В общем, так... Было предложено провести общее собрание и перейти на оплату коммунальных ресурсов на основании показаний коллективных (общедомовых) приборов учёта, что прямо противоречит действующему законодательству, которое предусматривает оплату только исходя из утверждённых нормативов потребления.
В приведённой статье речь идёт об изменении размера платы за содержание жилого помещения без согласия собственников.
Кроме того, минстрой России ещё в апреле этого года в очередной раз разъяснил порядок расчёта стоимости «коммунальных услуг на общедомовые нужды» (КУ на ОДН), теперь именуемых «коммунальные ресурсы, используемые в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме» (далее — КР на СОИ) в своём очередном письме от 11.04.2017 N 12368-АЧ/04. В нём Минстрой выразил мнение, что при расчете платы за коммунальные ресурсы в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме предусматривается включение разной площади общего имущества для разных коммунальных ресурсов (холодной и горячей воды, электрической энергии и т. п.). Другими словами, при расчётах коммунальных ресурсов на содержание общего имущества в многоквартирном доме по электроэнергии собственникам, в домах где не установлены общедомовые приборы учёта, «накинули» площадь чердаков и подвалов. Как правило, в этих помещениях затраты электроэнергии ничтожно малы, но именно площади этих помещений дали весомую прибавку в стоимости при расчётах.
Во-первых, это письмо относится только к применению нормативов потребления коммунальных услуг, то есть для расчётов с 01.01.2017 по 31.05.2017 включительно; с 01.06.2017 применяются нормативы потребления коммунальных ресурсов.
Во-вторых, в соответствии с действующим законодательством действительно применяются разные площади. Так, при расчётах потребления горячей воды используется общая площадь следующих помещений: межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны (консьержа) (пункт 27 приложения 1 к Правилам установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг и нормативов потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённым постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 № 306).
При расчёте потребления электрической энергии используется общая площадь всех помещений, входящих в состав общего имущества (пункт 37 указанного приложения, пункты 1 и 2 части 1 статьи 36 ЖК РФ).
В-третьих, наличие или отсутствие коллективных (общедомовых) приборов учёта не имеет значения.
Тем не менее, с учетом того, что именно собственники утверждают перечень работ по содержанию жилья и стоимость этих работ, ( с 1 января 2017 года расходы на оплату коммунальных ресурсов, расходуемых на содержание общего имущества дома, перенесены из разряда коммунальных услуг в жилищные и структурно входят в плату за содержание жилого помещения) утверждение стоимости КР на СОИ в составе общей стоимости содержания является правом собственников помещений многоквартирных домов (МКД). Любое изменение размера платы за содержание (независимо от того, какие составляющие включаются в состав содержания или исключаются из него какими-либо нормативными правовыми актами) — исключительная компетенция собственников помещений МКД (Ст. 156 ЖК РФ).
Никакого одностороннего изменения размера платы за содержание управляющей организацией действующее законодательство РФ не предусматривает. Такое изменение может производиться только в том случае если новый размер стоимости содержания был утвержден общим собранием собственников МКД.
Нашим чиновникам и руководителям управляющих компаний стоит напомнить, что письма Минстроя не являются нормативными правовыми актами и не обязательны к исполнению. Выставляя квитанции с новыми, завышенными тарифами за КР на СОИ управляющие компании явно нарушили закон, игнорируя мнения собственников.
Вообще-то, одностороннее изменение размера платы предусмотрено. Действительно, размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме <...>; размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учётом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (часть 7 статьи 156 ЖК РФ).
Однако если собственники помещений на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления <...> (часть 4 статьи 158 ЖК РФ).
Помимо этого, в договоре управления могут быть указаны и иные условия изменения размера платы в одностороннем порядке.
Необходимо ли собрание в данном случае — вопрос дискуссионный. Придерживаюсь мнения, что общее собрание не требуется в силу положений части 9.2 статьи 156 ЖК РФ и пункта 29 постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, оно необходимо только для установления дополнительных расходов на сверхнормативное потребление.
В общем-то, если и провести общее собрание, то в большинстве случаев это вряд ли отразится на размере платы, поскольку она складывается из двух слагаемых: 1) платы за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества; 2) за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества, и отведение сточных вод в целях содержания общего имущества.
Второе слагаемое платы на данный момент изменить нет возможности, оно всегда определяется исходя из утверждённых нормативов потребления. Конечно, можно уменьшить первое слагаемое, но для этого нужно всего-то согласие управляющей организации.
