Цены за 1 комн. квартиру идет к 1000$ в месяц

[winzard]

anovikov, чего-то у тебя опять фильтры забились.

[Belikov]

при нынешней рентабельности дома начнутся строиться как на дрожжах

Увы, нет в Смоленске никакой рентабельности. Есть только долевое участие, благодаря которому все сливки снимает дольщик (фактически покупает в кредит на 2 года по которому наоборот сам получает бешенные проценты). Кроме того, если вспомнить ситуацию по строительной отрасли в цифрах, то это "на дрожжах" в любом случае будет означать "много-много лет" до, по крайней мере, наступления какой-то переломной ситуации в балансе спроса/предложения. А ещё не нужно забывать, что в спину дышит громаднейший фонд Брежневок/Хрущёвок, которые изначально возвозились как временное жильё, расселив в которое страну она должна была преступить к строительству нормальной квартиры советского человека и обеспечить переезд в них всей страны в моменту наступления коммунизма (2000 год).

Где-то читал, что законы, упрощающие лицензирование, будут приняты в скором времени, посмотрим на эффект.

Тоже ждём с нетепрением отмены лицензий, однако ведь и не припоминается ни одного нововведения за последние годы, которое сказалось бы положительно. В этой ситуации многие конторы сейчас наоборот стараются продлить лицензию предчувствуя ситуацию, когда БЕЗ лицензии строить и проектировать будет ЕЩЁ нельзя, а получить или продлить имеющуюся будет УЖЕ нельзя, что очевидно вызовет паралич огромной массы застройщиков в стране (а в условиях долевого простой в 2-3 месяца необратимо влечёт банкротство) и приведёт к лавинообразному росту цен, на котором можно будет, наконец, нормально погреться. Вот...

[anovikov]

А зачем это делать сейчас? Ну снимай хату, подожди пока пирамида рухнет.

[anovikov]

Ну если ты считаешь что это пирамида вызванная накупкой квартир для вложения денег - то она рухнет неизбежно как и любая пирамида, как только для всех станет очевидным отсутствие реального "потребительского" спроса на квартиры по таким ценам.
Если же это не пирамида, то в чем проблема - покупай в ипотеку, квартиры же дорожают и если не пирамида - и будут дорожать, вложение выгодное.

[anovikov]

Ну возьми объемы ипотечных фондов, умножь на три (так как большинство вкладывают не в фонды, а напрямую в квартиры) и подели на общий объем сделок за время существования фондов (~2 года) - и получишь долю инвестквартир.

[TTch]

Блин, послушаешь такое, думаешь,что через 6 лет будет писец, когда общагу заберут. В аспирантуру что ли пойти?
Знакомый мой один недавно себе деревеньку купил, 90 км от Смолемска. Может и нам стоит, на всякий пожарный...

[anovikov]

2Gig: Я не считал. Просто предложил методику.
2TTch: В смысле - деревеньку целиком купил? :) Рассчитывая сделать из нее "коттеджный поселок на 375 км от МКАД"? :)

[Belikov]

А сколько себестоимость квадратного метра в Смоленске и сколько в Москве? Я так понимаю ты как специалист можешь примерно оценить.

Плюс-минус километр:
по МСК 700$ вал, 1000$ штучные дома (которые уже по 4000$ по продаже). Т.е. 3/4 -- чисто инвестиционная составляющая. Теоретически она может рухнуть и наверняка рухнет когда-либо (когда народ перестанет в МСК ломиться, что маловероятно имхо). В Смоленске вал $500 (Смолстром-сервис, Подряд, Гарант-Жильё и др), штучные дома $700 (ОГС раньше иногда, Наш дом и др.). На первые сейчас в долевое пойти будет стоить по $800, вторые $1000. Инвестиционная составляющая тоже присутствует, но РАЗИТЕЛЬНО отличается.

[Vlad_02]

Так что, я думаю, правительство Москвы все устраивает, вот они и не парятся.

Gig, +1!!!!

В ипотеку щас в столице мало кто лезет, вон что со "знаменитыми обманутыми вкладчиками" делается, небось все виделти репортажи с "голодовки"!
Цены растут и это правда. Говорят, что всё же будет так называемый "обвал", многи спешат продать купленные 3-4 года назад неотделанные квартиры за бешеные деньги! Бизнес, как никак! :?

[Belikov]

В ипотеку щас в столице мало кто лезет

Ипотека и долевое -- совершенно разные вещи. Голодают инвесторы-дольщики, во всех остальных случаях ты покупаешь готовую квартиру целиком и no problem.
Продать хаты за бешенные деньги желающих как ни странно, крайне мало. И наоборот, я знаю в Смоленске много примеров, когда состоятельные люди стремятся продать свою большую жилплощадь (от 250 кв.м) и купить хотя бы небольшую квартирку в Москве. Да и просто квартира в Москве для состоятельного смолянина как правило вторая крупная покупка после обустройства дома-мечты здесь. И это для любого города в этой огромной стране справедливо. Москва -- это пуп страны, для обвала цен на недвижимость здесь нужно что-то ещё, вроде обвала цен на нефть/газ.

Да и если будет такой обвал, не будет ли тебя, Илья82, в первых рядах на покупку жилых или офисных площадей в столице по "обвалившимся" ценам? Я точно буду, т.к. приличный офис в Смоленске можно заиметь только лишь с ресурсами МТС. :)

Есть еще вариант - когда барьеры для входа на московский рынок устранят. Бизнес всегда стремится туда, где соотношение прибыль/риск лучше,

Дык оно и сейчас свободно для входа: езжай в МСК и строй-нехочу. Вон Веж и другие уже попробовали, даже чего-то построили там. Просто застройщик не имеет сказочных прибылей что в МСК, что в Смоленске. Баксов 200 с кв.м если всё идеально, а если нет, то и вовсе в минус уходят запросто. Нужно самому иметь капитал (от $10 млн.) и самому нанимать застройщика. Дольщиков не брать. По окончанию строительства продавать за $40 млн. Вот это другой разговор.

А для малого бизнеса барьеры тут никогда не уберут. Взять в Смоленске клочок земли под 10 коттеджей и начать строить равносильно полёту на Марс силами выпускников детсада. И бабосов на первом этапе придётся столько впереть, что никакой рентабельности не будет. А чтоб малый бизнес смог засунуться в столицу на правах заказчика/застройщика -- это и вовсе научная фантастика.

Опять таки, а кто вообще сказал, что в Москве должно быть / может быть доступное жильё?

[Belikov]

Нужно самому иметь капитал (от $10 млн.) и самому нанимать застройщика. Дольщиков не брать. По окончанию строительства продавать за $40 млн. Вот это другой разговор.

Чем собсно давно уже и занимаются в МСК и не занимаются в Смоленске. (сам себе уже отвечать начинаю) Дык на тему обвала. Очевидно, умерить и обвалить цены можно только изменив баланс спроса/предложения. Для чего какому-нибудь крупному инвестору достаточно поумерить аппетиты и принять решение вырулить на более высоких оборотах. Грубо говоря, продавать дешевле, а строить больше. Если принять себестоимость кв.м. на уровне $1500, то на этом поле возникает уже совсем другой расклад, при котором можно начинать доставлять цемент из Китая (там его производство ровно на порядок больше российского), металл из Германии/Украины/etc, утеплитель из Польши/Финляндии. Проектные работы и управление процессом строительства из Турции. А продавать, скажем, по $2000/кв.м. Совсем ерунда вроде, но принципиальная разница со сложившимся процессом в том, что при таком раскладе МСК можно окружать кольцами новостроек бешенными темпами и объёмами. Нам при этом можно не рыпаться, поскольку мы как раз войдём в крайнее кольцо перед тем, как спрос упадёт после того, как всё население РФ окончательно сосредоточится в Московской области и её соседях. Что будет с собственной промышленностью... х.з., но сейчас же мы тоже надеемся, что в нефтяных деньгах местная экономика поднимается и становится от них (нефтедолларов) независимой.

[anovikov]

А вообще натыкать в Подмосковье жилья миллионов на 100 населения вполне реально - там и так уже живут 20, включая нелегалов, а многие удаленные части Подмосковья еще и близко не начали осваиваться, и многие которые начали делают это только чуть-чуть.

[anovikov]

Интересно только чем они будут там заниматься - неужели тем же чем и существующие 20 млн - переливать из пустого в порожнее пользуясь благоприятной экономической конъюнктурой? :)

[Vlad_02]

Belikov,

Да и если будет такой обвал, не будет ли тебя, Илья82, в первых рядах на покупку жилых или офисных площадей в столице по \"обвалившимся\" ценам? Я точно буду, т.к. приличный офис в Смоленске можно заиметь только лишь с ресурсами МТС.  

КОНЕЧНО БУДУ!!!! И С ТОБОЙ СОГЛАСЕН НА ВСЕ 100%!!!!! :)