кризиса в США и Европе. «Кризис банковской ликвидности и недоступность иностранных заимствований – только первые ласточки, – говорит генеральный директор аналитической компании «Бюро поддержки инвестиций» Григорий Уральцев. – На очереди продажа купленных впрок объектов, недоступность ипотечных кредитов и еще большее замедление темпов строительства».


С другой стороны, как считают аналитики рынка, именно дефицит всех категорий жилья является гарантом временного характера девелоперских проблем с инвестициями. «Срок реализации любого проекта составляет от двух до трех лет. Поэтому если нам и грозит кризис, то произойдет он не раньше конца 2009 – начала 2010 года. Но к тому времени мир избавится от последствий мирового ипотечного шока и доступ к финансовым активам будет облегчен. Значит, было бы правильным говорить лишь о волнах спада и подъема» – таково мнение экспертов ГК «Пересвет-Групп».


Не Москвой единой сыт девелопер – согласно экспертизе рынка недвижимости, сегодня российская столица находится на восьмом месте по темпам роста цен на жилье: ее обгоняют Омск, Пермь, Новосибирск, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Красноярск и Ростов-на-Дону.


В 2008 году Москва впервые уступила и лидерство по доле рынка: 10 лет назад на столицу приходилось 85% всех сделок на российском рынке недвижимости. Сейчас – чуть больше 5%.


Немаловажный аспект анализа девелоперских перспектив – это денежная емкость вторичного рынка жилья. По данным Российской гильдии риэлторов (РГР), оборот купли-продажи этого сегмента оценивается в 4,6 трлн рублей. Все остальные операции – дарение, наследство, приватизация и обмен – приносят в 1,5 раза больше, то есть около 6 трлн рублей. Итог впечатляет – 10 трлн рублей, в 8 раз больше бюджета Москвы.

...Ключевые слова: недвижимость
Все это, безусловно, привлекает все новых игроков на рынок недвижимости, которые готовы строить с любыми городскими обременениями, что угодно и где угодно. Были бы деньги. Сегодня это важнейшая проблема. Российские банки вслед за западными начали пересмотр лимитов на кредитование девелоперов, и это только начало. Таково мнение миллиардера Михаила Прохорова, который, по его же словам, «готов скупить компании застройщиков по дешевке».

Напомню, что примерно полгода назад Михаил Прохоров предлагал владельцу Mirax Group Сергею Полонскому пари на 100 тыс. долларов, утверждая, что к осени девелоперы будут продаваться «за три копейки» из-за угрозы банкротства.


Долги застройщиков действительно растут даже у крупных компаний: AFI Development имеет минус 300 млн долларов, «Система-Галс» – около 400 млн, Mirax Group – 840 млн. С другой стороны, наличие долгов еще не говорит о кризисе. Более того, долги – норма бизнеса, а как раз их отсутствие может свидетельствовать о проблемах в развитии.


Как рассказали газете ВЗГЛЯД в Сбербанке, ВТБ, МДМ-Банке и «Ренессанс Капитале», кредиты для девелоперов уже подорожали за сентябрь на 2–3% и продолжают расти.


Сами застройщики не отрицают факта дефицита, труднодоступности и дороговизны кредитов. Но сдаваться не спешат, планируя продавать проекты только в случае «системного финансового кризиса». Сейчас они идут двумя путями – ищут новых зарубежных инвесторов и продают пустые участки под застройку. На очереди третий вариант – продажа части проектов российским инвесторам и, соответственно, уменьшение собственной маржи.


Первым объявил о такой сделке концерн «Жилищный капитал», уступивший 15% своего акционерного капитала некоему «стратегическому инвестору». По оценкам аналитиков, эта компания, имеющая инвестиционный портфель на сумму в два с лишним миллиарда долларов, еще в августе оценивалась в 1 млрд долларов. «Сейчас она стоит не более 250 млн долларов, и продажа пакета компании может спасти десятки проектов в Подмосковье», – считает эксперт группы «Капитал-Про» Денис Симаченко.



«Деньги в дефиците, продать проект очень сложно даже с большим дисконтом», – говорит Михаил Прохоров, предрекая большинству мелких и средних компаний разорение и уход с рынка.


Статистика банков подтверждает: если в 2007 году строители получили кредитов на 24 млрд долларов, то по итогам этого года не наберется и половины этой суммы. Аналитики утверждают, что для крупных игроков рынка средняя ставка сегодня составляет порядка 12,5–14%. Для всех остальных – 17–19%.


Terra incognita любой девелоперской компании – отношения с иностранными инвестиционными фондами. По официальным данным, за первое полугодие они выдали российским строителям кредитов на 5 млрд долларов, по неофициальным – в 1,5 раза больше. Самые дорогие сделки на нашем рынке недвижимости совершил германский инвестиционный фонд KanAm Grund Kapitalanlagegesellschaft AG. За 600 млн евро приобретены офисные площади комплекса «Павелецкий», за 400 млн – офисы в бизнес-центре «Сити-Дел».

ТТЦ «Времена года» купили канадская группа Ivanhoe Cambridge и австрийская Europolis. Сумма сделки – 350 млн евро.


На третьем месте – покупка группой фондов Whitehall Street Real Estate Funds (WSREF) элитного поселка Покровские Холмы за 200 млн евро.


«В отношении России все носит несколько парадоксальный характер, и мировой кризис может даже привести к росту инвестиций» – так считает аналитик компании «Маркт-Сервис» Максим Удальцов. «Дело в том, что разочарование в рынках недвижимости США и Европы может заставить инвесторов обратить внимание на страны BRIC – Бразилию, Россию, Индию и Китай. Помехой могут стать только политические риски и катаклизмы».



Скандальный день знаний

Подвиг Цхинвала
«Как поведут себя варяги-кредиторы и захотят ли они и в дальнейшем инвестировать российских девелоперов – зависит прежде всего от общей ситуации в стране», – говорят эксперты Russian Research Group (RRG), подчеркивая, что это зависит и от того, «смогут ли Восток и Запад преодолеть непонимание позиций друг друга и договориться о мирном партнерстве в решении глобальных вопросов».

Девелоперы привыкли к дешевым и длинным кредитам, но им придется или перестраиваться и умерить свои аппетиты, или уйти. Нет дешевого финансирования – нет проектов – нет предложений. Соответственно, спрос будет превышать предложение, а ставки аренды вырастут. Таков закон рынка. Другое дело, мало кто из москвичей в состоянии приобретать товары в тех же «Временах года», когда в цену любой мелочи вложена «частичка» стоимости арендованных площадей. За счет этой «частички» заморский товар у нас дороже на 30–60%, что и создает Москве славу одной из самых дорогих столиц мира.


К сожалению, неспособность отказаться от сверхприбылей заставляет девелоперов брать любые кредиты под любой процент даже под угрозой разорения. В конечном итоге за их дорогие заимствования будут расплачиваться простые россияне, желающие делать покупки в красивых торговых центрах. Так что, когда товарный ценник напоминает вам телефонный номер, знайте – большая часть цифр идет в карман девелоперу.

[maximkr]

Фотки хаты за 39 штук в Хьюстоне, очень прикольно
http://www.buymydump.com/

[SERGIO]

а тем не менее квартирки народ покупает )))))

[GreyCat]

Дом в Детройте проданный за $1 (~25 руб)
http://www.businesssheet.com/2008/8/house-...oit-sells-for-1

[Viktorian]

Намедни проскочил по стройпроектам. На фото аксеновские в Катыни. 2,5 млн. Рядом через поле лес. Деньги доступные, качество -на любителя. Народ уже бронирует.
К Евродеревне даже близко не подъезжал - муравейник.
Холмы - место-на любителя.
С досадой и завистью полабиринтил по восточной площадке Боровой, где в свое время отказались от участков (выше Макаренко) всего за 2000 зеленых. Там три крайних дома уперлись прямо в лес склона. Красота.

[HiEnergy]

Цитата(Георгий @ 27.9.2008, 19:39) Ну если даже сейчас в соседней ветке я читаю о том что в местный банк не берут сотрудницу с опытом работы в другом банке, аргументируя это кризисом, то нет смысла отрицать тот факт, что кризис неизбежен.

Подтверждаю сей факт. Говорят либо что вакансий нет вообще, либо предлагают заведомо отказные места, типа операторши на кассе. Причем открытым текстом аргументируют кризисом. Сорри за off :pardon:

[Belikov]

Viktorian, выглядит мрачновато!=((

Тоже периодически объезжаю стройки индивидуального жилья, так никуда и влез пока. Никак моя фантазия не может дорисовать подобные картинки до той, куда бы хотелось спешить после работы..

P.S. Вообще, в Смоленске коттеджей хороших и обжитых можно буквально по пальцам пересчитать. Остальная масса стоит колом в застывшем этапе строительства, с темными окнами и мусором во дворах..

[Made in DDR]

Читал буквально сегодня, что цены на недвижимость в регионах начали понижаться, а объёмы продаж упали процентов на 20. Москва стоит незыблемо :)

[anovikov]

А мне домики нравятся, и цена халявная, на квартиру средней паршивости в Смоленске может сменять легко.
Только вот нафиг они тут?
Видимо поэтому и цена халявная. На Северном Кипре такие же цены.

[maximkr]

Цитата(Made in DDR @ 29.9.2008, 23:44) Читал буквально сегодня, что цены на недвижимость в регионах начали понижаться, а объёмы продаж упали процентов на 20. Москва стоит незыблемо :)

Заголовки аналитических статей на IRN.RU, оставил только что касается цен, повышения или понижения:

Цены на недвижимость в Москве – будет ли рост бесконечным
Жилье в Новокосино заметно недооценено
Объем нового жилья не сокращается
Сокращение строительства в Москве больше не сможет поднимать цены
Как продать квартиру на стагнирующем рынке
Недоступная ипотека спровоцирует снижение цен на жилье
Названы причины возможного падения цен
Из-за кризиса на рынке недвижимости крупные риэлтеры разоряются
Ипотека может обрушить российский рынок жилья
Российские девелоперы на краю пропасти
Нефть тянет российское жилье вниз
Жилье подешевеет из-за сокращения ипотеки
Лидер рынка продает свой бизнес
Российское жилье стало дешеветь
Рынок недвижимости Москвы - 4:1 в пользу понижения цен


А вот тут объясняют, почему при небольшом объеме ипотеки ее сокращение может очень существенно повлиять на цены
http://www.irn.ru/news/28006.html

Основная проблема российского рынка купли-продажи жилья заключается в том, что цены на недвижимость давно оторвались от платежеспособного спроса. В итоге, народ перешел от покупок жилья к обмену. Так, по данным многих участников рынка, доля «альтернативных» сделок, когда, фактически, происходит обмен, составляет порядка 80% от общего количества таковых. При этом замыкает цепочку обмена покупатель с реальными деньгами далеко не всегда. Таким образом, «альтернативные» сделки замыкаются в круговые цепочки, что и является традиционной формой обмена жильем, известной российским гражданам еще с советских времен, и очень хорошо представленной в фильме «По семейным обстоятельствам».

При этом стоит отметить, что обмен по определению никогда не может привести к значительному подорожанию жилья. Для обмена, проведенного в чистом виде, денег не требуется. Если же заходит речь о доплате, то ее размер обычно весьма незначителен. Ведь, как уже было сказано выше, обмен возник в ситуации, когда собственники жилья потеряли всякую возможность приобрести новую недвижимость на свободном рынке из-за отсутствия достаточных средств. Возникает вопрос, кто же тогда поднимает цены на жилье, кто предлагает за него все более и более значительные суммы. Ответ напрашивается сам собой. Если порядка 80% сделок – это «альтернатива», то оставшиеся 20% – это и есть те сделки, в рамках которых проходят живые деньги. Именно эти 20% сделок, по сути, и определяют динамику цен на рынке жилья. В таком случае 15% покупок жилья, приходившихся прошлым летом на долю ипотечных сделок, о которых говорили как о рекордном уровне, это уже весьма и весьма существенная доля сделок, где проходят живые деньги. Получается, что в России доля ипотечных сделок составляла летом 2007 года примерно такую же долю реального рынка жилья, как и в США – 75%. И сокращение числа ипотечных сделок должно было неминуемо привести как минимум к торможению рынка.


Еще интересная цитата про ипотеку в Москве:

Сегодня средние параметры кредита таковы: 15% первоначальный взнос, срок 25 лет, сумма кредита 6-7 миллионов. Квартира в Москве стоит в среднем 7-8 миллионов рублей. При ставке в 12% и сроке кредита в 25 лет, ежемесячный платеж составит около 50-60 тысяч рублей в месяц. Такой платеж разрешат делать семье с доходом не менее, чем в 110 000 рублей. Остальные – «уходят» в область - миграция москвичей туда сейчас очень чувствуется. Я уже молчу про приезжих. Чего так долго хотели советские власти, случилось – приезжим в город ходу нет. Но и жалеющих об этом, слава богу, все меньше.

[anovikov]

50-60 тысяч - это практически вдвое меньше средней зарплаты, которую получают в Москве мои свежеуехавшие знакомые. Так что все вполне нормально.

[GreyCat]

Цитата(anovikov)50-60 тысяч - это практически вдвое меньше средней зарплаты, которую получают в Москве мои свежеуехавшие знакомые. Так что все вполне нормально.[/quote]

да, но проблема в том что для того что бы стиль жизни не изменился, и оставался комфортным, выплаты за квартиру не должны превышать 30% дохода, тоесть в данном случае надо иметь доход в 3 раз больше.

[maximkr]

Цитата(GreyCat @ 30.9.2008, 4:37) да, но проблема в том что для того что бы стиль жизни не изменился, и оставался комфортным, выплаты за квартиру не должны превышать 30% дохода, тоесть в данном случае надо иметь доход в 3 раз больше.

Ага. А если в течение ближайших 20 лет ожидается заводить семью, то на 120-60=60 штук нужно будет жить 3 года втроем с непонятными перспективами трудоустройства жены после работы.

Ну в общем сам прикинь типичный уровень жизни человека с зарплатой 120 штук (заграницы, бутики, рестораны, тачки) и представь, что ему предстоит ближайшие 20 лет жить в однокомнатной хате в Южном Бутово, а ближайшие года 3-4 - жрать одни макароны. Кому-нибудь это вообще надо ?

Там же была статья, что жилье эконом-класса сейчас в Москве не строят, только, типа, бизнес-класс - хаты за 2-2.5 миллиона в какой-нибудь башне-муравейнике, при этом вечерами там горят 2-3 окна. Во многих случаях там хреновое место (рядом заводы, жел. дорога), мало мест для парковки, иногда территория не огорожена забором и т.п. Плюс тенденция со стороны потенциальных покупателей такого жилья арендовать дома в подмосковье.

[умка]

Цитата(Viktorian @ 29.9.2008, 20:14)
Намедни проскочил по стройпроектам. На фото аксеновские в Катыни. 2,5 млн. Рядом через поле лес. Деньги доступные, качество -на любителя. Народ уже бронирует.

Спасибо за фотки. Я хотел съездить посмотреть, что там за коттеджи.
Теперь понятно- УБОЖЕСТВО полнейшее. Кто такое "чудо" спроектировал-руки оторвать.
Строительство, как понятно из фото, ведется из отходов стройматериалов?

[Videor]

Цитата(maximkr @ 30.9.2008, 5:09) Ага. А если в течение ближайших 20 лет ожидается заводить семью, то на 120-60=60 штук нужно будет жить 3 года втроем с непонятными перспективами трудоустройства жены после работы.

Ну в общем сам прикинь типичный уровень жизни человека с зарплатой 120 штук (заграницы, бутики, рестораны, тачки) и представь, что ему предстоит ближайшие 20 лет жить в однокомнатной хате в Южном Бутово, а ближайшие года 3-4 - жрать одни макароны. Кому-нибудь это вообще надо ?

Ещё добавим - "круг общения" и ты среди них, "как обсос".

[VLK]

вообще тенденция к понижению цен налицо. Ща звонил по объявлению однокомнатная на Рыленкова, монолит, строится еще. 2500 тыс барышня хочет, правда у застройщика еще полно по 1640. Забавно.

[komsomolka]

Цитата(VLK @ 30.9.2008, 12:58) вообще тенденция к понижению цен налицо. Ща звонил по объявлению однокомнатная на Рыленкова, монолит, строится еще. 2500 тыс барышня хочет, правда у застройщика еще полно по 1640. Забавно.

'VLK', можно расшифровать цифры и метраж комнаты.

[DenniZ]

http://www.smoney.ru/article.shtml?2008/09/29/6278

[Cherny angel]

Цитата(maximkr @ 27.9.2008, 20:04) И еще момент: ипотека же берется не на один год. В случае масштабного кризиса не только покупки по ипотеке упадут, кое-кто может начать продавать квартиры, купленные 2-3-4 года назад чтоб с кредитом расплатится.


Есть вопрос по поводу ипотеки под залог покупаемого имущества. Представим ситуацию - взяли кредит на миллион, купили за него хату, хата подешевела в два раза. Но кредит-то все равно миллион и хата служить залогом уже не может. Имеет ли банк право каким-либо образом попросить увеличить залог ?

И вот еще:
http://realty.newsru.com/article/26sep2008/sale
"Испугавшись кризиса, застройщики готовы делать скидки до 40%"

В случае кризиса, если будет индексация или повториться 98-й год (т.т.т. не дай Божи) никто продавать квартиры не будет, просто перестанут платить кредит, банки в одночасье не смогут забрать квартиру (если она находится в иппотеке) , только если через подачу в суд, а покак наш самый гуманный суд в мире будет дела разбирать, потому что таких заемщиков будет не один десято ооооочень много времени пройдет, банк или лопнет или его выкупят со всеми долгами и делами и это еще ооооочень много времени пройдет и в результате задолженность многих заемщиков будет списана "как безнадежная задолженность" B)

По поводу имущества в залоге - банк не будет и не имеет права просить увеличить залог, т.к. ваша квартира застрахована на сумму иппотеки и если что-то вдруг случиться, то банк может требовать компенсацию со страховых компаний, а не с заемщика, т.к. такое не оговорено в кредитном договоре. 8)

[Cherny angel]

Цитата(Маруся @ 29.9.2008, 10:15) Интересно, а какой уровень цен в городах нашей области? Слышала на днях от Беликова, что ценник на жильё в Сафоново мало отличается от Смоленского.

Ну мало-немало, а тышь на 500-700 по краеней мере двушки (вторичка) отличаются, да и нового жилья нет, недавно сдали оду 9-ти этажку и 2 трех этажки типа элитных строят и все, а так цены за 2007-2008 год очень сильно поднялись и причем резкий подъем был где-то с мая 2007 по декабрь 2007 г.