Цены за 1 комн. квартиру идет к 1000$ в месяц

[Anonymous]

Цены на аренду приняли эстафету

Текст: Майя Богданова | 11 сентября 2006

Полтора года все в ужасе хватались за голову и кричали о том, что не
могут ничего купить, а цены росли не по дням, а по часам. Теперь
настала очередь хвататься за голову тем моим знакомым, которые
снимают квартиры.

Собственно, идея проста, и через этот этап неоднократно прошли рынки
недвижимости многих других стран. После того как люди понимают, что
они пока не в состоянии позволить себе покупку квартиры, их взоры
обращаются в сторону аренды. Именно поэтому, после того как рынок
переживает всплеск цен на жилье, через некоторое время аналогичный
рост переживает рынок аренды квартир. Аналогичная ситуация сейчас
развивается в США, где после 5 лет стабильных цен на аренду квартир,
вследствие общеэкономических тенденций и некоторых событий на рынке
недвижимости, начали резко расти цены на квартиры, предлагаемые на
съем.

Москва в этом смысле мало чем отличается от других стран, и
экономические законы в нашей стране действуют те же, что и на той
стороне земного шара. Именно поэтому перешли в область легенд
рассказы о квартирах за $300 в месяц. Сейчас однокомнатная квартира
на окраине города без особых удобств уже сдается за $600 в месяц, а
уже к концу года эксперты ожидают роста цен.

Так, по мнению начальника аналитического отдела компании Новая
Площадь Дмитрия Попова, экспертный прогноз ставки аренды $900 в
месяц выглядит оптимистично. Более реалистичной величиной арендной
ставки представляется $800-850 в месяц, но мы не исключаем
повторения на рынке аренды галопирующего роста ставок, аналогичного
весеннему росту на рынке продажи квартир, поэтому оптимистичный
сценарий, по нашей оценке, достаточно вероятен .

Полная же компенсация произошедшего скачка произойдет при цене аренды
однокомнатной квартиры в $1000 в месяц. Кстати, такая цена не удивит
большинство жителей западных столиц.

Посчитать, насколько в таком случае вырастет квартплата за квартиры
большей площади или с большим уровнем комфорта, не составит труда.
Фактически имеющиеся сегодня цены нужно умножить примерно на два.

Очевидно, что при таком росте цен на аренду, многие бросятся искать
спасение в ипотечных кредитах, полагая, что за те деньги, которые
они ежемесячно отдают за квартиру, они смогут приобрести что-то в
собственность. Однако это замкнутый круг. Начавший эту эскападу рост
цен на жилье и здесь подстерегает нас. Теперь, чтобы в отведенный
срок выложить полную стоимость квартиры, необходимо быть готовым к
достаточно высоким ежемесячным платежам. При стоимости квартиры в
$150 тыс. . а это цена однокомнатной квартиры в довольно удаленном
от центра районе . и кредитовании на 20 лет с первоначальным взносом
30% под 12,5% годовых ежемесячный платеж составит $1200. Как видим,
платеж получается несколько больше, чем даже выросшая вдвое
квартирная плата. Кроме того, заемщик должен был готов внести в банк
30% стоимости, а это $50 тыс. . такие деньги есть далеко не у всех
квартиросъемщиков в районе Алтуфьево или Южное Бутово.

В такой ситуации остается лишь прогнозировать дальнейший рост цен на
аренду квартир, ведь, как известно, ничто так не подстегивает цены,
как наличие платежеспособного спроса. А его Москва будет
обеспечивать еще очень долго.

[Vlad_02]

Да, Женя, ситуация известная и весьма печальная!
Вот скоро, говорят, средняя стоимость кв.м. в столице к 2009 г. может быть порядка 5 000 USD!!!
Вот и задумаются некоторые....

[Мак(им Неизве(тный]

Надо валить!

[anovikov]

5000 USD будет уже в этом году, не смешите.
С начала года выросла с 2400 до 4000. 5000 к концу года не то что реально - а иначе и быть не может, _точно_ вырастет до этого уровня.

К 2009 году средняя цена может достигнуть 15000 за метр, и это не предел.

[yaratam]

По оценке www.realprice.ru ситуация по Москве сейчас выглядит примерно так:




Сорри за плохое разрешение, как смогла

[ZZheka]

anovikov, а попробуй спрогнозировать цены в след. году в Смоленске. Я серьёзно.

[Vlad_02]

anovikov,

вряд ли, средняя цена сейчас жилья в Москве составляет порядка 3500 USD/кв.м. Оценка ведущих агентств "МИАН" и "МИЭЛЬ".

[Вик]

Илья82, это цена первичного жилья. Очень присредненная. Вторичка,даже самые тухлые пятиэтажки от четырех.

[anovikov]

Средних цен по Смоленску нет (в смысле никто их не считает). К концу 2007 года самая дешевая первичка будет по штуке баксов за метр в Смоленске, хорошая вторичка на окраинах - по 1200-1500, в центре - по полторы-две, элитка по две-три.

[anovikov]

Что же касается прогнозов на дикое подорожание арендного жилья, то они полностью несостоятельны, в эти бредни не верьте.
Причина в том, что у нас на рынке - огромнейшая масса квартир на сдачу, поскольку большая часть квартир в Москве покупается как вложение денег (отчего они и дорожают), а не для того чтобы жить. Эти квартиры пока лежат, сдаются. Поэтому предложение огромно и не перекроет спрос - большого роста цен не ждите.
Что касается цены 600 баксов за одшунку, то преподносить ее как плод недавнего бурного роста просто смешно - уже весной на рынке не было квартир дешевле. Рост с 300 до 600 занял 5 лет, то есть темпы были намного медленнее, чем рост средних доходов - за это время квартиры подорожали в 5 раз (с 800 до 4000) на покупку, и только в 2 раза - на съем (а доходы выросли чуть меньше чем в 4 раза). Таким образом, учитывая ипотеку (которой 5 лет назад еще не было совсем) и снижение стоимость заемных денег вообще, доступность жилья на покупку практически не изменилась за эти 5 лет, а на съем - выросла вдвое. Что ясно доказывает большую долю "инвестиционных" квартир на рынке, в противном случае рост был бы синхронным и составил 2.5-3 раза за этот период, то есть съем стоил бы ~800 за однушку, а покупка ~2500 за метр.

И еще - если все-таки введут высокие (вполне справедливые, например прогрессивная ставка 0.5-3% от рыночной стоимости в год) налоги на недвижимость, ожидается существенное подорожание аренды и торможение роста цен на покупку. Что было бы вполне справедливо и своевременно на мой взгляд.

[step]

anovikov,

Что касается цены 600 баксов за одшунку, то преподносить ее как плод недавнего бурного роста просто смешно - уже весной на рынке не было квартир дешевле.

За такие деньги весной можно было снять двушку в Бирюлёво и за 650 двушку на Кантемировской

[anovikov]

Ну в общем съем квартир дорожает не быстрее обыкновенной инфляции (учитывая еще и падение бакса). Что говорит о том что предложение на этом рынке, отнесенное к спросу, растет примерно настолько же, как и российский ВВП, т.е. на 6-7% в год.

[xusober]

КУДА ПОДАТЬСЯ БЕДНОМУ...

Незаметно, относительно скромными темпами роста в 20-25% в год, арендные ставки в Москве выросли в 4 раза за последние 7 лет. И сейчас арендовать квартиру дешевле $550 в столице крайне трудно. Времена, когда арендная ставка за "однушку" составляла $100-150, вспоминаются как сказочный сон. Между тем в мегаполисе сформировался класс арендаторов, а рынок аренды так и остался совершенно непрозрачным.

Арендаторы столицы - это, как правило, довольно молодые люди, причем необязательно прибывшие из других регионов. Довольно много квартир снимает московская молодежь, жаждущая освободиться от влияния родителей. Они сами зарабатывают себе на жизнь, у них нет другого жилья и дополнительных доходов. Как иногородние, так и москвичи, ищут жилье есть в экономсегменте, причем делают это уже не в первый раз.

Однако в последние годы структура предложения на рынке серьезно изменилась. Все больше квартир предлагается с евроремонтом и мебелью, по соответствующей - совсем не скромной - цене. Сегодняшние цены на аренду самого скромного жилья уже догоняют аналогичные в Нью-Йорке, и это при средней зарплате и доходах населения Москвы практически на порядок ниже.

Что касается цен, то к примеру, трехкомнатная квартира в Бронксе (не самый худший район Нью-Йорка, но и не лучший) стоит $800. Трехкомнатные же квартиры в Москве, даже возле МКАД тоже начинаются от $800. Однокомнатные квартиры еще можно найти через агентство ценой в $500-550, но они улетучиваются из базы практически через час. При этом однокомнатная квартира с ремонтом, кухней и стиральной машиной обойдется не меньше чем за $600, в какой бы части столицы она не находилась.

Двухкомнатные квартиры предлагаются по цене в $700-750, а за $800-900 уже можно снять вполне приличное жилье, правда в достаточно отдаленных районах. Квартиры вблизи Садового кольца обойдутся примерно на $100-200 дороже чем на окраине - однокомнатные начинаются от $700, двухкомнатные - от $1000, а снять "трешку" дешевле $1100 почти невозможно.

Заметим, что эти квартиры не имеют никакого отношения к элитному жилью. Хотя в центре практически снесены все панельные пятиэтажки, они еще кое-ге остались между Садовым и Третьим кольцом и квартиры в них служат своеобразным эконом-сегментом для тех, кто хочет жить почти в центре. Состояние их чаще всего безобразное, хотя встречается и вполне пристойный ремонт 10-12 летней давности.

При этом в Интернете вроде бы есть предложения дешевле, чем указано выше, но простой звонок, как правило, рушит все надежды. Это предложения-зазывалы, вывешенные лишь с одной целью - чтоб потенциальный арендодатель позвонил, а там уж участливый голос скажет, что эта квартира уже сдана, но есть другие варианты - по вполне рыночным ценам.

Деятельность так называемых "информационных агентств" тоже уже не столь на поверхности, однако они активно работают не столько с опытными арендаторами, сколько с вновь прибывающими в столицу, и рекламируют себя вблизи вокзалов и т.д. Дистанционно - то есть через Интернет или по телефону - снять в Москве жилье возможно, однако, это будет либо посуточная оплата, что выйдет намного дороже долгосрочной аренды, либо элитное жилье, интерьер которого зачастую тоже можно посмотреть в сети.

кто в комнатке живет?

Средний доход москвича, по данным Росстата - 28 тыс. рублей. Очевидно, что на жилье в центре города могут претендовать только далеко не среднестатистические граждане. Хотя, если человек живет один, он может поискать себе комнату в больших коммунальных квартирах в центре. Надо заметить, что среди хозяев, делающих арендаторам такие предложения, встречаются весьма экзотические личности.

Собственно говоря, традиционных русских "синяков" и бабушек-одуванчиков в центре столицы встретить уже невозможно, зато вполне реально столкнуться с иностранцем, злоупотребляющим спиртным или свихнувшимся бывшим бизнесменом. Но в любом случае комната в центре столицы обойдется не дешевле $400, при этом на окраинах отдельную комнату вполне реально снять еще за $250, достаточно только изучить доски объявлений возле местных магазинов и объектов соцкультбыта.

В такие комнатки, часто, кстати, располагающиеся в однокомнатных квартирах, пускают постояльцев местные пенсионеры или неработающие граждане, перебираясь на кухню. Вопрос - у кого лучше снимать комнату: у бабушки, которая с большой вероятностью будет лезть во все дела или у дяди Феди, который забывается, когда ему нальют стаканчик - дело вкуса, хотя в общем выбор непривлекательный. Но других предложений в спальных районах фактически нет, поскольку коммуналок здесь практически нет.

за чертой

Рынок аренды за кольцевой дорогой всегда был менее богат на предложения, чем столица. Даже при нынешних впечатляющих темпах строительства в 5 млн кв.м в год он все еще не насыщен. В Подмосковье - традиционно меньшие площади, к тому же там уже давно обосновались всевозможные гастрабайтеры, не имеющие возможности ночевать на работе.

Снять койку в Подмосковье в комнатке, где ночуют еще несколько человек, можно за 70-100 руб. в сутки при условии длительного проживания. "Своя" комнатка в квартире с хозяевами обходилась еще в прошлом году как минимум в $150, сейчас же цены подросли до $200 за комнату. Однокомнатную квартиру в ближайших к Москве городах - Балашихе, Долгопрудном, Мытищах и т.д. - предлагают по цене от $400, причем кое-где (например, в Химках), цены соизмеримы с московскими.

Удивительная особенность рынка - двухкомнатную или трехкомнатную квартиру можно снять ненамного дороже. Этим часто пользуются студенты и вообще молодежь, арендуя группой в несколько человек одну такую квартиру. Это явление, распространенное в странах Европы и Америки, сейчас становится мейнстримом современного рынка многоквартирного жилья как Москвы, так и Подмосковья.

Арендодатели таких "съемщиков" очевидно не любят, и молодые россияне (а часто даже и не россияне) вынуждены при переговорах об аренде прикидываться молодой семьей, выдвигая на переговоры кого-то с московской пропиской. Московские общежития переживают серьезный кризис, и в общем у студентов выбор невелик, особенно у тех, кто учится на коммерческом отделении.


дефицит "однушек"

Повлиял ли ажиотаж на рынке продаж на рынок аренды? Без сомнения, особенно если смотреть в более широких временных рамках. Если прошлым летом однокомнатную квартиру можно было арендовать за $450, то сегодня таких цен уже нет. Как и на рынке продаж, больше всего выросли цены на однокомнатные квартиры, спрос на которые сейчас, по различным данным, превышает предложение в несколько раз. Арендаторы готовы ужиматься в комнатах и квадратных метрах, однако сейчас это нерентабельно - двухкомнатная квартира обойдется всего лишь на $100-150 дороже.

Несимметричный рост цен на квартиры и арендных ставок привел к тому, что окупаемость квартиры, купленной в этом году, составляет примерно 15-20 лет (раньше арендатор "выплачивал" стоимость снимаемой квартиры в среднем за 10 лет), причем многокомнатное жилье менее выгодный объект инвестиций - его и труднее сдать, и оно чаще простаивает. Возможно, проблема в том, что рынок субаренды (когда постоянный постоялец пускает к себе в свободную комнату еще кого-то) в России практически не развит. Во всяком случае, таких предложений не встречается на просторах Интернета.

Не стоит забывать о том, что по-прежнему комиссия риэлтора составляет 100% от стоимости снимаемого жилья. И за эти деньги арендаторы получают в лучшем случае договор аренды, который конечно, описывает их права и обязанности, но ничего не гарантирует. Хотя многие агентства сейчас начинают создавать базу "своих клиентов", потому как новых на рынке маловато. Различные акции по типу "приведи друга", "за повторное обращение - скидка на услуги" и даже периодические звонки арендаторам - а не нужно ли вам чего-нибудь сейчас снять - говорят о том, что рынок аренды куда более конкурентен, чем рынок продаж.

Екатерина Шумилина

[Vlad_02]

Москва рулит :) как говорится .....

[xusober]

От себя скажу, что еще в июне нам с подругой каким-то чудом удалось снять двушку за 600 в Ясенево (очень "так себе" квартирка). В сентябре решила съехать в однушку. И опять поиски.......Господи, какого Г только не пришлось смотреть и..... за какие бабосы!!! На Полежаевскую поехала смотреть однушку за 800. Ну, думаю, хата, наверное, просто золотая!! Картина оказалась просто "маслом". Такое ощущение, что весь хлам, который "не нужен, а выкидывать жалко" был там собран!!
Итог: Войковская за 680 - середняк. Единственный плюс - 2 минуты от метро.

[Polaris]

Наверное, все-таки стоит рассматривать в качестве будущей Родины иные страны, куда еще не добрались московские тенденции - Чехию, Словакию, Словению...

[Vlad_02]

Polaris,

я через некоторое время на Кипр хочу уехать с женой, на ПМЖ, скорее всего! :)

[anovikov]

Это не так просто технически. Нужно купить дом + предъявить полмиллиона кипрских фунтов (~1100000 баксов) на счете, иначе не дадут пинк слип, а без него можно жить не более 90 дней в течение полугода. И если ты хочешь там работать - это полный дохляк, работы там практически нет, 1500 баксов считается хорошей зарплатой при том что страна не из дешевых.

Насчет стран куда не дотянулись московские тенденции - так туда и доходы московские не дотянулись. В итоге в Москве люди все равно живут намного лучше чем в регионах или в вашей Словении (чисто материально конечно, другие факторы типа дикости населения или холодного климата опускаем), несмотря на цены.

[Polaris]

Polaris,  

я через некоторое время на Кипр хочу уехать с женой, на ПМЖ, скорее всего! :)

Ехать лучше все-таки туда, где:
1) язык уже знаешь
2) язык легко выучишь.
Думаю, что греческий все-таки посложнее, чем английский или славянские языки

[antikiller]

По отзыву одного моего друга, который работал и жил на Кипре больше полугода - там нечего делать особенно. Туда хорошо на отдых на месяц-другой съездить - это да. А вот постоянно жить....

[winzard]

Нда... Такими темпами название сайта (форума) скоро будет соответствовать действительности.
Я про Western Samoa. Никто не думал свалить туда?

[Polaris]

Нда... Такими темпами название сайта (форума) скоро будет соответствовать действительности.
Я про Western Samoa. Никто не думал свалить туда?

не, это ж штаты, а туда так просто не свалишь, нужна гринкард. да и делать там опять же нечего - острова непонятно где

[TTch]

Господа, по-моему, вы драматизируете. Квартира,400 баков, 1комн. Снимают 2 знакомых (один правда себе общагу почти выбил). Квартирка, конечно, не фонтан: 1 этаж, незастекленные окна, из мебели -2 кровати, холодильник "Донбас" и телевизор Голдстар (не работает). Но сама квартира ничего. Далекавато правда - Матвеевская.

[Георгий]

1 этаж, незастекленные окна

Это типа залазь кто хочет?
Интересно а как они зимой жить будут, ведь будет дико холодно без стекол.

[winzard]

Георгий, ты когда-нибудь видел свинарник? :)

[anovikov]

Конечно они будут дорожать, как и все остальное что нельзя импортировать.

Но из Москвы народ в регионы никогда не поедет: в Москве денег гораздо больше. Квалифицированный сотрудник любой специальности с в/о и несколькими годами опыта в Москве может купить квартиру в ипотеку ($3000/mo, выплата $1500/mo, остается 1500+жена еще хотя бы штуку зарабатывает, жить еще можно), в регионах - нет (выплата 400 баксов, зарплата 500, женщинам у нас вообще не платят).